一个良心开发商的预言：房价上涨的速度将下降

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前几天，我参加了由中国住宅协会举办的第八届中国房地产科学发展论坛和第三届中美房地产高峰论坛，并就下半年的住宅市场走势谈了一些看法。

2016年上半年，市场比预期更热。1-5月，商品房销售面积同比增长34.2%，销售量同比增长53.4%，达到历史新高。市场在燃烧，但是越来越多的人感到困惑。这种紧张的局面能持续多久？房地产市场会改变吗？或许，我们可以根据今年上半年住房市场的表现来预测今年下半年的趋势。

今年上半年的住房市场体现了六个主要特征:

特点1:销售增长正在放缓。今年1-5月，商品房销售仍在快速增长，但增速有所放缓，下行趋势明显。

特点2:房价普遍上涨。今年1-5月，中国商品房平均价格上涨14.2%。不仅一线和二线城市的房价在上涨，二线以下城市的房价也在上涨(尽管仍没有涨跌)，这充分印证了我们去年8月的观点:“一线带动上涨，二线普遍上涨，三线和四线停止下跌并趋于稳定，少数城市仍在下跌。”总的来说，上层的房价趋于平稳。

特征3:去库存并不理想。商品房销售面积虽然比1-4月份的7.269亿平方米减少了521万平方米，但只减少了0.7%，实在不值一提，比去年同期增加了9.9%。新开工面积比销售面积高出1.1亿平方米，这意味着库存实际上在增加，而土地储备面积正赶上去年同期。

特征4:城市分化加剧。北京和上海是当之无愧的超级一线。深圳的销量正在萎缩，但房价仍是一个风向标。虽然广州的销售量从4月份到5月份有所增加，但三年多来价格几乎没有变化，远远落后于全国的大趋势。有点不愿意说这是一条弱线，而且销售量和房价都没有一些二线城市那么有影响力。武汉、南京、苏州、天津的销售量和房价涨幅都是广州无法比拟的。

疲软的二级市场似乎没有进入今年的好市场，比如大连、温州和福州。销售面积几乎相当于包头、海口和呼和浩特，房价走势几乎与兰州、乌鲁木齐和呼和浩特一样平静。

特征5:销售增长率下降。5月份商品房销售增速有所放缓，但为什么会放缓？