房价持续暴涨的秘密何在

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在过去的十年里，每隔几年，房地产市场就会出现一波加速上涨的浪潮。自2015年以来，房价的这一波快速上涨让人们目瞪口呆，甚至超过了历史上“最严格”的调控政策。是什么因素导致房价飙升？面对高房价的现实，我们能做些什么？

2015年，一线城市的房价迅速上涨。2016年上半年，二线城市的“四小龙”给人们留下了深刻的印象。然而，自今年第三季度以来，无锡、佛山、廊坊、昆山等三线城市继续狂飙，房价的上涨让上海和北京感到羞愧。

房地产市场全面上涨

9月19日，国家统计局公布了“8月份70个大中城市房价指数”，房价大幅上涨。在本次调查的70个大中城市中，新建商品房(不含经济适用房)价格环比上涨64(前值为51)，同比上涨62(前值为58)。

从统计数据来看，“逐月”数据反映的是“数量变化”，而“同比”数据反映的是“质量变化”(即趋势变化)。如果以上数据在专业的统计话语中描述，则意味着样本中的大多数城市(占88.6%)已经进入上升通道，上升趋势正在加剧。

具体到代表城市:一线城市中，8月份北京新增商品房价格上涨3.8%(前值+1.7%)，上海上涨5.2%(前值+1.4%)；在二线城市中，合肥上升了4.8%(之前的数值为4.2%)，厦门上升了3.9%(之前的数值为4.6%)；在三线城市中，无锡上升了4.9%(之前的数值+2.7%)。

应该指出，新的住房指数包含成本因素。除去成本因素，我们可以从“同质性和可比性”的角度看房价的实际上涨——这取决于二手房指数。

根据国家统计局的数据，在70个大中城市中，8月份有52个城市的二手房价格同比上涨，51个城市的二手房价格环比上涨。价格上涨的城市仍然占据大多数。

特别值得注意的是三线城市，因为国家统计局的样本不是基于经济总量，而是考虑了“地理覆盖”的因素，所以核心城市周围的许多热点三线城市都没有被纳入样本。因此，我们可以参考中国指数研究所发布的“100个城市指数”(当月新房平均交易价格)。

根据8月份的100个城市指数，珠海8月份的一手建筑均价达到17922元/平方米，环比上涨6.4%，仅次于无锡，位居全国第二。今年以来，珠海房价连续八个月上涨，累计涨幅达27.3%。

此外，昆山、廊坊和佛山排名第三、第四和第五，本月分别增长5.39%、5.34%和4.86%。今年8月，100个城市指数中排名前五的城市被三线城市占据。

根据8月份的数据，房价已经进入全面上涨阶段。

在这种背景下，“楼市”和“房价”成为专家笔下和街头的热门话题。每个人都在问一个问题——“为什么房价在飙升？”

要理解这个问题，我们必须知道房价受多种因素驱动的前提，而中国的房价问题是由房地产市场的“共性”和中国房地产市场的“特殊性”决定的。

推动者之一:房地产周期因素

二战后，世界经济从战争中复苏。这时，日本、香港和美国的房地产市场开始活跃，房价继续上涨。直到20世纪80年代、2003年和2008年，这三个地方的房价都出现了大幅调整。这三个地方的价格经常被业内人士和中国一线城市的价格相比较。二战后，这三个地方的物价上涨周期超过了40年。

mainland China的情况相当特殊，直到20世纪90年代，房地产公司和房地产交易才开始出现，而中国以市场为导向的商业用地“招标、拍卖、挂牌”制度于2003年全面实施。换句话说，中国的房地产市场只有26年历史，而土地市场只有13年历史。

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行在美国最具代表性，因为美国的房地产市场有着数百年不间断的历史，并且可以观察到周期性。长期通常为16-22年，短期通常为4-6年。

目前，中国房地产市场正处于第一轮长期运行期，而房地产消费和房地产投资仍处于“弱冠年”。此外，中国的城市化进程尚未结束，因此房价在这一过程中具有上行的合理性。

推动者2:当前的土地政策

2003年6月13日，中国房地产市场开始了第一轮调控。央行出台了新的抵押贷款政策，要求各地严格控制别墅等高端住宅的贷款；同时，建设部在全国范围内“严查土地审批”，控制土地供应总量，为房地产热降温。到2016年，第五轮监管将开始。

从13年来历次调控的手段和目的来看，发挥的重点是“抑制需求”和“抑制供给”(土地)，效果并不理想。

目前，许多专家学者纷纷发表文章，指出土地供应不足是房价飙升的重要原因。

据粗略统计，近几年来，北京、上海、深圳三市的住宅用地计划供应面积逐年减少。以上海为例，根据上海市规划和国土资源局的官方网站数据，从2012年到2016年，上海规划新增建设用地直线下降，分别为2700公顷、2200公顷、1500公顷、800公顷和650公顷。应该注意的是，这只是一个“计划”，而实际的土地供应情况往往不符合标准，这意味着实际的土地供应较少。

当然，从“供求理论”来解释“少地多价”的现象是很容易的。然而，我们应该继续问为什么一线城市和热门二线城市的住宅用地供应如此之少。决策者难道不明白“增加供应可以抑制价格”这一简单事实吗？

我当然知道，但是在现行的土地政策面前没有办法，因为它涉及到“耕地红线”这个深层次的话题。作为土地政策的核心，保证耕地总量保持一定规模既是民生问题，也是国家战略问题。目前，“确保一定数量的耕地”的目标已分配到各省市。

因此，在房地产市场发达、市场需求旺盛的地区，不可避免地会面临长期的土地供应压力，供应不足导致的房价上涨压力也将长期存在。

推动器3:城市规划理念的转变

中国城市规划的思想正在改变。

在过去的几年里，这是一条铺蛋糕发展“新城镇”的路线，其特点是地方政府领导和不尊重个人对城市和未来生活的选择。因此，出现了一个奇怪的现象，城市在建，人没有来，资本没有来，工业没有来——它仍然是一个鬼城，这也是三、四线城市房地产大量积压的原因。

在十三五规划中，国务院提出建设19个城市群。例如，以上海为龙头的江苏、浙江、安徽等26个城市将形成“长三角城市群”。特别值得注意的是，这些城市群的规划不再局限于京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，甚至包括晋中、胡宝鄂豫皖、黔中、滇中和天山北坡。

由此可见，中国未来城市发展的理念是利用核心城市的资源和产业、金融、服务的吸引力，带动周边地区共同发展。这意味着发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路。