调控房价的“大杀招”还没有出 每个人都要做好准备

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限制购买、限制贷款、限制价格甚至财产税都是与之相比“温和”的措施。如果这一政策得到严格执行，大多数房地产投机者将被挖出一大块“肉”。

国庆7天期间，连续19个城市出台了限购、限贷、限价等一系列楼市调控政策，被誉为“历史上最严格的调控”。

但事实上，这些措施远非最严格的，因为还有更多尚未真正使用的辛辣“伎俩”。此外，这不是一个新把戏。早在十年前的楼市调控中就宣布了，当时引起的恐慌肯定超过了房产税。

据当时上海证券报、经济信息日报等媒体报道，许多上海房东得知消息后立即降价出售房屋，一度导致上海二手房交易中心工作人员通宵办理交易登记手续。

然而，由于一些实际困难，这项政策最终被搁置，没有在全国范围内严格执行。然而，当时未能严格执行这一政策并不意味着国家放弃了这一政策。事实上，该国十年来一直在努力争取最终实施这项政策。今年全国各地的房地产登记都与这一调控政策有关。

看到这一点，你一定认为班耶说的是财产税。但这一次你会失望的，因为这项调控政策不是房产税，但可以说对房价有立竿见影的效果。

如果严格执行，它可能会要求房地产投机者支付数百万的税款

在宣布这项控制措施之前，邦先生想先讲一个故事。

上海市中心有一处房地产，位置非常核心。它离人民广场和外滩不到5公里。周边地区的其他建筑已经以每平方米13万元和4万元的单价售出。然而，该房产的单价仅为每平方米8万元。

许多人觉得奇怪，为什么房价在如此核心的位置以如此低的价格出售。最后，有一天，一个房地产销售员忍不住问这个房地产的负责人:“老板，我们为什么卖这么低的价格！”

当时老板不理他。

几天后，当他在酒桌上有点醉意的时候，老板对售货员说:“前几天你问我为什么房子卖得比别人便宜。我现在就告诉你，但你不能公开。因为我们拿的土地价格很低，如果太贵的话，缴纳的土地增值税会很可怕。与其靠高价和廉价的税务局卖房，还不如把利润给我们的客户，获得好名声。”

在房地产行业，土地增值税是一种高税率的税种。税率高达毛利的30-60%。毛利率越高，税率越高。当一栋房子的价格是成本的两倍或更多时，它将被征收60%的高税率。

如果你研究过香港的地产公司，例如新鸿基、新世界(600628，Buy)中国、九仓、汤臣、嘉里建筑等，你会发现他们过去几年所缴纳的土地增值税金额是相当可怕的，因为在土地增值税制度下，土地储存量较大、毛利较高的企业通常需要缴纳更多的土地增值税。由此可见，土地增值税对新建住宅市场房价的影响非常明显。

事实上，不仅新的住房市场，而且在中国的二手房市场也有类似的税收，这可以使房东不喜欢价格上涨。此外，业主很难将这部分税收支出转嫁给购房者。

这是个人所得税。

10年前的7月，国家税务总局在其网站上发布了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，并在二手房买卖交易中正式实施。

就在之前，为了便于操作，大多数税务部门按照普通商品房总价的1%和非普通商品房总价的2%征税。如果严格征收，其税率为买卖差价的20%。

Bangye粗略计算了同一栋房子10年内的个人所得税，总价为600万元，增加值为500万元。

按照目前的模式，该房屋总价为600万元，属于非普通房屋。按照总价的2%税率，共需缴纳税款12万元。然而，如果按照买卖差价的20%来计算，可能需要支付高达100万英镑的个人所得税。

如果按买卖差价的20%征税，我们该怎么办？

有人说，10年前难以实施的政策，今天应该仍然难以实施。

但是，如果你拿到新版的房产证，你会发现这个判断很可能是错误的。因为房子的原价已经印在了房产证上。这为今后严格按照20%的买卖差价征收个人所得税创造了条件。

此外，由于房屋的购买价格印在房地产证书上，接管的买方可以很容易地根据买卖差价计算出房东可能必须支付的个人所得税金额。如果这个数额太高，买家会选择购买同一地区的其他二手房。

由于很难将所有个人所得税费用转嫁给购房者，房东会自愿降价出售房子，这也是班耶称个人所得税是“房价的一大杀手”的原因。

事实上，在过去的十年中，个人所得税的20%的买卖差价一直被认为是房地产市场监管升级的标志。就像财产税一样，每次都让投资者感到害怕。这可以说是打击房地产投机者最有效的武器。

因此，如果购买限制、贷款限制和价格限制等控制措施无效，按20%的买卖差价进行严格征税可能成为地方政府下一步监管的“核弹”。

虽然这个政策的可能性不小。但对大多数房东来说，影响并不大。

首先，根据现行的个人所得税征收规定，只有居住满五年且为自住的普通房屋可以免征个人所得税。因此，即使政策得到严格执行，税收也只会从第二套房征收。

二是根据个人所得税征收的有关规定，允许“从转让收入中扣除房屋原值、转让过程中缴纳的税费及相关合理费用。”

合理费用包括装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。装饰费用的扣除是有限度的。

因此，无论是投资还是自住，都要记得保留大量的收据、凭证和发票，如购房发票、契税发票、装修发票和维修基金支付凭证等。这些将是未来个人所得税扣除的最重要的证据。