商住房已成新房成交主力 北京发声严控

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多数受访者认为，未来商住项目的政策方向倾向于“减少新增供应，逐步消化当前市场存量”。据《21世纪经济报道》报道，目前，北京有关领导表示，“不能再增加商业和住宅建筑”，“不能把商业变成生活。”

随着通州区对商住项目限购政策的出台，北京商品房很可能迎来全面控制。

据本报此前报道，北京市土地规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会8月17日召开了商品房专题会议，提出暂停商业用地上市。对所有已批准但尚未建成的商品房项目，将列出清单进行复检，并对存在的问题进行整改。如果这一命令出台，未来北京楼市将不会出现新的商品房。

在这一政策预期的背后，隐藏着一个惊人的事实。近几年来，商品房在北京新建住宅市场中的比重一直在增加。自2016年以来，北京商住公寓的交易规模已超过住宅楼，成为新住房交易的主体。

商品房“反击史”

所谓商品房，是指在商业、公共建筑等非住宅用地上开发建设，设计有独立的厨房、卫生间、水电，以分割产权的方式对外出售的项目。与纯住宅项目不同，商品房项目的产权通常持续40年或50年，水、电和物业成本高于住宅项目。

多年来，商业和住宅项目一直在北京市场出售。根据中原地产的统计，2010年至2015年，北京商住公寓项目的交易量相对稳定，年交易量保持在2万至3万套之间，但2014年由于整体市场降温，交易量下降至1.3万套。

同时，北京商品住宅项目的交易规模明显低于同期住宅项目，约为后者的1/4-1/5。如果算上二手房交易，北京房地产市场中的商住公寓比例甚至更低，2015年还不到7%。

商住公寓项目受市场青睐的原因在一定程度上与政策有关。2010年4月底，北京率先在中国推出限购政策，将非北京购房者限购门槛定为“一年社保或纳税证明”。2011年初，北京将限购门槛提高至“五年社保或纳税证明”。

随着大量购房者失去购房资格，商品房的价值就可以得到体现。从那以后，许多房地产企业将他们的商业用地改造成住宅出售，从而迅速消化他们的股票。与此同时，在“商住颠倒”的北京楼市，商业项目在被改造成住宅后，可以以更高的价格出售。

对于这类项目，北京方面一再明确禁止。2010年4月30日，北京市下发了《关于加强酒店项目销售管理的通知》，指出房地产开发企业在取得酒店项目的批准或备案批准文件后，不得擅自改变项目用地的性质和规划用途，不得擅自分割和转让。

2011年5月，北京市发布了《关于加强部门联动改善商业办公项目管理的通知》，提出商业办公项目“不得采用单元或住宅套房设计”。

但是政策效果并不好。根据中原地产的统计，从2012年到2015年，北京新建的商住公寓数量从22，038套增加到36，406套，增幅为65.2%。同期，供应面积增长35.6%。

2016年5月5日，北京通州区对购买商业和住宅项目实施了限制。非北京买家的门槛也是“5年纳税或社保证明”，只能购买一套。随后，消息传出，北京的商业和住宅限制将扩大到其他区县。结果，商品房交易出现恐慌。

据中原地产统计，截至8月17日，北京已售出42030套商住公寓，超过了过去两年的总和，合同总金额达到783亿元。同期，北京仅售出3万套新房。

购买限制的可能性很小

北京商业和住宅项目的受欢迎程度也与土地供应和产品结构密切相关。

根据上述机构的数据，自2011年以来，北京市出售的纯住宅用地规划建筑面积约为1800万平方米，但同期北京市出售的住宅面积为4275万平方米。中原地产首席分析师张大伟对《21世纪经济报道》记者表示:“供需比例高达1: 2.4，表明住房供应已经透支。”

与此同时，北京的土地供应和住房供应规模近年来逐年下降。随着经济适用房分配制度的存在、土地价格的上涨和整体有效供给的不足，新的住房市场趋于高端。

北京市房地产协会秘书长陈至多次指出这一“结构性问题”:经济适用房的定向分配、高端住房供过于求和普通住房供应不足。

在这种情况下，以无限量购买的小型公寓为主的商住公寓项目正好填补了这一空白，成为市场青睐的对象。今年上半年，北京许多商住公寓项目出现“日光”现象，交易热度不亚于纯住宅项目。

张大伟指出，根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，北京目前商品房库存约为5.8万套，不包括拆迁房屋，实际库存仅为4.1万套左右。同期，北京的公寓项目库存约为3万套。他认为，根据以前的土地供应情况，商业和住宅公寓的潜在库存较大。

因此，如果住房供应继续短缺，市场上的商业和住宅公寓项目的比例将会增加。

因此，张大伟认为，为了避免对市场造成严重影响，北京方面不太可能对商业和住宅项目实施全面限购。今后，商业和住宅项目的政策方向倾向于“减少新增供应，逐步消化当前的市场库存”。这一观点也得到大多数受访者的认可。

据《21世纪经济报道》报道，目前，北京有关领导表示，“不能再增加商业和住宅建筑”，“不能把商业变成生活。”目前，北京各部门正在对相关项目进行深入调查，审核设计方案后，审核结果将于本月底汇总上报。