二手房成交占86% 北京加速走向存量时代

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在各种因素的综合作用下，北京楼市已经悄然走向了存量房时代。

据机构统计，今年前五个月，北京市二手房交易量占商品住宅交易总量的86.3%，明显超过以往。这一比例不仅创下历史新高，也意味着北京楼市的形式发生了重大变化。

分析师指出，经过20年的发展，中国房地产市场将逐步进入股票时代。这不仅是客观规律的必然，也意味着过去的发展模式必须改变。从一个方面来说，经济结构转型也迫在眉睫。

分配系统成为“加速器”

中原地产研究部近日发布的数据显示，截至5月25日，北京今年二手房签约量为114，408套，同期新屋签约量为18，226套。总体而言，二手房占市场住宅交易的86.3%，比去年增长7.8个百分点。

过去几年，北京楼市二手房交易的比例一直在上升，从2009年的64.5%上升至2015年的78.5%，总体增幅为14%。与此同时，尽管有波动，二手房交易的比例仍然显示出波动上升的趋势。

值得注意的是，由于限购政策的存在，北京相当一部分新增住房交易是商品房和住宅。据中原地产统计，截至5月25日，北京已售出21，176套商住公寓，超过了新房规模。

但即使算上这个数字，北京二手房交易的比例仍高达74.4%。这也意味着北京楼市已经全面进入了存量房时代。

一些分析人士指出，这不仅是城市化进程的必然结果，也是一些因素的加速作用。

中原地产指出，近年来，由于土地供应有限等各种原因，北京商品房的实际供应量一直在下降。新增供应单位的实际数量从2009年的93，494个下降到2015年的42，663个，降幅超过50%。同期，北京新房实际成交数量明显大于供应量。

另一方面，“捆绑”土地转让制度的出现加速了这一进程。北京的一位开发商表示，将经济适用房用地与商品房用地捆绑在一起的做法，将把经济适用房用地的成本转移到商品房上，并推动商品房用地成本的不断上升。

从项目运作的角度来看，当土地成本增加时，开发商往往会建造高端物业以获取足够的利润。由于高端住宅的推售速度明显慢于普通住宅，市场中的二手房比例进一步下降。

经济转型的一面

在另一个一线城市上海，二手房交易的比例也在上升。据中原地产统计，今年前四个月，上海共售出42306套新房和144619套二手房，其中二手房占77.4%。

2012年至2015年(全年)，上海二手房比例分别为69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

此外，在广州、深圳等一线城市，以及南京、福州等热门二线城市，二手房市场所占的比例已经达到50%以上，而且这一比例还呈现出上升趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为，当市场进入存量环节时，新房的土地供应量就会减少。在有限的土地供应下，住宅企业集中抢夺土地，这更有可能导致高价土地的出现，进而导致高端新住宅市场的趋势。

同时，决定整体市场价格的不是新房价格，而是二手房价格。在这种情况下，二手房交易的税收负担和贷款政策将对整个市场产生更大的影响。

这也意味着行业的变化。分析指出，存量房时代的到来意味着新房的开发将逐渐进入瓶颈期，而传统的房地产开发企业空房将逐渐减少；以股市为基础的二手房经纪行业，如租赁、交易和咨询服务，正在迎来更多的空房。这对房地产企业转变发展模式乃至转型具有重要的借鉴意义。

张大伟还指出，股票型住宅主导了市场，这也表明这些城市进入了城市化的末期。由于土地财政难以支撑，土地出让收入大幅下降，地方经济发展也将面临挑战。

一些经纪人指出，尽管今年新房的整体交易规模仍相当可观，但随着整体供求关系的逆转和人口红利的终结，未来的房地产市场将加速进入存量房时代。企业转型和地方经济增长将面临挑战。