土地市场火爆隐忧：资金流向正悄然改变？

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8月17日，上海推出了四块土地，并使三个土地国王。据粗略统计，一天之内，福建房企大军就以184亿元成为三大地王的主人。

具体来说，8月17日上午拍摄的全国单价王位于静安区，荣鑫地产以110.1亿元赢得；下午，钟君地产以6亿元的价格拿下青浦区的地块，底价为4.5万元/平方米，成为区域单价之王；宝山区被建发中粮集团以67.9亿元中标，底价达到5.37万元/平方米，也是区域单价之王。

上海链家房地产市场研究部高级分析师罗分析，福建房地产企业成长于民间资本活跃的福建。在福建房地产和资本圈，一些低调的财团在福建资本和福建开发商之间起到了桥梁作用，在福建房地产企业高调扩张中发挥了极其重要的作用。

在此期间，一些住宅企业开始改变他们在城市的投资理念。

土壤节拍的细微变化

罗指出，前所未有的货币宽松政策使福建省房企采用高杠杆模式大举蚕食土地。但是，福建房地产企业在一线城市的发展能力相对不足，这让人联想到房地产开发投资的增长率持续下降。当市场快速波动时，这块土地更像是上市房地产企业给投资者的一剂兴奋剂，当市场下跌时，它就成了自己的缓冲器。

从8月17日的土壤拍卖网站来看，这种变化仍然存在。在王迪静安，一家参与竞标的房地产公司在拍摄前临时增加了几亿个许可证。最后，发现空在短期内的利润是有限的，所以我选择了放弃。

据《21世纪经济报道》记者在拍摄现场观察，一些房地产企业非常谨慎。格陵兰没有登记任何地块；虽然万科进入了王迪静安的拍卖现场，但标语牌的数量很少；徐汇对静安地块的竞价止于94亿元，而闵行地块的竞价止于23亿元，与上海包华的价格相差仅500万元。

在今年中期报告的新闻发布会上，徐汇执行董事兼首席执行官蓝鸿震指出，公司始终坚持稳健投标的态度。他认为，本轮房地产调控主要是基于市场调整，传统的短期房地产周期(3年)可能变成中期周期，这主要是由货币供应量政策和行业因地制宜的调控政策决定的。

面对这一波土地王浪潮，林伟民明确表示，徐汇没有参与规模与土地储备的竞争，优先考虑利润，减少收购土地的杠杆。蓝鸿震透露，下半年，每一个进场项目的锁定率将达到70%；明年的财务成本目标将降至5%以下。徐汇也开始关注二线城市的机遇。

8月18日，中南集团董事长陈锦石告诉《21世纪经济报道》记者，经过调查，他的团队发现，与热点城市相比，武汉、郑州、杭州和济南的市场还算不错。

很多业内人士认为，中国一线城市的房地产市场价格偏高，存在一定的泡沫。据测算，同一次政策咨询发现，截至2015年，上海房价泡沫达到55%左右，个人住房贷款净增加推高了上海房价泡沫；深圳房价泡沫高达261%；北京的房价泡沫已经达到了86%。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，今年下半年，将出台相应的“控地王”措施，以防范市场系统性风险。

《21世纪经济报道》记者从相关人士处了解到，近日，上海市住房和建设相关部门也对这一轮土地王展开了调查。

为金融化铺平道路

福建房企高调收购土地的背后，是其金融化的帮助。

据分析，福建房地产企业善于利用信托、东南亚财团、当地民间资本等多种融资渠道，其杠杆水平明显高于行业水平，但也带动了更快的发展，资本也帮助其顺利上市。

荣欣曾于7月和8月在上海获得两项冠军，他是一个利用私人融资实现扩张的房地产企业样本。荣鑫今年1月中旬成功登陆香港股市，过去6个月在杭州投资逾100亿元。上半年销售额为174.1亿元。

上市前，荣鑫的资金缺口受到业界的关注。截至2015年6月，融信的净负债率约为640%，上市后净负债率降至375%。超过17亿港元的上市融资显然不能显著降低净负债率。

自2014年以来，荣鑫先后剥离了七家公司，包括交通建设和酒店投资公司。荣鑫董事长欧宗红持有约40%的股份，其余为私人资本，还有许多民生信托产品。

据《21世纪经济报道》记者不完全统计，融通上市后，通过发行公司债券等方式完成了100多亿元的间接融资。它还成立了一家合资保险公司。

今年4月25日，荣鑫与BOE科技、平潭国资、平潭投资、北京玄寂合资成立保险公司，各持有合资公司20%的股权，各签约方将投入4亿元现金。

泰和两年前也开始投资证券公司。事实上，近年来，房地产企业也涉足银行、保险等金融机构，布局金融化，间接为融资提供便利。