深圳房价暴涨！2017房价或全面下滑？

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根据中国社会科学院相关研究小组5日发布的研究结果，2016年整体房地产价格将呈现上升趋势，区域增长率将进一步分化。然而，从长期来看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年再次呈现整体下降趋势。

中国社会科学院相关研究小组5日发布的研究成果，全面解读了2016年的楼市和房价，展望了未来楼市的走势。你可以用小存折买房子！

库存问题仍然存在

根据中国社会科学院相关研究小组5日发布的研究结果，一线城市和少数二线城市面临着补货问题，而大多数二线、三线、四线城市需要大力补货。

“近年来，房地产库存居高不下一直是社会各界十分关注的话题。”根据蓝皮书，2015年底，中国商品房销售面积创历史新高。如果考虑到同期住房建筑面积持续增长，短期内全国房地产市场将出现严重的供过于求。

2015年底，中国商品房销售面积创历史新高。如果考虑到同期住房建筑面积持续增长，短期内全国房地产市场将出现严重的供过于求。

同时，房地产市场仍然存在严重的结构性失衡，主要表现在三个方面:

首先，城市分化严重，导致区域结构失衡。一线城市和少数二线城市的存量正在迅速下降，而大多数二线、三线和四线城市需要大力储备；

第二，不同的性能导致不同类型的结构不平衡。与办公楼、商业办公楼等非住宅类库存相比，住宅类库存受宏观经济和行业影响较小，市场表现较好；

第三，贫富差距扩大导致需求侧结构失衡，其中城市非流动人口总体上解决了住房问题，而大多数流动人口的住房问题难以有效解决。

蓝皮书显示，自2011年以来，商品房库存大幅增加，导致市场空现象严重，供需失衡，表明房地产市场机制资源配置能力和运行效率低下，无法形成良好的内生循环机制，缺乏可持续发展动力。

房地产业是资本密集型产业。目前，资金的主要来源来自商业银行贷款。当商品房长期处于高库存状态时，房地产企业很容易陷入开发经营困境，资金链断裂，导致未完工的建筑或企业领导的出走现象，最终会增加系统性金融风险，带来严重的社会问题。

取消首付限额，减少库存

根据中国社会科学院相关研究小组5日公布的研究结果，在房地产存量较大的地区或城市，应在短期内取消对两套住房贷款利率和首付的限制，并放开对现有城镇居民购买三套以上住房的限制。

该研究小组认为，首付下调5%~10%可以使想买房的家庭提前实现住房消费。

《蓝皮书》执行主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王表示，经过一年多的房地产市场调整，2015年商品房销售成交价格普遍上涨，住宅和写字楼销售价格普遍上涨，而商品房销售价格出现下跌；商品房销售由负转正，办公楼销售大幅增长。

王表示，房地产的库存水平仍然很高，但增速明显回落，商业地产的库存比住宅地产更为严峻。房屋租金涨幅略有收窄，明显低于房价涨幅，但仍高于cpi涨幅；房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长；在发展资金的来源中，销售回报显著增加，而其他来源的资金却减少了；土地购买面积和土地交易价格均大幅下降，但平均土地交易价格的上升幅度大于商品房销售价格的上升幅度。新建住房面积全面下降，建筑面积略有增加，仍处于去库存化阶段。

2017年房价可能会下跌

自2015年下半年以来，一线城市的房价连续飙升。根据100个城市的房价指数，2015年和今年第一季度，一线城市的平均房价分别上涨了16.1%和7.02%。

根据中国社会科学院相关研究小组5日发布的研究结果，2016年整体房地产价格将呈现上升趋势，区域增长率将进一步分化。然而，从长期来看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年再次呈现整体下降趋势。

根据研究小组的分析，从房地产投资数据可以看出，房地产投资增长率在2010年达到33%的峰值，之后一直在下降。在此基础上，中国房地产市场的发展过程可以分为两个不同的阶段:

从1998年到2010年的上升周期

2011年后的下降周期

根据分析，这一阶段的划分也与人口年龄结构的变化相一致。2010年，劳动年龄人口占总人口的比例达到74.53%的峰值。根据中国指数研究所的调查，25-44岁的人口约占购买者总数的75%。2010年后，中国人口不仅老龄化更加明显，而且人口流动速度也大大放缓。

该研究小组表示，2011年，中国的城市化率达到51.27%，突破了50%的拐点，这意味着城市化将从加速走向减速。人口年龄结构的拐点意味着人口红利的终结，这也将导致房地产市场的拐点。因此，2010年前的房地产价格上涨与快速城市化密切相关，这是一种人口现象。

" 2010年后，房地产价格更多地反映为一种货币现象."根据蓝皮书，2009年后，中国广义货币m2大规模异常增长，甚至超过美国和日本，成为世界上最大的国家。与此同时，m2/gdp比率大幅上升，从2008年的1.58倍升至2014年的1.93倍。2015年，这一数字增加了一倍多，整个经济的杠杆水平大幅上升。

该研究小组表示，目前，有必要保持人民币汇率稳定，防止资产价格泡沫破裂，减少资金大规模外流和日益严重的债务问题(2015年，中国债务/国内生产总值比率约为300%)，在加强资本市场监管的同时实施宽松的货币政策应该是应对美元利率上升和宏观经济增长下降的唯一手段。

从2016年房地产价格走势来看，研究小组认为，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体将呈现上升趋势，区域增长将进一步分化:

一线城市和一些二线城市的房价将在大家的呐喊声中继续上涨，涨幅将会放缓

二线城市房价将全面上涨，增速的地区差异明显

在宽松政策的推动下，三、四线城市将减少库存，房地产价格的下跌将逐渐收窄并趋于稳定

然而，从长期来看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年再次呈现整体下降趋势。

文章来源:微信公众号第一财经网