房价快速上涨集聚风险 长三角哪些城市有投资机会

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合肥的房子被抢了！嘉兴是“土地之王”！无锡房地产市场正在迅速升温！在杭州限购的前一天晚上，有很多交易...仿佛一夜之间，长江三角洲每个城市的房地产市场都变得火热起来。繁荣的背后，伴随着危机吗？除了上海、南京、苏州、杭州和无锡这些凭借自身价值具有长期吸引力和持续升值潜力的城市之外，大多数城市飙升的房价会成为昙花一现吗？

《中国商报》和中国指数研究院即将发布的长江三角洲城市价值(财富增值潜力)排名反映了房价与基本面之间的这种偏差。对于许多盲目跟风买房、甚至用信用卡和高利贷炒房的购房者来说，他们必须警惕未来的风险...

9月18日，杭州的几个楼盘爆发了“围城”。同一天下午，杭州出台新一轮限购政策，限制外国人在杭州购房，导致18日新房日均成交量达到前所未有的5015套。

在此之前，杭州的许多房产被抢购一空，许多房产的价格被抬高。房地产囤积居奇的行为开始出现，甚至得到了罚单。9月14日，杭州市住房保障和房地产管理局作出决定，责令王华房地产(杭州)有限公司限期整改物业囤积问题。

不仅在杭州，而且在整个长江三角洲城市，房地产市场的温度正在一步步上升，其中一些甚至沸腾了。8月份，嘉兴的新房价格仅为8000元/平方米，最近高价出售的渤海路大桥三号地块的底价已超过1万元。新浪乐居预计保护价将超过17000元/平方米...一夜之间，长江三角洲似乎到处都很贵，到处都在涨价。没有人担心房子卖不出去，只有一个人担心买不到。然而，风险正在一步步逼近。

过快的增长缺乏基础支持

"合肥的经济基本面无法支撑房价的快速上涨."中国指数研究所上海分院的毛志博士正在进行一项专业而复杂的研究。

本研究应《国家商报》邀请，由中国指数研究院主持。它调用长江三角洲地区的经济、工业、人口、城市配套设施、土地和承受能力等数据，对长江三角洲地区21个城市的价值进行排名，并计划在9月27日于上海外滩靛蓝酒店举行的第六届中国价值房地产年会(上海)城市论坛上发布《2016年长江三角洲城市价值白皮书》。

目前，白皮书已接近完成。《国家商报》记者在采访白皮书研究团队时发现，许多城市实际上根本没有上升的潜力。如果你盲目进入，开发商和普通买家都将面临一个长期的深集。

合肥就是这样一个例子。今年上半年，合肥的房价迅速上涨，被称为“四小龙”。9月19日，国家统计局发布了《2016年8月70个大中城市住房销售价格变化》。在17个同比增幅超过10%的城市中，厦门和合肥增幅超过40%，超过四个一线城市。

房价的快速上涨也带来了很多风险。在长三角几个城市的综合得分中，合肥甚至落后于无锡和宁波，其工业经济和配套设施在整个长三角城市群中也不高，其中工业要素得分甚至低于湖州、台州等长三角中小城市。

根据上述研究团队，合肥市土地消化时间很短，土地稀缺，因此土地得分较高。但是，合肥的土地财政依存度很高，土地供应量不会减少。合肥虽然人口多，但主要是因为大学生人数多。从中长期来看，由于人口流入、工业经济等因素，合肥房价中长期升值实际上是非常有限的。

企业投资需要在特定的城市进行分析

合肥的房地产缺乏长期的空增值空间，长三角也有不少类似的城市。

除合肥外，宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市中长期升值潜力都很弱。这与许多人最近看到的房价快速上涨形成了鲜明对比。

事实上，最近几个月，长江三角洲等城市的房价迅速上涨，2009年也是如此，但随后出现了限购浪潮，许多城市不得不限制购房和贷款，最终导致长江三角洲许多城市的房价停滞不前。

当年，无锡、常州、杭州、宁波等。，长江三角洲的城市，由于高库存，他们的房价全年停滞不前。许多当地企业都在为生存而挣扎，其中最著名的是绿城。在新规出台之前，绿城董事长宋卫平雄心勃勃，希望与万科展开竞争。因此，绿城在限购后举步维艰。在向融创出售股份之前，宋卫平去了无锡香樟园的房子。房子建得很好，但是价格和销售都不令人满意。

如今，长江三角洲又开始了新一轮限购浪潮。那一年会给开发者留下新的痛苦和伤疤吗？

房地产企业应该如何看待这个市场？抓住时机，决定土地收购、开发和销售，以最大限度地降低可能的风险？

毛志的感觉是，他必须在特定的城市做出特定的评估。在合肥这样的城市，目前的平均房价超过每平方米10000元，平均地价超过每平方米9000元，总体来说是安全的。但是，如果房价和地价出现快速上涨，比如突然上涨40%，我们就需要提高警惕。因为这个价格，合肥可能需要消化几年才能完全接受。

嘉兴也存在同样的情况。虽然嘉兴像太仓和昆山一样，位于上海周边，但由于库存量大，行业与太仓和昆山有一定的差距，所以空的价格涨幅不大。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰认为，虽然这些城市可能存在一定的风险，但如果开发商能够恰当地运用高周转率策略，他们应该还有机会获得良好的投资回报，关键是看进入和退出的时机。

没有房价上涨的城市是安全的吗？

与合肥、嘉兴和其他城市不同，长江三角洲也有一些城市的房价今年几乎没有上涨。以南通为例，8月份房价为8593元/平方米，比上个月上涨0.15%，比2015年8月的8125元/平方米上涨5.76%。

然而，毛志并不建议开发商在风险较低的城市进行大规模投资。原因也是因为供应和工业。南通的供应量太大，而工业比其他城市弱得多，所以它对人口的吸附力很弱。

同样，台州、湖州、扬州、常州、芜湖和绍兴也存在类似的问题。

“选择房价的某种变化是必要的，但增长率低的城市会进行投资，而这些城市会有机会。”毛志建议这样做。

那么，哪些城市会有机会呢？长三角城市群各城市的产业吸附能力、人口吸引力、城市配套设施和居民支付能力如何？

作为开发商，我们在深化长三角城市时应该注意哪些趋势和变化？在长三角城市职能角色明确、分工合作的大趋势下，房企会有什么样的机遇？

所有问题都需要等到9月27日在《全国商报》上召开的第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛——长三角风起云涌，最终答案可能会揭晓。