房价再临：买房就是在赌中国国运

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关于房价的讨论太多了。比较英国、美国、法国、纽约、东京、日本的泡沫，谈论供求关系，谈论政府的个人经历等等。我也将简单谈谈我的看法。

让我们从我的观点开始。

房地产的黄金十年已经结束，整个国家不太可能普遍崛起。在未来十年的白银中，房地产价格的上涨将主要集中在有人口流入的一、二线城市。

北京的房子既贵又不贵。

买家和投资者的视角和定位完全不同。

去年，由于我的工作关系，我与国内很多房地产公司的董事和投资总监有过多次接触。其中包括龙湖、金科、恒大、万科等全国性房地产公司，星河湾、范海等高端楼盘的房地产公司，以及时代、澳远、华宇、渝州、新华联等200-300亿元的区域性中型房地产公司。每个人对房地产格局的基本趋势都有相同的判断。未来，三、四线城市的房地产升值幅度相对较小，而人口持续净流入的核心一、二线城市的升值幅度还远未结束。

每个人都见过许多关于起起落落的理论。我将重点谈谈一线和二线城市对房地产的几个常见误解:

房价可能会暴跌，所以买房不是一个错误的选择。这种观点的谬误在于，绝大多数中国人只能或几乎只能配置人民币资产。房地产是人民币资产中最重要的部分。如果一、二线城市的房价崩盘，人民币资产篮子已经是一篮子烂苹果。你拿着哪篮苹果并不重要。相反，与股票等资产相比，房地产至少保留了其使用价值。换句话说，如果你认为我们国家吃枣丸，那就早点出国。如果你没有能力大规模移民或转移资产，那么一级和二级住房必须是你资产配置中的优质资产。整天想着无法摆脱的系统性风险既无聊又没必要。

与东京和纽约相比，北京的房子已经太贵了，这种扭曲的价格肯定会得到纠正。我们假设北京房价的绝对值很高，而且充满泡沫。从经济角度来看，过高的资产价格和人民币的高汇率不能同时维持。目前，要么资产价格下跌，要么人民币贬值。从政府和央行控制金融系统风险的角度来看，解决这个不可能的问题的最后一个办法是让人民币贬值，通过挤压金融系统的杠杆水平挤出一些泡沫。因为任何一个国家的金融体系都承受不起资产价格，尤其是房地产价格大幅下跌所带来的连带效应。当然，在一个理想的无障碍资本流动模式中，人民币贬值最终会导致资本外流，最终人民币计价的资产也会下跌。但是，在实际的国情下，尽管考虑到大量的地下资金流动渠道，我们的资金控制也非常严格。此外，北京的资产价格不仅取决于热钱，还取决于政府对土地规划和供应的严格控制。只要这种计划经济的规定不变，即使你能把资产换成美元，与可能的缓慢而漫长的贬值过程相比，结果很可能是，在你避免贬值之前，你会因为一线城市不断上涨的房价而死于贫困。因为在一线房地产问题上，主要矛盾是国内资产配置的供求关系。

我一个月只挣8000元，一万年后我在北京买不起房子。北京的房子太贵了。这是一个巨大的误解。几天前，当我看到两个丑陋的东北阿姨在我家楼下的理发店里谈论他们打算花10万元买一套新房子的计划时，我坚定了自己的想法:将来，北京四环路以内的房子将不再是普通白领的了。在北京“市区”买得起房子的人是来自全国各地有资产配置需求的土豪，他们可以在多年前卖掉旧房子或买房子，现在可以换一套新房子。他们不在乎或支付超过500万英镑的首付。从外地来京的普通白领，年收入100，200，000元，将来会住在通州、大兴、燕郊和固安。因此，北京将有大量的产业迁出，所以你不用担心上班要花两个小时，因为三环路的创业公司将来会去三和、亦庄。

回到我们的第一个假设，即中国的经济环境可以平稳过渡，所以抛开你的五环路在城市外面的概念，不要想六环路有多远。当京津冀一体化时，市政府迁到通州，新机场在固安建成，当北京人过去认为很远的保定被纳入这个城市群的核心规划时，当我告诉你数千万人将涌入这个城市带时，什么是三环路？

三环路相当于以前的紫禁城。

上海的南汇、金山和青浦以前在哪里？十年前，我去了浦东金桥(报价600639，购买)，我想，这是什么样的地方？现在上海人告诉我，金桥远吗？它繁荣吗？十年前，五角场还是一片荒芜。上海人告诉我五角场现在在哪里。

现在生活在北京的人们，你们能想象15年前，东桥是东方繁华景象的尽头，蓝岛是朝阳区最大的购物中心吗？

中国的房价意味着农村扶贫人口去县城，县城去省城，省城去一线和二线。一线和二线新移民购买新需要的房子，那些只需要房子的人购买改良的房子，那些拥有改良房子的人可以购买多套房或更大的改良房子。一、二线房价上涨的原因是，从金字塔的角度来看，所有人都是这一资产的继承人，这是一个安全的避风港。从这个角度来看，如果今天大兴的房子买了3万套，你告诉我十年后，三环的房子会买15万套，这很贵吗？

如今，北京三环路上的7万套公寓在十年内翻了一番，年复合增长率仅为7%。扣除2%的通货膨胀后，实际增长率为5%。它高吗？

更不用说像上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率，提倡小型公寓。将来会有很多年轻人买70平方米以下的房子，人口密度应该看香港。也许有一天，130平方米的公寓会变成豪宅。如果是这样，该如何计算该值？

如果你认为中国经济是一颗药丸，那就换钱，早点跑。但不管是欧洲还是美国，更不用说我们能不能去了，我认为今天的世界是在拿我们的生命冒险，没有永远不会下沉的净土。如果你跑不掉，或者对中国经济的平稳过渡没有信心，那么毫无疑问，一线和二线核心城市的住房并不贵，所以早点上车，资产就会被提前保存。对于缺乏投资常识的散户投资者来说，北上广的房子比股票更可靠。

如果你问我，我们有可能成为日本吗？我认为中国最杰出的宏观经济学家今天无法回答这个问题。在我看来，这件事是一枚硬币。然而，作为一个逃不掉的普通人，你是想等房价暴跌20年后再去捡便宜，还是老老实实地困在这个时代去买套房？

我们普通人不能在这场民族运动上赌博。