抢地房企仍豪赌房价大涨 一线城市已经出现降温迹象

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在土地价格上涨的背后，房价的风险可能正在增加。

5月9日，《人民日报》发表了一篇题为《一季度初问大势》的采访文章。谈到房地产，它多次警告称，一、二线城市的房地产价格上涨过快、杠杆率过高，以及刺激措施带来的房地产泡沫风险，表明中国房地产市场未来将继续其去库存化的基调，房地产将恢复其自住功能。不排除北京和广州将来也会相继出台紧缩政策。

一些敏感的开发商已经嗅到了市场风险。

兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆认为，“权威人士”的言论可能是在否认为股票增加杠杆的做法。因此，央行宽松的货币政策发生了变化，房地产市场的成交量也开始下降。根据这一趋势，房地产市场可能会在今年第二季度回暖。

冷却开始

二线城市的土地收购正在蓬勃发展，一线城市已经显示出降温的迹象。

据中原地产研究部统计，截至5月25日，北京楼市的新房和二手房成交量均有所下降。其中，新签商品房3000套，比上个月下降28%；然而，平均交易价格仍保持在37，462元/平方米的高位，较上月上涨5.6%。

签约二手房17，561套，也是过去三个月的最低值，比上个月下降了16.4%。二手房价格也有所收窄。截至5月25日，北京二手房平均价格为41200元，比上个月小幅上涨0.7%。4月份，北京二手房平均成交价为4.09万元，比3月份上涨2%。

中原地产首席分析师张大伟认为，在第一季度爆发后，市场显示出回落的迹象。在调控的影响下，上海和深圳的房地产市场也经历了放缓。

根据上海易居房地产研究所的数据，2016年4月，一线城市的新房交易量环比下降27.9%，上海和深圳的新房交易面积环比分别下降53.2%和46.2%。房价也有所下降。4月份，一线城市新建商品房平均交易价格为28008元/平方米，同比下降6.8%，同比上升15.2%。

当供求关系开始改变时，通常是市场逆转的开始。4月份，一线城市新增商品房供应面积465万平方米，同比增长80.2%，同比增长13.7%；新增交易面积313万平方米，同比下降27.9%，同比下降8.2%。营业额明显缩水了。

市场变化是由于政策的微妙变化。2016年2月后，为应对去库存化，各种宽松政策相继出台，包括继续将首付下调至20%，降低农民工定居门槛，提高公积金存款利率，降低契税和营业税，并进一步降低标准。自4月份以来，首付贷款引发的监管问题已经暴露，这导致一线城市对监管的预期。

上海易居房地产研究所研究员姚拉表示，未来几个月，一线楼市将继续吸纳空的政策性利润，楼市将进入盘整阶段，并可能在第四季度反弹，但力度并不强。

房价风险

中原地产最近对土地成本进行了数据统计。据统计，截至5月25日，50家典型房地产企业的平均征地成本为6283元/平方米。与2015年同期相比，平均成本增加了48.4%。

张大伟说，房地产企业正在冒着生命危险。他认为，如果来年价格涨幅不能超过50%，获得土地王称号的企业将面临进入市场的困难，巨大的成本压力将带来更大的风险。

融创中国董事长孙宏斌明确表示，目前的地价风险很大，但他不认为房价存在风险。华泰证券的谢浩宇认为，中国经济正在转型。从国际样本来看，过渡期必然是房地产的上行期，只能从企业的金融支持转向居民的金融支持。

他认为，目前一线城市的房价已经脱离了收入轨道，更多地依赖首付或老年人的支持。显然，这种购房方式是不可持续的，因此房价与收入的比率迟早会下降。如果中国经济转型成功，那些提供高附加值的一线城市将获得更高的收入，对房地产的支持将得到加强。由于其他三、四线城市的房价不高，经济转型的成功在于刺激了更多需求。

谢浩宇表示，目前存在一个明显的跷跷板效应，即进入实体经济并在各种资产间旋转的新资金减少。始于2014年底的新一轮货币宽松并没有改善房地产市场。然而，正是在股市大幅下跌后的7月份，房地产市场重新获得了关注，导致对新房和高价房的需求扩大，进而导致房价大幅上涨。货币政策和资产价格之间的关系在未来将更加直接。

与此同时，他也同意张大伟的观点，因为土地价格已经大幅上涨，根据周围的底价购买土地的土地所有者可能会预期房价在未来两年内至少会上涨50%。