房地产泡沫破灭 购房人将有多么惨？

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今年以来，资本疯狂涌入房地产市场，土地王和房价飙升的现象从一线城市加速到二线城市。个人抵押贷款几乎贡献了所有新的银行贷款，每个人都对中国的房价充满信心。这一现象类似于世界经济史上以前的房地产泡沫。热衷于入市的投资者和消费者都固执地认为，从长远来看，核心城市的房价“永远不会上涨或下跌”。这种信念背后的原因有:货币过度、一线城市资源稀缺、收入不断提高、核心城市房地产投资的资产性增强、中国房地产市场的例外论等。然而，真的是这样吗？

核心城市房价持续上涨有六个原因吗？

在过去的十年里，中国核心城市的房价普遍上涨了十倍以上，现在正处于加速和赶超阶段。根据过去十年的历史经验，出于以下六个原因，投资者坚决继续关注核心城市的房价。然而，仔细想想，这些原因与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫的出现和破裂过程相似。

首先，货币超支。毫无疑问，货币过度消费是中国房价上涨的关键因素。截至今年7月，中国的m2余额为149万亿元，m2增速比gdp增速高出约4-5个百分点。值得注意的是，在1986年至1991年东京房价加速上涨期间，日本m2增长率约为9%-13.5%，比同期日本国内生产总值增长率高4%-8个百分点；在美国，2002-2007年间，当房价上涨最快时，m2的增长率也高于历史平均水平，比gdp增长率高出3-4个百分点(见下图)。可以看出，在任何房地产泡沫的过程中，流动性过剩和货币过度将不可避免地齐头并进。一旦预期逆转，泡沫将破裂，流动性将迅速冻结。即使央行采取零利率政策，货币供应仍将持续低迷。

第二，核心城市资源稀缺。事实上，不仅是中国，任何大型经济体的核心城市资源都极其稀缺。在资产泡沫的顶峰时期，日本是世界第二大经济体，似乎即将超越美国。东京地区集中了全国的政治、经济、教育和医疗资源。然而，在1991年，日本房地产泡沫破裂，东京市区的房价下跌了60%以上。纽约和伦敦是全球金融市场的双星，而曼哈顿和伦敦金融城拥有世界上最好的资本密度。然而，在次贷危机泡沫破裂后，两个核心地区的房价都大幅下跌。香港是世界上人口密度最高的地方，也是亚洲的金融、贸易和航运中心。亚洲金融危机后，香港房价下跌了近60%。因此，任何一个核心城市的资源稀缺都是导致该地区房价领先的关键因素，但不能以此为借口形成房价泡沫并持续加速上涨。

第三，人口净流入与城市化。房地产泡沫破裂后，东京人口仍保持净流入，东京都市圈总人口从1980年前后的2500万左右增加到目前的3700万。在纽约、伦敦和其他全球金融中心，也有来自世界各地的年轻人才源源不断地流入。外国年轻人的涌入为城市发展提供了充足且成本相对较低的人力资本，同时也增加了新的住房需求。然而，东京、伦敦和纽约的价格上涨并没有持续到神话。目前，国内一线城市为农民工提供了充足的就业机会，但过高的房价基本上阻止了北京和上海城市人口的净流入。自2015年以来，北京和上海的常住人口呈现净流出趋势。对此，笔者认为，人口净流入已难以成为维持一线核心城市房价过高的关键因素。

第四，收入继续增长。在过去十年左右的时间里，中国经济一直处于繁荣阶段，居民工资和财产性收入经历了一个快速增长的时期。北京和上海的工资上涨了大约四倍。目前，中国经济已进入新常态，长期的“L”型经济趋势不可避免。因此，居民收入将很难保持过去十年的快速增长。事实上，目前国内工资增长正在放缓。根据中智人力资本的研究结果，2015年中国整体薪酬水平增长了8.0%，低于2014年的8.6%。其中，二线城市的工资涨幅高于一线城市。

第五，核心城市房地产投资属性较强。事实上，世界上任何一个核心城市的房地产市场都不是国内甚至全球投资者的天堂。纽约、伦敦和香港不仅是跨国公司和中国富人资产配置的重要组成部分，也是中国、俄罗斯和印度等富裕集团和大型企业投资的沃土。然而，房地产作为一种投资产品，更容易受到经济周期的影响。在经济繁荣时期，大量低成本资本涌入，投资者大幅增加杠杆，加剧了房价上涨和房地产泡沫的形成。一旦政策波动或预期逆转，投机资本就会外逃，房价将加速下跌。因此，房地产的投资属性并不是核心城市永远不会兴衰的原因，而是房价助涨助跌的催化剂。

第六，中国房地产市场的例外理论。在全球房地产泡沫的漫长历史中，“例外论”不仅出现在中国。在日本房地产泡沫破裂的前夕，日本企业和国民的自信心爆发，日本家电、日本汽车等制造业和科技产品引领世界，日本成为亚洲“雁行模式”的领导者。在次贷危机泡沫破裂的前夕，美国正享受着逐步反恐和全面战胜俄罗斯战略的收获期，也正处于“格林斯潘经济神话”的又一轮经济繁荣期。“拥有住房”的美国梦引领着世界。同样，中国精英认为，中国已经取代日本成为第二大经济体，并与美国争夺世界最大的制造国。各种权威机构预测，中国将在2025年左右超过美国，成为世界上最大的经济体。然而，中国经济在1990年前后比日本面临更多的挑战。笔者认为，市场经济从来就没有例外理论。只有当潮水退去，我们才知道谁在裸泳，泡沫最终会破裂。

当房地产泡沫消退时，买家会有多痛苦？

一旦房地产泡沫破裂，房价将大幅下跌。这种情况对普通人有什么影响(603，883，买入)？这真的像大多数购房者想象的那样吗？房价低于贷款余额，房子被扔给银行，这最多是首付的损失。

因此，笔者对汇丰银行(中国)的一份房地产抵押贷款合同进行了仔细的研究，该合同并未涉及上述大多数购房者所想象的条款。房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下:“抵押房地产价值因任何原因经折旧或毁损后低于以下三者中的较低者:(1)合同签订前的评估价格或(2)贷款前的评估价格或(3)抵押房地产的购买价格(即贷款全额评估)， 抵押人有责任提供或增加抵押权人可接受的抵押物以弥补不足，或根据抵押权人的要求提前偿还部分贷款。 如发生未按月抵押等违约责任，本合同规定:“处分抵押房地产所得价款不足以偿还借款人欠抵押权人的全部款项及贷款利息的，抵押权人有权依法另行向借款人追偿。”经查阅其他银行的房地产抵押合同，相关条款相似。

一旦房地产泡沫破裂，上述条款会带来什么后果？举个例子，2016年8月，赵先生在北京以1200万元的市场价格购买了一套房子，银行评估价为1000万元，银行贷款为800万元，首付款为400万元。2017年8月，该房屋市场价格降至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则拍卖财产将被没收。但赵先生很难补足抵押物或提前偿还贷款。结果，银行没收了这些财产，并以750万元拍卖(通常远低于市场价格)。最后，赵先生的损失是400万元首付款和扣除拍卖财产后的50万元债务。赵先生的房子被银行无情地拿走，同时他还欠银行50万元的债务，从而进入了一种真正的负资产状态。由此可见，银行在房价暴跌后的债权不会在抵押房产拍卖后消失。

最后，我建议与泡沫共舞的买家和投资者说:在泡沫形成的初始阶段，请拥抱泡沫，当泡沫加速赶上顶部，国家资本加速涌入时，请远离泡沫。