叶檀：五年之内房价跌不下来 年轻人要买房趁现在

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《金融女人》叶檀谈及郑州楼市时断言:

房价不可能在五年内下跌。年轻人现在想买房子

8月13日下午，由大象传媒和浩创幽谷联合主办的著名的七里河叶檀公开课如期在郑州举行。著名金融评论家、财经专栏作家叶檀女士结合当前财经热点话题，用“L”型两个小时分享了中国楼市和股市的主题

房地产市场的黄金时代已经过去

在现场，叶檀首先提出了一个问题:“那些认为房地产会垮掉，买不到房子的朋友现在举手。”数百名观众中只有不到五人举手。

“2008年后，中国房地产市场的黄金时期已经过去。现在，虽然房价还在大幅上涨，但我想非常明确地告诉大家，房地产的黄金时期已经过去了，”叶檀说，这可以从房地产开发商的行为中看出。“开发商现在在做什么？第一件事是攫取土地之王。在北京、上海和苏州，土地之王被疯狂抢劫。然而，从数据来看，房地产建筑面积正在下降；所有开发商都在做的第二件事是什么都不做，万达走上了文化之路，恒大买下了足球队，万达买下了电影院线，碧桂园买下了新加坡的一个小岛，在马来西亚建起了一座城市，走遍了全国。”当开发商不愿在中国开发房地产时，还能说是黄金时代吗？叶檀分析了原因，称金融危机后，进出口贸易双双下滑，进口下滑速度加快。贸易顺差的下降反映了国内和国际贸易需求的疲软。这对外向型的中国经济非常不利。与此同时，私营企业的投资持续下降，前一年增加了20%，现在增加了3.8%。“这表明没有人愿意投资。”叶檀表示，房地产的长期增长取决于经济和收入。如果实体经济状况不好，房地产也不会好。

房价在五年内不会下跌

尽管房地产市场不景气，但叶檀判断房价不会在五年内下跌。其中一个重要原因是“养马”一直在发行额外的货币来支持房地产市场。

“近年来，中国人民银行发行的货币数量一直在增加。从1998年到2014年，中国人民银行发行的货币总量在25年内增长了近100倍！因此，我认为房地产价格短期内不太可能下跌。”另一个原因是，由于改革阵营的影响，地方政府没有也不能真正抑制房价。“为什么我们的房价这么高，是因为改革后中央政府的财政控制得到了加强，所有的钱都流向了中央政府，地方财政收入下降了，我们要发展经济，搞建设。我们做什么呢卖掉土地，让土地成为国王。因此，要求地方政府严格限制房地产是不现实的。”“现在有一个非常奇怪的现象。有些人说他们对未来的经济不乐观，但是他们拿一半的钱买房子。说明普通人(603883，买)更愿意相信房子。”“只要经济继续下滑，房价就必须保持在略微上涨的水平。至于房地产泡沫何时会崩溃，我认为有两种情况:最好的是中国经济有所改善，政府打击了房地产，这是最好的情况。另一个原因是经济没有改善，泡沫自然破裂，这将是非常悲惨的。”“目前，很多人预计房价会在买房前下跌，但现在不太现实。我的判断是:五年内，央行不会加息，泡沫也不会破裂。具体到郑州，如果未来经济继续好转，五年内房地产还会继续上涨，所以现在年轻人要买房了。”

郑州是高铁时代最具爆炸性的城市

叶檀一直视河南为经济的风向标，她说:

我之前给河南下了一个定义——暴发户城市。你为什么这么说？我看到它从鬼城变成了一个活生生的城市，看着它变得如火如荼。当时，当包括《华尔街日报》在内的所有媒体都在谈论中国的房地产泡沫时，他们必须举一个例子，那就是郑东新区。当时，郑东新区与鄂尔多斯并列(600295，BUY)，是一个著名的鬼城。因此，我有一个从事房地产的朋友，因为当时我没有在郑东新区买更多的房子，现在我很难过。进入高铁时代，郑州是中国最具爆炸性和尴尬的城市。如果我在河南投资，我只会在郑州投资，更远的地方，我最多会在开封投资，因为郑州和开封是一体的。那么，在哪里投资房地产呢？一是看这个城市的人口是否不断流入，二是看政府的规划，三是看能在这个地方投资多少钱。我最喜欢两个中心城市，一个是郑州，另一个是武汉。有人说我在高铁时代在周口和郑州买了房子。我想说这句话完全错了。在高铁时代，不是我们的村庄离北京更近，而是北京离我们的村庄更近。高铁建成后，虹吸效应肯定会出现，大城市会越来越大，这是无法容纳的。人们会去周边地区，他们会涌向卫星城，但他们肯定会向大城市转移。因此，虽然郑州的房价仍然很高，但我们应该密切关注买房。

要买房，建议现在就遵循政府的计划

目前，面对居高不下的房价，郑朴应该买房吗？

叶檀说，如果计划在郑州定居的年轻人和他们的家庭能够提供足够的支持，他们应该赶快“买进来买出去”。“在买房的选择上，不要盲目追逐热点。一些目前不太受欢迎但有很大发展潜力的景点是不错的选择。例如，在新郑机场附近，政府的计划非常明确。将来很可能会形成一个卫星城，还会有一条地铁，所以你现在就可以打基础了。”“在郑州哪里买房取决于富士康，因为它是世界上资源配置效率最高的企业，无论你在哪里。另一方面，买房子，我们必须遵循党的计划，看看哪里将建设地铁和新区将建设。因此，如果你在郑州工作，还没有房子，我建议你买一个靠近港口的地方。”。如果你刚到郑州，你的家庭没有足够的经济支持，在郑州买房是不现实的。考虑到房价的上涨趋势，你可以考虑回县城买房子，而不是等待。与此同时，叶檀还建议，对于金融投资者来说，面对郑州目前的形势，“房地产投资不应超过个人投资的三分之一，因为房地产是一个缓慢套现的品种，不同于股票市场。”

投资建议:人民币对美元一对一配置

叶檀说:目前，物价上涨超过了工资上涨。面对这种情况，一方面，我们必须加紧学习，提高我们的技能水平，使我们的工资水平能够提高到与物价水平相当的水平；另一方面，如果你不能做第一件事，你应该考虑开始投资。

在投资方面，我们必须坚持安全投资，其次，合理配置。对于年轻人来说，25%的工资是一条安全的红线，所以尽量不要踩在上面。在投资中，鸡蛋不应放在一个篮子里，而应多样化，合理配置，高风险、中风险和低风险产品各占三分之一。“房地产是一种中等风险产品，很难变现。因此，它可以占到投资的三分之一。有必要选择一个未来有发展潜力的城市；高风险产品主要是股票期货。如果你没有碰过股市，看起来很无辜，那么我建议你现在不要碰股票，因为你的韭菜不缺。”投资应该分散，可以对冲风险的项目应该投资，如人民币和美元。在股票市场，消费者、酒精和高科技品种可以对冲风险。“最后，我想再次强调，房地产是一种很难变现的投资，所以我们必须进行资产配置，持有一点黄金，持有一点美元，持有三分之一的房地产，再持有一个。最愚蠢的投资收益方法是每年把你的美元和人民币放在一起，价值相同。这是最愚蠢的对冲方法，但也是一种有效的投资。”