地王三年变身北京“最贵”豪宅 70、80后成购买主力

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尽管一、二线房地产市场开始“降温”，但北京和上海的豪华住宅市场没有“熄火”的迹象。“不是最贵而是更贵”的交易价格不断出现，北京、上海、深圳等一线豪华住宅市场似乎正在进入天价时代。

“王迪”已经成为“最昂贵的豪宅”

融创中国控股有限公司董事长孙宏斌近日透露，融创北京第一医院延迟一年的最高售价将超过每平方米30万元人民币。此前，北京房地产销售的最高单价是由中和万柳研究院设定的，最高单价为每平方米20.3万元。

事实上，去年5月，北京的另一栋豪华住宅——和盛晓云路8号，以每平方米50万元的高价拍下了一套空四合院，但这个价格并没有实现交易。房地产的平均价格大约是每平方米12万元。业内人士认为，50万元的价格与平均价格相差太远，大多数只是企业追求广告效果的营销噱头。

不过，孙宏斌这次似乎不仅仅是想报高价。融创中国北京公司高级副总经理楼延庆表示，5月的第一周，北京第一医院的认购金额就达到了5亿元。从市场反应来看，北京市第一医院的销售没有必要担心。孙宏斌说:“相反，我们想选择客户，不是每个人都会卖。”

过去生活中的大多数豪宅都与“地王”有着密切的关系。北京第一医院的前身实际上是“地王”。2013年9月，融创以每平方米73，000元的底价赢得北京东三环农业展览馆“土地之王”。这一价格创下了当时中国土地市场最高单价的新纪录，仅比仍拥有“王迪”称号的“葛洲坝王迪”每平方米土地价格低2000元左右。

“土地王”的天价被认为是房地产和土地市场狂热和疯狂的产物。“王迪”改造成豪宅所带来的心理预期反过来又刺激了房价的进一步上涨。自去年以来，在这一周期的推动下，北京、上海和深圳等一线房地产市场出现了高端新房的明显趋势，昂贵的豪宅在市场上堆积如山。

谁会买豪宅？

楼延庆还透露了一个有趣的现象:目前，豪宅的客户越来越年轻，到了70、80后，他们已经成为“北京最贵项目”的主要客户。

事实上，年轻的富人热衷于购买昂贵的豪宅已经成为近年来的新趋势。根据深圳中原地产的统计，深圳豪宅的买家越来越年轻。2013年，1000多万套豪宅的平均购房年龄为38.7岁，而2010年的平均年龄为40岁。

北京另一家高端房地产公司紫玉华富的营销人员透露，过去，“60后”和“70后”的传统制造业业主大多花钱购买豪宅，但自2014年下半年以来，该项目的业主有一半以上已成为“80后”，而且大部分来自金融、投资、互联网等行业。

此外，杭州某高端项目负责人透露，对于总价超过2000万元的豪宅，在现有的意向客户中，30-40岁的新富人群所占比例较高，主要从事it和金融行业。

对此，雅豪机构营销总监郭毅分析说，中国的政治和经济环境正在逐步发生变化。过去，政界和商界要人以及能源企业家逐渐淡出豪华住宅市场，取而代之的是金融、互联网和it行业的企业家或高级管理人员。这导致了豪华住宅的主流顾客的年龄趋向年轻化。过去，豪华住宅的顾客主要是40岁以上的成功人士。近年来，35岁至40岁之间的年轻和中年顾客在豪宅买家中的比例正在上升。

“奢侈”是有风险的

尽管孙宏斌表示不担心北京一号院的销售，但他也指出，北京等城市的豪宅集中供应带来了很大风险。

“目前，北京的很多项目都变成了豪宅，因为买地很贵，便宜卖了会赔钱。”孙宏斌认为，现在市场上新公寓的单价超过了每平方米10万元，这实际上是错误的。当房子的总价超过3000万元时，买家在世界上有了很大的选择，这也意味着更激烈的市场竞争。

对此，孙宏斌抛出了一个与众不同的结论。在他看来，北京、上海、深圳、杭州和南京的房价泡沫其实并不大，泡沫主要集中在土地价格上。因为企业以高价获得土地，如果他们想赚钱，房价会上涨很多。

在过去的几年里，大多数以天价拍摄的“土地王”在几年后因为房价的急剧上涨而“松绑”。然而，目前北京、上海和深圳的房价已经很高，房价翻番带来的泡沫风险更大。

根据中原地产研究部发布的统计数据，今年预计将有60个顶级豪华住宅项目(单价超过10万元)进入市场，豪华住宅建筑之间的“牵手”可能不可避免。如果每个项目预计进入市场约50套，顶级奢侈品的销售数量将高达3000套，但历史上最高的顶级奢侈品年度交易记录只有260套，这意味着豪华住宅市场需要一个5-10年的消化周期。(结束)