深圳房价上一路涨 房租为何“逆市”下跌？

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房地产行业迎来了“金九银十”的旺季。据深圳房地产信息网监测，从9月12日至16日，深圳房价每周上涨1.3万元，其中9月14日的平均成交价接近8万元，比去年9月上涨近80%。

美国经济咨询公司朗维尤经济(longview economics)最近发布的一项研究显示，深圳已成为全球第二大房价最高的城市，典型住宅价格约为80万美元，房价收入比为70倍，仅次于美国硅谷中心加州圣何塞。

然而，与不断上涨的购房价格相比，租金价格相对于市场有所下降。今年以来，深圳的房屋租赁市场一直平淡无奇，甚至连传统的毕业季节热潮也让市场不怎么火爆。

根据深圳连锁房屋交易系统的数据，8月份全市平均租金为67.9元/平方米，比上个月下降1.2%；套房的月平均租金为4845元，比上个月下降了1.9%。租赁交易额也同比下降了13.9%。考虑到毕业租房季节的结束，深圳链家研究所指出，8月中旬以后租房需求下降，预计9月份将继续下降。

事实上，自今年2月以来，深圳的房屋租金已连续5个月下跌。在7月份略有反弹后，8月份再次下跌。

根据58城市发布的“2016年上半年租赁市场报告”，北京的月租金从年初的4262元上升到6月的4744元，增幅为11.3%。租金方面，上海、北京和深圳的月租金都超过了4000元。其中，上海跃居北京之后，成为租金最贵的城市，月租金为5133.91元。

如果房价被金钱和投机等因素所包裹，租金可能在某种程度上反映真实的供求关系。

需求不足？

随着房价的上涨，2015年深圳的租赁市场价格平均上涨了约1000元。然而，今年以来，租金已进入相对稳定阶段，略有下调。

据报道，深圳南山区有39平方米的公寓，租金很难从3800元到3300元不等。一位中介说:“两个月前，一套84平米的房子可以以6200元到6500元的价格租出去，现在已经降到5500元甚至更低了。”

深圳租赁市场疲软的原因可能是大学毕业生短缺。与北京、上海等城市相比，深圳的大学资源是稀缺的。据官方报道，2016年北京和上海的本地大学毕业生人数分别为24万和18.7万，而2015年深圳的大学生人数仅为11.4万。

米德兰房地产全国研究中心高级主任张天明表示，从数字上看，深圳的房价已经是全国最高的，但如果北京和上海的城市面积远远超过深圳，实际排名将会发生变化。然而，这些数字本身可能足以阻止一些人。换句话说，高房价可能会“吓跑”一些人进入深圳。

中国人民政治协商会议(CPPCC)深圳市委员会秘书马兴瑞9月20日在深圳市第六届委员会第17次主席会议上表示，有必要建立一家资本1000亿元的人才住房公司，力争以市场租金的一半为人才提供出租房。“估计一百平米的租金是10000，这可能不必要，(那么)8000元。然后我们用市场价格的一半和4000元为人才专家租房子。”

另一个原因可能是租户租金的一波变动导致了租金的结构性下降。在福田区华强北，当被问及最近的租赁市场时，几个中介似乎很恼火。近两个月来，由于相关部门提高了华强北电子市场的标准，一些商户被迫迁出，quickly/きだよよ0/,and地区的出租屋租金也随之下降。

在过去的六个月里，深圳各区的租金普遍上涨，许多在市区工作的白领选择“换空房”,搬到租金稍低的地方。根据安居克对租户租金变化的统计，原特区内外一个房间的租金差在300元以下，考虑租金变化的租户比例为20%；300元和700元的差价将占租金变化的70%；如果差价超过700元，租金将会调整10%。

租赁住房类型增加

除了租赁市场需求方面的变化之外，从供应方面来看，租赁住房的种类更多，租金很难继续上涨。

数据显示，2015年，深圳新房成交量为66450套，同比增长58.7%。“3·25新政”落地后，入市门槛明显提高，投资者手中的房子无法在短时间内迅速转手，只能出租。2016年春节后，业主释放的租金增加了70%。

在深圳的一些地区，总租金的30%被出租，也就是说，10个出租房屋中有3个没有顾客出租。例如，太丁奉化、星海明城和诺德国际有近300套公寓。有20多个houses/きだよよ/in天津，福田口岸的黄金地名。

租赁交易周期也从年初的一周延长至一个月左右。南山前海、罗湖东门、福田口岸等热点地区的许多房屋已经入住一个多月了。

深圳有一种独特的出租房供应模式——城中村。

根据58个城市的租赁市场报告，今年6月，上海、北京和深圳的平均租金分别达到5134元、4743元和4086元。事实上，城市中大量村庄和农民住房的存在，为进入深圳的新群体提供了以低于上述平均价格租房的选择。

钟昀呈(音译)是一名it白领，在深圳南山科技园区工作。2012年，他搬到了深圳的一个村庄，离公司大约15分钟的车程，每月租金1500元。根据钟昀呈的说法，在同一时期，同一地区的住宅租金应该至少翻一番。在他租房的三年里，房租只涨了50元。

米德兰房地产全国研究中心高级主任张天明表示，根据目前的市场情况，深圳上下沙区城中村一室一厅的租金约为1700元，附近类似住宅小区的租金高达4500元以上。换句话说，价格便宜了60%以上。

对于刚到深圳的年轻人来说，住在城市的乡村是一种常见的“过渡”方式。随着储蓄和收入的增加，他们会再次搬走。2015年，上述钟昀呈白领完成了从城市租房到购买商品房的高级阶段。

根据深圳市规划和土地委员会2015年发布的数据，截至2014年底，该市约有737.87万人居住在“违章建筑”中，而城市中的村庄是这些“违章建筑”的主要场所。

大多数专家学者提出了危房改造、消除安全隐患等建议，但同时指出，作为大量廉租房的实际供应者，城市中的村庄不应过快消亡。深圳大学建筑与城市规划学院院长陈燕萍表示，该市的村庄与周围的公共设施没有任何关系，但它确实为深圳的实体经济提供了许多低成本的“宿舍”，非常有效地满足了城市发展的需求。

除了以“城中村”模式供应廉租房外，传统的分散和单身业主的租赁模式正面临冲击，以机构为主导的长期租赁公寓正在蓬勃发展。长期出租公寓主要从业主那里获得，然后房间统一装修，配备统一的服务，然后以较高的价格出租给租户，并统一管理。

据长期租赁公寓租赁平台统计，深圳有近100家长期租赁公寓运营商，包括优+、魔方、紫茹等全国知名公寓，万科、金代尔、招商等开发商，以及卧朝梦公寓、贾伟公寓等本土创业公寓品牌。除了传统的二房东模式，集中公寓占据主流。

深圳链家二手房研究所总经理肖小平表示，如雨后春笋般涌现的长期租赁公寓已经成为传统出租房的强劲竞争对手，这在一定程度上导致了租金的持续下降和空购房。

长期租赁公寓没有被纳入统计，这转移了传统租赁市场的一些客户，特别是那些能够支付更高租金的客户。据深圳贾伟公寓创始人李树德(音译)介绍，90%以上住在公寓里的房客都有学士学位。

许多长期出租公寓都有电影院、咖啡馆、书店、健身房和吃火锅的地方，社交圈都集中在这个系统中。在深圳租了一套公寓的小刘(音译)表示:“虽然每月2800元的租金与附近的单间相比并无优势，但这里的很多配套设施都可以免费使用。”关键是这里有很多同龄人。有我们自己的圈子。”

此外，为了应对高昂的住房成本，深圳政府也在增加公共租赁住房的供应。今年年初，深圳市住房和城乡建设局透露，今年计划供应25000套公共租赁住房(包括工业配套住房)。

结论

随着房价的上涨，2015年深圳的租赁市场价格也平均上涨了约1000元，但今年以来，租金进入了一个相对稳定的阶段，略有下降。这可能反映了深圳人口的吸引力，高房价可能会“吓跑”一些人进入深圳。然而，需要注意的是，出租屋的数量明显增加，大量的城中村、如雨后春笋般涌现的长期租赁公寓和覆盖面扩大的公租房为新进入深圳的人提供了多样化的租赁选择。