北上深房价或将失控 紧急出手上海终于坐不住了？

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各种迹象表明，在北京、深圳等一线城市，未来几年房价有失控的风险。

做出这一判断的基本逻辑如下:

对于中心城市，特别是北京和上海，国家提出了控制人口规模和解除非核心职能的要求。为了实现这一目标，中央政府收紧了中心城市的建设用地规模。受此影响，近年来，深圳商品房的供应量一直在下降，尤其是在深圳。

另一方面，政府对人口流动性的影响将继续下降，因此在未来，人口将只会在统计上下降(实际增长)。最终，在“供不应求”和“金融资产化”的压力下，房价将再次向北、向纵深攀升。

1北方和深层的住宅供应正在减少

最近，我梳理了贝尚和深圳的商品房供应情况，发现了一个有趣的现象:三大城市的供应高峰都出现在2003年至2005年之间，然后持续下降。

下表为2003年以来的商品房数据(万平方米)，其中北京和深圳为“商品房竣工面积”，上海为“商品房销售面积”。

可以看出，深圳商品房的供应高峰在2003年，2015年的供应量已经萎缩到2003年的四分之一。此外，深圳的商品房供应量惊人，只有北京的七分之一，上海的十分之一！目前，三大城市的实际居住人口超过2000万。

上海的供应量在2004年至2005年达到峰值，现在已缩减至峰值的三分之二。北京的高峰期在2005年，其他数据显示，2000年至2005年间，北京的商品房平均年供应量为2400万平方米。2015年的供应量还不到高峰期的一半。

2016年，北方和深层的土地供应将变得更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量和成交量降至2010年以来的最低水平。今年上半年，北京共有7宗住宅用地交易，较2015年上半年下降53.3%，较2015年下半年下降80%；销售住宅用地建筑面积44.62万平方米，同比下降68.4%，环比下降84.6%。

2016年上半年，上海共售出30块商业用地，交易面积较2015年上半年下降61.75%，降幅超过60%。

至于深圳，2016年上半年，没有一片纯住宅用地出售，只有两块综合住宅用地出售。

控制人口极其困难

在北方和深圳商品房供应减少的背后，这些中心城市肩负着一项重要任务:控制人口增长。

因此，官方的逻辑很简单:既然北上深圳要控制人口规模，就要控制建设用地规模，所以新增房屋的数量肯定会逐年减少。

例如，上海已经提出，到2020年将常住人口控制在2500万以内(到2015年底为2415万)，到2040年仍不超过2500万。换句话说，从2020年开始，上海的人口将以每年零增长！

最近公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求:到2040年，上海市规划建设用地总规模将从原土地利用总体规划确定的3226平方公里的上限降至3200平方公里以下，其中包括200平方公里的“空白区”。

但问题是:像贝尚和深圳这样的城市真的能控制统计报告之外的常住人口吗？我认为这基本上是不可能的。以日本为例，虽然日本很早就基本完成了城市化，人口开始出现负增长(过去五年减少了94.7万人)，但统计数据显示，东京人口仍在上升(过去五年增加了51万人)。

中国的城市化只完成了一半，再加上公共资源的不均衡分配，在这个时候控制中心城市的人口显然极其困难。尽管通过设定行政门槛来控制移民进入学校和家庭是可能的，但控制中青年劳动力的流入却是困难的。

目前，居住在深圳北部的城市人口已超过2000万，并正在向3000万(澳大利亚总人口超过2400万，新西兰总人口为450万)迈进，这在世界上是前所未有的。恐怕很难预测在这样一个超级城市会发生什么。

3结论

北上申的房地产正在进行财务资本化，已经成为中国高净值个人资产配置的重要组成部分。如果同时出现人口增长和住房供应下降的情况，未来房价可能会失控。

在最近的上海土地拍卖中，有一个住宅项目的底价高达143，000元。如果这一价格正常化，上海内环的住宅平均价格将向每平方米20万元的方向移动。