地产股暴涨的“真相”：千万别高估调控的效果

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周五下午(8月12日)，a股房地产板块集体涨跌，导致无数专家击碎眼镜。苏州、南京、合肥不是刚刚出台了新的楼市调控政策吗？

这也是对购买和贷款的限制。为什么房地产股票不是下跌而是飙升？

很多人认为，这是因为恒大不断增持廊坊发展(600149，买)、万科、嘉凯诚(000918，买)等a股房地产开发商，推动了本轮房地产股票市场。但事实上，这个理由很难被广泛接受。因为在万科和其他股票上涨之前，金谷已经有了每日涨停。我们能说恒大也在增持金地吗？(呵呵~ ~)

房价暴跌

在2016年益州沃顿商学院研讨会上，于资本创始人朱向邦业介绍了资本市场上房地产股票的估值标准。房地产市场越好，拥有的土地越多，估值越高；当房地产市场开始调整时，它拥有最多的现金和最高的市值。

包括金谷在内的公司正处于资金枯竭的时期。根据金谷的季度报告，仅第一季度金谷的账面现金就比去年年底激增了20%，超过180亿元。如果算上金地1月至7月的土地收购总量和同期的销售金额，我们可以发现金地的现金存量仍在增加。

前七个月，金代尔的累计销售额达到520亿元。但同期获得的土地数量是多少？根据班耶的粗略统计，它可能不到170亿！这170亿并不全是金地自己生产的。一些地方，如上海朱樵镇的“土地之王”，是通过引进其他合作伙伴而发展起来的。

金地不仅变得“吝啬”，而且比金地富有的业主在上半年购买土地时也非常吝啬。保利前7个月的销售额为1227.71亿元，可获得的累计黄金量，据邦业计算超过200亿元。有了这200多亿元，保利还准备引进其他投资者合作。

来自国家统计局的统计数据可以进一步证明目前房企有多保守。前7个月，商品房累计销售57569亿元，但开发投资仅为55361亿元。投资低于销售，这也表明房地产业已经从快速扩张转向攻守平衡，甚至有开始萎缩的趋势。我们应该知道，前7个月的土地购买面积只有1.1167亿平方米，土地成交价格只有3448亿元，是同期销售面积的1/7，不到1/10。

因为没有扩张的需求，整个房地产行业都过着“不坏钱”的生活。80%的发展资金是自己解决的，只有20%需要贷款。此外，因为它不是坏钱，所以许多开发商不愿意出售，价格正在疯狂上涨。根据国家统计局的这组数据，未来政策将出现波动，开发商的贷款将被停止。即使是银行也会强迫开发商还钱，企业也不会有降价出售房屋的压力。

管制越多的城市越值得购买？

事实上，尽管房地产公司比以前花的钱少了，但他们仍然愿意为那些真正有价值的城市花钱。

对于朱樵、上海的一块土地，金地上半年使用了公司总征地量的80%左右(上半年，金地主要集中在长三角和珠三角的上海、南京、苏杭、东莞等城市，除武汉外中西部地区基本没有参与征地)。

保利的情况与金地相似。虽然保利在中西部城市的布局较多，但总征地量只有20%左右。

将更多的资金集中在长三角、珠三角和京津冀等热门城市已成为企业的普遍选择。

其中一个重要原因是，只有在这些城市，房地产才能成为金融资产。上海链家研究所所长杨现领公布了上海二手房流通率的统计数据，上海的二手房流通率约为3%，接近香港、纽约和其他国际城市。在深圳，这个数字在5%到6%之间。

较高的交易流通率使得上海、深圳等地的房地产具备了金融投资的属性，成为金融机构可以投资和变现的资产，这也是金融机构想要的。

许多投资银行和金融机构的负责人在与邦的私下交流中表示，他们喜欢收购那些可以在短期内通过市场实现、并能通过运营继续提高房价的目标。

格非资产房地产基金合伙人谭表示:“目前的房地产基金正在回归其原始来源。随着传统的开发和销售盈利模式不断受到挤压，房地产投资将逐渐转向房地产控股领域，机构将逐渐成为投资的主要参与者，尤其是保险公司。”

除了持有目前交付的地鼠中心，地鼠资产还计划收购上海的一些商业地产。格非资产背后的黄金所有者主要是保险基金和上市公司。他们对上海和深圳这两个全球城市的投资性房地产投资的预期回报非常乐观。

流行城市的泡沫没有你想象的那么大

通过对国家统计局房地产企业的销售额、投资额、土地收购额和实际账面现金的研究，邦业得出结论:房地产企业目前是健康的。

从上海、深圳等城市，当金融机构购买大量房地产资源时，邦先生得出了另一个结论:整个市场的需求仍处于初级阶段，金融资本流入房地产市场只是处于初级阶段。

那么，为什么很多人认为在楼市泡沫的眼中？

此前，经济学家张五常表示，房地产市场是否健康，很大程度上取决于人们对未来收入的预期。

以前，日本的房价泡沫崩溃是因为日本人对高收入增长的预期发生了很大变化，所以日本的房价开始大幅崩溃。

不仅在日本，在世界其他许多地方，房价都大幅下跌，这与居民收入增长放缓甚至下降有关。

但在班耶附近，很难找到小伙伴，他们认为未来工资不会上涨，甚至比去年的收入还要糟糕。很多人都说如果你不换工作或者想换工作，你会得到比现在高2-3倍的工资。

有了这样的收入预期，你会相信未来房价会大幅下跌。