房贷选择等额本息还是等额本金 终于有文章说清楚了

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什么是“等额本息”和“平均资本”？

如何计算贷款利息？

在我们开始谈论“等额本息”和“平均资本”之间的区别之前，我们应该首先了解银行的住房贷款利息是如何计算的。

众所周知，我们的抵押贷款每月偿还一次。每月偿还的钱一部分是利息，另一部分是本金。无论是“等额本息”还是“平均资本”，月利息的计算方法是完全一样的，但不同的是本金。

他们的利息是如何计算的？事实上，这很简单。你每月偿还给银行的利息是你目前欠银行的本金乘以每月利率。

以公积金贷款为例(商业贷款和混合贷款也适用)，目前公积金年利率为3.25%。那么月利率是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月的利率就不变。

无论是“等额本息”还是“平均资本”，每月支付给银行的利息取决于你还欠银行多少钱(本金)，再乘以本月利率0.270833%。

假设我们向银行借款100万元，那么第一个月“等额本息”或“平均资本”支付的利息为100万元* 0.270833% = 2，708.33。正因为这两种方式支付的本金不同，我们欠银行的金额也不同于第二个月，所以支付的利息也不同。

“等额本息”与“平均资本”的区别

如上所述，“等额本息”和“平均资本”每月都以同样的方式计算利息(注意计算方法是一样的，不是利息的数额是一样的)。只是每月要偿还的本金金额在两个方面有所不同，这导致从第二个月开始欠银行的抵押贷款总额发生变化，所以每月支付的利息也不同。

那么在还本过程中，“等额本息”和“平均资本”有什么区别呢？让我们从相对简单的“平均资本”开始。

平均资本，说白了，每月偿还的本金是固定的，每月偿还的本金是贷款总额除以贷款月数。

假设我们借100万元，30年后还，也就是360个月，那么每月还的本金是100万元/360= 2777.78元。

为了加深我们的印象，让我们用平均资本来计算每月还款总额。

第一个月，我们偿还了银行本金2，777.78元，银行利息100万元* 0.270833% = 2，708.33元，共计2，777.78元+2，708.33 = 5，486.11元(本金和利息)。

第二个月，我们还了银行本金2777.78元。由于第一个月就还了本金，我们这个月欠银行100万-2777.78 = 997222.22元。因此，第二个月的利息为:997222.22*0.270833%=2700.81元。合计2，777.78+2，700.81 = 5，478.59元(本金和利息)。

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通过类比，我们可以计算出30年来我们每个月偿还银行的金额，如下图所示。(仅取前10个月和后10个月)

现在，你了解平均资本的偿还过程吗？接下来，让我们看看更复杂的等额本息法。

等额本息意味着每月还款总额(本金+利息)保持不变。你如何计算每月的还款总额？

以100万元公积金贷款为例，假设每月还款总额(本金+利息)为X元。

第一个月，我们还了银行利息1，000，000 * 0.270833% = 2，708.33元，还了银行本金人民币(x-2，708.33元)。

第二个月，由于第一个月还了本金，本月欠银行的款为人民币100万元-(x-2708.33)=(1002708.33-x)。因此，第二个月的利息为:(1002708.33-x)*0.270833%，银行本金为[x-(1002708.33-x)*0.270833%]。

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