泡沫要上天！告诉你房价上涨背后帮凶是谁？

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陆家嘴论坛2016于6月12日和13日在上海举行。当前央行副行长吴晓灵向媒体询问房地产是否存在泡沫时，他问记者:“你能买得起房子吗？你认为房价不高吗？”

那么，谁是房价上涨的帮凶呢？在谈到货币政策时，吴晓灵说，从1949年到2008年，国家信贷为30万亿元，从2009年到2015年，增加了63万亿元。也就是说，在7年里，贷款在30年里翻了一倍多。货币供应量过多不仅会导致价格上涨，还会导致资产价格上涨。在中国，主要是房价上涨。

2016年初，一线城市房价大幅上涨，导致一些二三线城市房价普遍上涨，甚至出现信贷资金进入市场投机的“杠杆”迹象。同时，商品房库存积压仍然非常严重，去库存化的影响非常小。房地产市场涉及面广，直接关系到投资、信贷和金融风险，是影响经济增长和金融稳定的关键因素之一。

自2015年初以来，中国房价平均上涨了11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价上涨了30%。最近，这种上升趋势已经蔓延到规模略小的二线城市，今年以来二线城市的房价已经上涨了5%。然而，房地产市场股票的低迷意味着目前的房地产复苏是不可持续的。

除了买房，还需要大量的信贷来购买土地和建造房屋。开发商用自己资金的三分之一来煽动其他资金的三分之二，购房者用20%的首付作为杠杆，其他的都是银行贷款。信贷资金开路，巨额民间资本跟进，形成杠杆效应，使得大量城市房价一夜之间飙升。

据统计，中国房地产贷款约占金融机构全部贷款的20%。如果我们认为其他用途的贷款变相进入房地产市场，这个比例可能更高。一旦货币政策微调或信贷政策调整，对房地产市场的影响将会有一定的影响。

中国房地产信贷不良率低于1%，居民储蓄等金融资产远高于负债。居民购房首付平均约为房价的30%，银行按揭贷款的总规模约为房价总市值的10%。非金融机构还为购房者提供了大量从首付到资金周转的全方位融资信贷，大大降低了购房者借钱买房的门槛。

“目前，房地产投资已经出现了差异化的增长。由于虹吸效应，一线城市和一些二线城市的房价上涨过快，这确实带来了一些新的风险。”刘元春描述说一线城市已经产生了萧条泡沫。“在经济低迷的压力下，大量资金找不到能够为空增值的投资，所以他们进入了过热的一线城市房地产市场。”

刘元春指出，今天一些城市房价的飙升必须引起足够的重视，尤其是杠杆泡沫会增加风险，需要尽快加以防范。

他解释说，尽管房地产泡沫以前很严重，但如果不是杠杆泡沫，危害也不是特别大。但是，根据目前的情况，杠杆泡沫的增长必须尽快得到抑制。“杠杆泡沫极其危险！”刘元春强调。

一线城市房价的突然飙升是否意味着杠杆率已经过高？

尽管没有确切的数据证明这一点，但根据央行的最新数据，1月份新增人民币贷款增加了2.51万亿元，创下单月新高。许多经济学家认为，贷款数据的激增与一线城市房价飙升密切相关。

自去年以来，央行已数次下调RRR利率，并释放了大量流动性。在经济下行压力和资金短缺的情况下，大量流动性的释放意味着商业银行有更多的钱可以放贷，包括抵押贷款。

然而，许多经济学家开始担心，释放出来的流动性没有像预期的那样注入实体经济，也没有注入高库存的三、四线城市的房地产市场，而是流入了过热的一线城市房地产市场，进一步推高了一线城市的房价。

摩根士丹利华信证券执行董事兼首席经济学家张钧认为，个人住房贷款加杠杆的空空间可能没有数据反映的那么大。“从国际横向比较来看，我国个人住房贷款占贷款总额的比重相对较低，但也存在一个重要且容易被忽视的问题，即间接融资在我国融资结构中所占比重很高，而且大部分企业部门的融资仍依赖于银行信贷。”这使得在计算住房贷款占贷款总额的比例时，分母比其他拥有发达直接融资市场的经济体要大。”

张军认为，与其他经济体的这种差异的结果可能是，中国个人住房贷款占总贷款的比例被严重低估，这也意味着个人住房贷款的杠杆作用可能不像预期的那样完美。

张军表示，政府应该适度推动居民增加杠杆以对冲经济下行风险，这是可以理解的。然而，从近期北京、深圳等一线城市房价的快速上涨，以及1月份新增贷款中居民中长期贷款规模的大幅增加来看，居民可能已经走上了快车道。

货币发行过度-信贷充足-中央企业攫取土地-杠杆基金跟进-土地价格上涨-房价飙升-货币被迫在新一轮超卖，这是一个可怕的正反馈周期，加速了房地产市场泡沫的形成。去年，股票市场也是同样的逻辑，除了我们说股票市场明显偏离了不良资产的定价，而这次不良资产是房地产。

中国最新一轮信贷周期始于2015年，从那以后，信贷增速达到了前所未有的水平。m1货币供应量的增长率现在是22.9%。中国是一个以间接融资为主的金融体系，银行独立放贷，承担风险，并对自己的盈亏负责。因此，基本上是由银行的信贷偏好来决定谁贷款谁不贷款。

目前，整体流动性过剩，企业选择投资房地产市场而不用担心贷款。另外，政府已经承担了所有的风险，这使得这些房地产企业根本不需要考虑风险。

土地收购的大部分资金来自银行，土地最多也就是交给银行。自然，土地价格不会受到重视。特别是中央企业和国有企业，由于其国有资本担保的独特优势和丰富的抵押品，不需要考虑成本和价格问题。

日本房地产泡沫吹了四五年，终于在1989年破裂。美国次级抵押贷款泡沫吹了五六年，终于在2007年破裂。

房价必须上涨，尽管不会永远上涨。正如王熙凤在《红楼梦》中说的:“千里造一个长棚，没有不散的筵席。”