这是一个信号！国家正为房地产投资打开另一扇门！

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国庆前后，20多个城市出台了限购、限贷、限价和金融工具限制等楼市调控措施。朋友圈对这些政策的解释是一句话“房地产投机者，滚出去。”

然而，中国真的对房地产投资者关闭了房地产市场的大门吗？

当然不是！

福州在限制购房和贷款的同时发布了另一项政策。这项政策是一个信号，表明政府希望投资者购买另一种房产。未来，房地产市场的资本也将大规模转向这一领域，并与网络经济一起构建更高效的新经济(爱基、净值、信息)模式。

房地产这门永远不会对投资者关闭

本政策由福州市发布，是《福建省人民政府办公厅关于加快解散商业办公房地产库存的通知》(闽府办〔2016〕108号)。

这一政策发出的信号是第二个:“支持商业办公地产消费”。其中，第一点明确规定:“凡在婺城区购买新的商业办公地产，财政将根据缴纳的契税给予补贴。”

符合城市燃气敷设相关规范的个体户项目，允许敷设燃气管道，个体户项目按照民用住宅收费标准允许收取水、气费。即使被拆迁户购买商品房，也可以享受购房补贴。

该文件规定:“自本意见发布实施之日起，被征收人在收到货币补偿后一年内以货币补偿方式购买吴城区新商业办公地产的，购买总价不得高于货币补偿总额的5%。”

福州鼓励购买商业办公楼的政策与限制购买和贷款的住宅形成鲜明对比。

这一政策似乎告诉我们，地方政府甚至中央政府仍然欢迎对商业地产的投资。

根据国家统计局的数据，尽管今年房地产去库存化是一项重要任务，但这项工作的完成情况并不像外界想象的那么好。截至今年8月，中国商品房销售面积仍达到7.087亿平方米，同比增长6.9%。

去库存化的主要压力来自商业写字楼，其中商业写字楼销售面积达到1.55亿平方米，同比增长22.2%；办公面积也比去年同期增长了10%。

由于房屋不能出售，许多城市的商业地产和同地段房屋的价格已经严重颠倒(尽管商业地产的租金通常高于同地段房屋的租金)。

房屋的租售比不逊于任何一个国际城市，这使得商业房地产市场聚集了大量的机构投资者。戴德梁行预测，仅在上海，机构投资者就将花费770亿元购买商品房。

泡沫最小的房地产:市场热情很低

五牛基金董事总经理羽泉在出席第六届中国价值地产年会(上海城市论坛)时比较了国际主要城市的房地产租售比，认为上海商业地产的租售比并不比世界其他城市低，价格泡沫很小。

然而，这是一个如此低风险的产品，但它是每个城市最难储备的房地产类型。

我们不能责怪吃瓜如蝙蝠的人，但投资商业地产太难了。为了通过买卖商业办公室赚钱，我们至少要通过三个主要障碍。

第一个层次是贷款层次。商业地产首付比例至少要达到50%，贷款期限只有十年，利率要提高10%。贷款门槛明显高于住房抵押贷款。我们必须知道，房地产市场是受监管的，很多城市的第二套房首付比例是40%至50%，最长的贷款期可达20至30年。关于贷款时间，我不知道有多少投资者会放弃购买商品房。

第二个层面是税收。契税和营业税是按照最高标准缴纳的，所以我们不要谈论它。财产税每年缴纳。出售时，还需根据利润水平缴纳高达30%-60%的土地增值税。据计算，出售商业地产时，总税收负担应至少达到个人投资收入的30%至40%。因为税收太高，它赶走了一群投资者。

最后也是最重要的一个层面是操作层面。由于淘宝和京东已经成为人们购物的主要方式，我不知道有多少商业街正在关闭。甚至上海的核心区域，如淮海路、外滩、豫园、南京西路和陆家嘴(600663，买)都有空店。个人投资者不能做生意，他们怎么敢投资？

但这三个层次不会永远存在。福州提出的按投资者缴纳的契税金额发放住房补贴是一个释放信号:在商业地产去库存化压力加大的环境下，地方政府甚至中央都可以给个人购买商品房开绿灯，并适当调整税收政策和贷款政策，鼓励个人投资商业地产。

另一方面，整个房地产行业的转型为最终征服经营创造了条件。针对房地产资产证券化的需要，万科、绿地、万达等龙头企业都建立了自己专业的资产管理和运营团队。这些团队不仅负责公司所持业务的资产运营，还负责小业主所持物业的资产运营和管理。