房地产脆弱的繁荣 投资增长恐后继乏力

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从统计数字来看，仍然繁荣的房地产市场在许多方面都显示出衰退的迹象。

根据国家统计局近日发布的数据，2016年1-4月，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速达到13个月来的新高。作为国民经济真正意义上的支柱产业之一，该指数让市场充满了强烈的乐观情绪。

但是数据背后隐藏着其他真相。行业分析师指出，如果我们仔细研究结构性特征，我们可以看到，房地产市场的复苏并不能有效推动国内生产总值。货币过度带来的高资产价值和去年同期的低基数被认为是投资增长率上升的主要原因。从单个月来看，4月份的房地产投资已经出现环比下降。

值得注意的是，在刺激投资增长的主要因素中，房地产销售早在去年12月的高峰期就出现了下滑。如果按照3-6个月的滞后周期计算，房地产投资的增长可能会很弱。

多种因素推动投资

前四个月7.2%的房地产投资增长率被业内人士称为“超出预期”。2015年全年，中国房地产投资增速低至1.0%，为统计以来最低。自2016年以来，这一指标迅速上升。虽然仍低于同期固定资产投资的增长率，但在过去13个月里达到了新高。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，自去年第四季度以来，房地产市场持续升温，并逐渐传导到投资环节，成为投资升温的主要原因。

有两个特定的驱动因素。第一，2015年房企实现超额销售和支付后，资金状况充裕；其次，随着存货的消化，企业有很强的“补仓”意愿。

宽松的货币政策环境进一步加剧了这种局面。据了解，去年中国住房企业发行债券的最低利率不超过3%，这几乎相当于5年期国债的成本，这在多年的房地产融资中是非常罕见的。在获得大量廉价资金后，企业更敢于增加市场投资。

在这背后，有基于市场判断的考虑。据《21世纪经济报道》记者报道，根据大多数房企的判断，他们普遍对2016年后的市场有所怀疑。因此，他们希望抓住今年的市场机遇，并倾向于在短期内增加投资。

与此同时，房地产行业“营改增”政策的实施也促使一些开发商在5月1日前开工。

严跃进还指出，投资增长的扩大是由于去年基数较低。数据显示，2015年前4个月，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速为2009年以来的最低水平。“由于去年同期的基期价值较低，因此将出现大幅反弹是可以理解的。”严跃进说。

值得注意的是，这似乎与宏观经济趋势不同步。4月新增人民币贷款大幅减少后，固定资产投资增速从第一季度的10.7%降至10.5%，房地产投资增速从第一季度的6.2%升至7.2%。有些人认为这表明他们不在同一个周期轨道上。从现阶段来看，房地产仍然是一个资本吸收能力很强的行业。

结构和效率

仅从发展投资指数来看，房地产对宏观经济的贡献率确实在上升。据统计局统计，今年1-4月，全国房地产开发投资占同期固定资产投资的19.1%，高于去年的17.4%和上年的18.9%，但仅略低于2013年的19.7%。

根据“房地产拉动经济增长”的观点，北京市房地产协会秘书长陈至表达了不同的观点。他告诉《21世纪经济报道》，房地产投资中的结构性问题被忽视了。

据统计局统计，房地产开发投资可分为住房建设项目投资、土地开发项目投资、公益性建设投资和土地购置费。根据陈至的观点，评估房地产对gdp的拉动作用主要取决于前三个指标的比重，因为前者能够真正带动上游产业如建筑和建材的发展。

相比之下，土地购买成本应该首先通过当地政府的公共账户，然后转向其他投资领域。经过这种转变，投资效率将不可避免地下降。

陈至认为，许多城市仍然以“土地经济”(或“房地产经济”)为主要支柱。此前，随着热点城市地价的不断上涨，土地出让金的数额也在不断上升。根据以上分析，虽然房地产开发投资比重有所增加，但投资效率相对较低。

另一方面，从区域来看，今年前四个月，供给相对过剩的中西部地区房地产开发投资增速分别为12.3%和6.6%；在供给不足的东部地区，房地产开发投资增长率为5.8%。

就业务类型而言，住宅投资占房地产开发投资的比重已从2013年的68.5%降至今年前四个月的66.5%。与住宅相比，商业地产、旅游地产等业态面临更大的“去库存”压力。如果后者在投资结构中的比例增加，可能会加剧库存问题。