房企“抢地热”幕后推手：银行“倒贴价”贷款做支撑

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土地掠夺的浪潮再次席卷一、二线城市，房地产企业对招标和安抚的信心显然取决于它们与银行的密切关系。

一位精通房地产业务和融资的律师向《证券日报》记者表示:“大中型房企之所以能够成功获得土地，是因为这些房企与大多数中小房企和地方房企从一开始就不在同一起跑线上，竞价只是一种程序上的公平，但实际上，大中型房企的资金成本远低于中小房企。”两类企业对同一地块计算的盈亏平衡点也不同，报价自然也不同。”

数据证实了上述说法。《证券日报》记者注意到，一些开发贷款的价格几乎被“逆转”，落后于银行业作为主要资本支持的住房企业融资。如果财富管理产品等同于储蓄，那么银行的最佳企业贷款优惠利率(lpr)贷款已经亏钱和赚钱了。

“陆地王潮”又回来了

房地产行业的去库存化呼声仍在耳边回响，新一轮地热热潮似乎已经悄然袭来。

根据中国指数研究院的数据，4月份，全国300个城市的土地出让金总额为1495亿元，比上个月增长14%，同比增长77%；其中，二线城市土地出让金总额达到1176亿元，占近80%，比上个月增长33%，同比增长247%；三线城市土地出让金总额为313亿元，一线城市仅为6亿元。在土地出让金大幅增加的背后，地王们频繁的"献金"自然是不可或缺的。

据Cree房地产研究中心统计，今年以来，包括北京、南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的20多个重点城市的土地市场持续火爆，频频出现“三高”(高总价、高单价、高地价)的案例118起，其中51起案例的地价率超过100%，最高为400%。

据嘉里数据显示，自4月份以来，中国前十大地块的平均地价已达到106%，大部分地块的地价已超过80%。其中，南京的数量最多，有多达6个地块在名单上，这显示了区域的热度。以南京新单价地王为例，葛洲坝(报价600068，购买)(5.900，-0.01，-0.17%)以110%的溢价赢得了河西中部g14地块，相当于每平方米4.5万元的底价。时隔4个月，南京土地王的纪录再次刷新，45000元/平方米的底价也超过了

从王迪背后的房地产企业来看，保利、招商局、万科等大型房地产企业都不同程度地参与了王迪的竞争。

据媒体报道，保利最近以297.8%的溢价击败37家房地产企业，以54.5亿元的价格赢得浦东一片土地。该地块被认为是上海历史上“最严格的地块”。有分析师表示，根据该地块的成交价格，未来房价可能会超过7万元/平方米。此前，北京有三块地也以高价出售:大兴黄村地块首拍价33.4亿元，底价35700元/平方米；昌平南哨镇的两处民宅被蛇口商人拍卖(报价001979，购买)(14.000，0.08，0.57%)，总价为61.95亿元，底价分别达到33，800元/平方米和35，200元/平方米。

银行贷款作为支持

一个地块每次都要花费数十亿元，但是需要在不同地方囤积土地的房地产企业表明，他们不能仅仅依靠自己的现金流来支持土地掠夺。支撑高楼的是银行的信贷资金。

《证券日报》记者选取了部分上市房地产企业的财务报告，发现虽然房地产企业的融资渠道是多元化的，但发行信托计划、引进资金(或有限合伙制)和在海外发行债券已经成为一些房地产企业的融资选择，银行信贷或票据仍然是房地产企业最重要的融资渠道。

在2015年年报中，中粮地产(报价000031，BUY) (9.460，0.12，1.28%)坦言，“房地产行业是资本密集型行业，土地储备和项目开发等一系列过程占用大量资金。及时筹集资金，确保资金支付，控制资金成本，是房地产企业持续生存和发展的重要因素。目前，公司与多家银行保持着良好的合作关系。中粮地产2015年年报显示，在一年内到期的长期贷款中，有15家银行，包括许多国有银行、股份制银行甚至外资银行。此外，在该公司五大长期贷款中，有三笔来自银行。

2015年末融资余额为392.853亿元，其中银行贷款占55.91%，应付债券占31.41%，其他贷款占12.68%；长期负债占全部计息负债的60.34%，债务期限结构合理；在计息负债中，国内负债占95.55%，海外负债占4.45%。报告期内，公司的资本化利息支出为17.93亿元，非资本化利息支出为11.47亿元。