房贷月供选等额本息还是等额本金有讲究

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今年以来，一、二线城市的房地产市场蓬勃发展，人们对投资房地产充满热情。但是你知道所谓的“月供”、“等额本息”和“平均资本”有什么区别吗？

今年以来，一、二线城市的房地产市场蓬勃发展，人们对投资房地产充满热情。但是你知道所谓的“月供”、“等额本息”和“平均资本”有什么区别吗？

财富管理机构嘉丰里德(Jiafeng Reid)的理财规划师大卫？考兹(David Coz)表示，不同之处在于，银行在为借款人计算按揭还款金额时，通常会按月支付利息，而借款人支付的“月还款额”由两部分组成。一部分是本金，一部分是利息。当两者加在一起时，正好是每月还款额。

所谓“等额本息”是指每月偿还的“本+息”之和保持不变；“平均资本”是指在每月还款总额中，本金部分保持不变，利息单独计算。后一种还款方式后，欠款总额越少，所欠利息部分就越少。

人们常说，“平均资本”比“等额本息”更具成本效益。对吗？大卫指出，这一提法有很大的误解。

例如:

如果贷款金额为100万元，选择20年还清，年利率为6.55%，则月利率为0.5458%。

1.平均资本还款，每月还款本金为:100万元/240个月，即每月4167元；

(1)第一个月还款利息为:100万* 0.5458% = 5458元，所以第一个月实际还款金额为4167+5458 = 9625元。

(2)如果第二个月剩余本金为人民币1，000，000-4，167 = 995，833元，则第二个月应还利息为:

995833*0.5458%=5435.26元，则第二个月实际还款金额为4167+5435.26=9602.26元

等等:

最后，在未来20年，平均资本将偿还约166万元，支付66万元利息。

第二。若等额本息，贷款金额为人民币100万元，分20年还清，年利率为6.55%，月利率为0.5458%，则月还款额(含本息)为人民币7485.2元。

(1)第一个月计算的利息也是5458元，第一个月只归还本金7485.2-5458=2027.2元；

(2)第二个月利息的基础是上个月的本金余额，即人民币1，000，000-2，027.2 = 997，972.8，所以第二个月应付利息为人民币997，972.8 * 0.5458% = 5，446.94，即第二个月归还本金为人民币7，485.2-5，446.94 = 2034。

等等:

最后，在本金和利息相等的情况下，20年内总共将偿还约180万元，总共将支付80万元利息。

事实上，从还款角度来看，平均资本下的总还款较少，但两者之间的差异并不大。可以理解，与等额本息还款法相比，平均资本的还款额大于前几个月每月等额本息还款法的还款额，类似于每月部分提前还款。通过每月提前还款，本金余额减少，占用的利息自然减少。

那么“平均资本”有绝对优势吗？其实不然，这取决于个人的实际情况。就偿还而言，“平均资本”在早期偿还更多的本金，因此早期的资金支出压力很大。虽然相等的本金和利息是一致的。但是，在未来的通货膨胀下，你可能会觉得资金还是一样多，支出压力也不会那么大。当然，这些都是在银行贷款偿还率保持不变的情况下计算出来的。

在这种情况下，如果你的初始资金不太紧张，你可以选择平均资本法来减少所有利息支出；如果前期资金紧张，可以选择等额本息的方式，这样虽然前期利息支出比较多，但财务压力会比较小。此外，“省下的”钱可以通过其他方式投资来赚取利息。例如，以利润选择稳定的固定收益组合投资计划为例，如果一年收益为8%，20年内用同样的钱进行复利投资，20年后1元钱可以变成4.66元，这还不错，这样可以更有效地使用资金。

因此，有必要根据自己的实际情况选择还款方式，理财规划师建议，如果你现在或将来有剩余资金，最好避免资金闲置，同时进行其他投资来赚取收入，这是最具成本效益的财务管理方法。