房地产政策再一次收紧之时 上市房企承压

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今年“十一”前后，中国房地产市场充满了兴奋，并迎来了限制购房和贷款的新浪潮。从9月28日到黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥(包括苏州市的一个县级市昆山)等22个城市出台了房地产调控政策，其中一些城市还在继续出台调控政策。

当房地产政策再次收紧时，紧张的不仅仅是消费者，还有上市房地产企业的压力。

上市房企面临压力

对于许多上市房地产企业来说，这种突然的限购可能意味着他们又一次告别了销售的盛夏，进入了漫长的秋季。

《泰晤士报》记者查看了2016年中期报告，发现房地产行业上市公司的整体收入增长率与第一季度相比大幅下降，但略高于去年。

根据郭进证券(600109，BUY)的研究报告，2016年上半年该行业总收入为5860亿元，同比增长38.5%，明显低于第一季度101.2%的增长率，但仍高于2015年37.2%的增长率。上半年的整体净利润增长率延续了去年的增长势头。

此外，根据上市公司样本数，2015年盈利公司有116家，2016年第一季度下降至102家，2016年上半年上升至116家。

然而，值得注意的是，同比增长的公司数量继续增加，从2015年的69家和2016年第一季度的78家增加到2016年上半年的86家。

截至2016年上半年，2015年收入超过30亿元的58家公司(以下简称“重点公司”)共持有货币资金6089.7亿元，同比增长42.2%。也增长了9.7%；2016年上半年，重点公司经营总收入为5333.0亿元，占房地产行业的91.0%(公司数占40.8%)，与2015年的93.4%相比略有下降，但仍保持较高水平，明显高于2011-2014年。

此外，积极补充库存导致库存持续增长。2016年上半年，重点企业存货账面价值总计29693亿元，同比增长16.8%。

兴业证券(601377，BUY)认为，在国庆期间，许多城市将同时开始监管，房地产将迎来一个阶段性的转折点。除了对房地产市场销量的影响，随后的新建筑和房地产投资的下降趋势将对基本面造成压力。

根据韩毅智库的研究报告，在上市房地产企业100强现金排行榜中，恒大地产以1640亿元排名第一，中国海外地产以843亿元排名第二，其次是万达商业、万科a(000002，买)和碧桂园，分别以731亿元、532亿元、479亿元和438亿元排名第三，其余三个席位均位列前五。此外，绿地控股(600606，收购)、招商局蛇口(001979，收购)、保利地产(600048，收购)、华润置地和长实地产位列前十，货币资金分别为438亿元、406亿元、375亿元、375亿元和373亿元。今年，在土地收购方面更激进的时代地产以48亿元排名第68位，在土地收购方面也特别激进的荣鑫中国以27亿元的货币资金排名第97位。

根据韩毅智库发布的2016年上半年房地产上市企业100强清单，截至2016年6月30日，100家房地产上市企业的总库存为5.8万亿元，比2015年12月31日的5.3万亿元高出9.43%。存货进一步增加，前10家企业存货总额为2.6万亿元，占前100家企业的44.82%。

在上市企业中，存货占资产70%以上的企业有14家，其中北京投资发展(600683，买)存货224亿元，总资产274亿元，占存货的82%。华远地产(600，743，buy)的库存率为80%，其他前10名企业分别是著名城市(60000，buy)、嘉凯城(000918，buy)、南国地产(002305，buy)、金科(000656，buy)、马頔(600565，buy)、商辂地产(600223，buy)和云南城头(600239，Buy)

此外，中国恒大的库存较2015年底增长30%，达到4999亿元，从第二位跃升至第一位。与2015年底相比，万科A的库存增加了16%，排名上升了一位，以4275亿元排名第二，而绿地的库存从第一位下降到第三位，为4065亿元。此外，排名前十的企业还包括保利地产、碧桂园、万达商业、华润置地、中国海外、招商局蛇口和长寿地产。

去库存化的任务是艰巨的

根据中国国家金融发展实验室9月底发布的2016年上半年a股上市公司利润分析报告，今年上半年，a股上市公司扭转了去年同期利润下降的趋势，出现了小幅反弹，利润变化的主要因素是房地产市场的繁荣。今年上半年，a股上市公司(报告选取2012年前上市的2271家非金融类a股上市公司作为样本)实现核心利润增长318.85亿元，同比增长5.9%。

国家金融与发展实验室资本市场与企业金融研究中心高级研究员卢军在接受媒体采访时表示，今年上半年上市公司盈利能力的提高主要是由于区域房地产市场的人气。今年上半年，房地产上市公司直接贡献了整个非金融类a股公司近45%的营业收入增长和近40%的净利润增长。如果考虑到房地产市场的繁荣，房地产行业对上市公司营业收入增长的贡献应该至少达到50%。

根据《时代周刊》记者编制的《同花顺》(300033，BUY)的第一手数据，截至10月9日，万科A在中国的销售总套数为261667套，销售额为4326.57亿元。其中，限购城市销售194617台，销售额3617.05亿元。

保利地产在中国的总销售额为112958，销售额为1846.41亿元。其中，限购城市销售台总数为81542台，销售额为1573.71亿元。

金代尔(600，383，BUY)的总销量为38，856台，销售额为652.42亿元。其中，限购城市销售台总数为24866台，销售额为533.19亿元。

中国恒大的总销量为93145套，销售额为1072.68亿元。其中，限购城市售出39634台，销售额588.38亿元。

在上一轮楼市限购周期中，共有46个城市在高峰期出台限购政策。然而，据统计，截至2016年1月22日，中国46个城市中只有5个没有取消限购。

如今，楼市调控再次来袭，调控政策出台力度加大，房地产销售立即降温。数据显示，国庆期间，一线、二线和三线城市的销量分别下降了57%、71.2%和42%。

莫尼塔分析师钟和张璐认为，这种密集的紧缩政策将人为地加速房地产市场的降温。房地产市场具有明显的城市差异，销售集中度高。热门城市变成了紧俏股，但三、四线房地产市场总体上一直处于稳定状态，去库存化的任务依然艰巨。因此，房地产调控“按市决策”是顺理成章的事，而在政策密集出台后，销售下滑将比以前更加严重。