土地市场持续升温 地王频现警示风险

本篇文章1885字，读完约5分钟

在这方面，开发商急于购买土地，许多城市重现“土地之王”。该行业直接呼吁土地价格泡沫破灭；另一方面，三四年前，随着顶级豪宅的出现，“王迪”项目进入市场，开发商承认对豪宅的竞争加剧。18日，保利地产(报价为600，048，购买)以54.5亿元的价格中标上海浦东新区周浦镇西社区pdp0-1001的a-03-11地块，溢价296%，相当于每平方米43，607元的底价。上周，世茂集团以115%的溢价和88亿元人民币赢得了位于南京建邺区河西以北江东5号的2016g1地块。业内人士表示，一方面，不断上涨的土地价格反映了业内对房地产复苏的乐观看法，但另一方面，房地产市场后期存在隐性调整风险。

豪华住宅市场竞争加剧

融创中国在2013年赢得的北京王迪项目最近进入市场。融创中国北京公司副总经理楼延庆表示，5月份第一周的认购额就超过了5亿元人民币，这比预期的要好。

2013年9月，融创中国以21亿元的总价和27.8万平方米的异地住院面积，以7.3万元/平方米的底价，赢得了东三环农业展览馆绝版地块。王迪项目被命名为“北京第一医院”。根据北京市住房和城乡建设委员会的网站，北京一号院7号楼正在出售，已批准出售51套，平均预售价格为16万元/平方米。目前，已经签署了12套。

融创中国董事长孙宏斌表示，由于地价太高，北京的许多项目都“被豪宅占据”。北京和上海的许多开发商迟迟没有进入市场，因为一旦进入市场，他们可能会亏损。他认为，现在空很多一线城市的项目利润都比较小，尤其是土地王，所以他们对项目开发的要求很高。

明远房地产研究所副所长刘策表示，当一个业主进入市场时，通常会对整个房地产市场产生积极的影响，这相当于提高了项目的价格预期。但是，如果市场冷，开发商推市场，不被客户喜欢，开发商也将面临高被套的风险。

今年市场好转时，许多土地王现象被幸运地解决了。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，以上海大宁为例，一些高端住宅项目基本上是盈亏平衡点。此外，在今年的土地王现象中，我们应该警惕明年盲目提价可能导致各种政策被压制。价格上涨过快，容易导致市场不稳定因素的增加，因此明年产品定价会有一定困难。

根据克里研究中心的报告，在产业逃逸序列和城市市场分化加剧的时代，每个城市甚至地区的市场都在迅速变化，每个项目商都有不同的想法和能力，这最终使得土地之王的每个“钱景”都充满了不确定性。当“土地之王”在袋中时，开发商需要承受压力，在项目定位、产品设计、促销和社区服务等所有后续环节中，应尽可能化解之前“冲动”的后果，最终形成良性循环的闭环。

孙宏斌表示，豪华住宅项目的运营也很困难，竞争也很激烈。对于总价超过3000万元的单套项目，也有大量的空客房可供选择，几乎可以在世界各地选择。融创中国花了三年时间开发“北京第一庭院”，只是为了应对顶级奢侈品市场的激烈竞争。

“当许多开发商聚集在二线城市时，我们坚持选择北京和上海。当开发商今年重返北京、上海等一线城市时，我们已经提前在火热的二线市场布局了。”孙宏斌表示，今年第一季度，融创中国实现了250.9亿元的合同销售额，接近年度销售目标的三分之一。同时，我也有信心实现今年的目标。获胜策略之一是正确判断土地市场。

土地市场继续升温

最近，不仅北京、上海等一线城市，南京、合肥等二线城市也在迅速升温。

对于一线城市房地产企业高价收购土地的现象，刘策认为，这意味着一线城市的土地竞争已经进入白热化状态，这将导致行业的新洗牌。未来，一线城市的进入壁垒将越来越高，行业竞争格局可能会被重塑。

严跃进说，“地王”现象背后有四个因素:一是一些地方政府有意识地供给土地。此时，住房企业占据了最活跃的土地，由于政府的“饥饿营销”战略，很容易报告高价格；第二，房企的销售业绩好，资金也比预期的好，所以征地会更积极；第三，这类地区的后续投资价值仍然乐观，房屋企业更有胆量拿地；第四，要积极建仓。这些城市的存量规模不足，征地问题也不多。然而，房屋企业基本上有相同的想法，所以他们会提高价格。

根据嘉里研究中心的报告，自2015年以来，行业信用一直在扩大，销售一直在改善，热点城市的库存一直在下降，这使得一、二线城市的土地市场一再升温。自2016年初以来，热点城市总价和单价的“地王”数量已达72个。

过去出现的“土地王”现象，更多的是一种狂热的征地模式。严跃进认为，“今年的土地王是由住房企业重返一线和二线城市推动的。”此外，过去的土地王主要是城市地区的高地价土地转让现象，但现在许多土地王变得越来越郊区化，反映了土地收购战略和住房企业的项目定位思想的转变。”