上海房价暴涨背后的8个残酷真相

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1.上海目前的住房供求结构是什么？

自2006年以来的十年间，上海已有182.8万套商品房获准上市，总销售额为178.5万套，其余4.3万套包括别墅和商业公寓。按照17.8万台的年平均销售量，只够三个月用。(根据12个月内正常楼市周期的标准，这个数字意味着什么，不用说，这是非常清楚的)

2.为什么上海不能建更多的房子？

由于上海土地供应紧张，近十年上海出售的住宅用地规划面积为1.42亿平方米，平均年销售17.8万套，平均80平方米，仅需要1420万平方米。显然，所有可以建造的东西基本上都卖完了，但是供应不足。(这些指标被一个接一个地使用，政府当然不愿意放过它们)

3.上海有多少住房需求？

上海每年有11万对新婚夫妇，7万对离婚夫妇和3.8万对再婚夫妇。你需要至少10万套住房吗？从2000年到2010年，上海年均新增常住人口达到642，000人，过去四年年均增长307，000人。只有这些人每年需要10万套住房？这两个项目的总和将超过200，000套，不包括改进和投资的需求。

之所以只卖出了178，000套，是因为供应不足，房价太高，购买量有限，否则…

4.上海的房价一直在上涨吗？

上海的房价一直在上涨，去年12月的平均价格达到了2.7万元/平方米，比上年12月的2.1万元/平方米上涨了28.5%。房价上涨趋势的关键因素之一是土地价格的上涨。上海近两年的底价在10000元/平方米以上，比2013年的6643元/平方米高出54%。

5.上海的地价为什么这么高？

上海缺乏建设用地。上海需要控制发展强度，控制土地，并在2020年控制3185平方公里的建设用地红线。现在，已经使用了3124平方公里，剩下的只有61平方公里，这是上海建成区的上限。

上海2003-2007年的平均土地供应量为1797万平方米/年，2008-2015年为732万平方米/年，降幅超过一半。即使未来五年土地供应量继续保持在732万平方米/年，也只能出售36.6平方公里的土地，其余土地用于道路、工业和商业，利润很少。

当达到61平方公里的上限时，上海将没有新的土地供应，只能通过城市更新，即拆除和改造来获得，显然土地成本会更高。

6.上海真的没有土地吗？

事实上，它不是。上海农业用地占上海城市总面积的49.8%，总播种面积为3589平方公里(2014年)。每个人都知道农业用地是一条红线！

当然，这也与政府希望提高市区土地产出效率、降低经济活动信息交换的边际成本以及缓解大城市疾病的愿望有关，因此郊区土地得到了控制。

上海真的需要这么多农业用地吗？

事实上，上海控制建成区的根本目标是控制特大城市的人口规模，并通过提高房价和企业生产成本的挤出效应来实现减缓人口流入的目标。你在北京的朋友感觉很好吗？(

上海确实正在朝着这个目标前进。从2000年到2010年，上海的净常住人口平均每年增长642，000人，从2011年到2014年，平均每年增长307，000人，明显下降，其中2014年仅增长105，000人。

上海仍需继续实施控制住房供应的政策。因此，上海没有放松对购房和首付比例的限制，在人口增长得到完全控制之前也不会放松。

7.上海未来房价走势

由于调控，房价将继续上涨。今年1月，上海售出21000套商品房，创历史新高，房价也在1月份创下新高。因此，我们可以看到，许多上海开发项目要么售罄，要么关闭。我相信，政府将在3月份出台新一轮政策，上海的一些新项目将借此机会提高价格并启动。(说实话，上海的主要领导人不应该想这样崛起)

8.豪宅也在上涨吗？

去年，上海推出了31个地王，要么底价高于34000元/平方米，要么地价高于46%。这些土地国王只能用作豪华住宅。一方面，豪宅推高了房价，另一方面，它们挤压了普通商品房的供应，间接推高了房价。

去年，上海售出了7982套价格超过1000万元的豪宅，比过去几年翻了一番还多。平均单价达到67000元/平方米，但在2014年底仅为61000元/平方米，豪宅价格也直线上升。

结论:未来，上海的住房短缺和房价上涨仍是主题，短期内我们看不到房价的顶部。

最后，有人担心上海的房价泡沫会破灭，但泡沫肯定会破灭，但不是现在。事实上，上海的高房价是与收入相关的。上海的房价不高，但上海人的收入很低。如果上海的人均可支配收入增速高于房价，但不是相反，泡沫会消失吗？这在上海历史上从未发生过。

如果排除2009年和2015年房价和人均收入的增长，其他八年房价年均增长6.43%，略低于人均可支配收入增长6.63%。我们还认为这是一个泡沫吗？

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资料来源:欧阳杰新城京官房地产

作者:欧阳杰(新城控股高级副总裁(报价:601155，购买))