中国楼市最大秘密：为何一出现危机房价就上涨

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中国的房地产市场有一个最大的秘密，但不幸的是大多数人不能理解它。即使是研究经济学的学者也对此感到困惑。

秘密在于，每次经济危机都是房地产市场飙升的机会。大危机急剧上升，小危机略有上升；当经济稳定并有所改善时，房地产市场就会出现横向或小幅上涨。

让我们先看看这个案例。

案例1:

从1989年下半年到1992年上半年，中国经济遭遇了一轮困难，其中1989年和1990年的国内生产总值增长率分别只有3.5%和5%。

挑战必然会带来挑战。那些年，广义货币供应量(m2)的数据没有找到，但仍有可循的痕迹。1992年，固定资产投资增长率跃升至37.6%，1993年甚至达到50.6%(扣除价格因素后，增长了22%，说明通货膨胀严重)。

在1993年惊人的通货膨胀率的刺激下，当地刚刚商业化的房地产市场过热，其中海南、北海和惠州的泡沫最为严重。潘石屹、冯仑等人通过海南房地产泡沫完成了原始积累，成功脱困。

房价飙升的原因:为了刺激经济复苏，国家增加了货币供应量，并通过政府和国有企业大幅提高了固定资产投资的增长率。

案例2:

1997年下半年，亚洲金融危机爆发，中国遭受了改革开放以来的第二次外部影响导致的经济衰退。为了应对危机，央行数次降息和下调RRR利率，最终引发了2001年至2002年的一轮房价上涨浪潮，从沪市和京华开始，2003年后逐渐蔓延至全国。

从1998年到2002年，cpi的同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这一调整周期相对较长的原因是广义货币m2的增长率并不太高(高于当前增长率，但明显低于前几年，2002年才开始再次加速)。

因此，从1998年到2008年，它也被称为黄金十年。当时，中国的经济增长主要依靠“制造业+出口”(后一阶段开始偏向房地产业)，汇率和利率对制造业有利。因此，这是一个非典型的情况，但它仍然导致房地产价格上涨。

案例3:

全球金融危机在2008年下半年爆发，刺激了中国的“4万亿”刺激政策。加上当地的配套设施，它带来了数百万亿的投资。房价呈下降趋势，2009年下半年再次飙升，并在2010年触发限购政策。

在那一轮房地产波动中，宋卫平的绿城集团成为最大的受益开发商:2009年，销售收入比上年在全国排名第八，上升到全国第二。当年，万科的销售额只有630亿元，而绿城实际上达到了510亿元。

房价飞涨的原因:1。货币超额发行。2009年，中国广义货币m2增长率达到27.7%，相当于gdp增长率的三倍以上；2.从2008年9月到2008年12月，仅在4个月内，央行就降息5次(此外，RRR方面降息4次)，并对抵押贷款利率进行了折扣。

案例4:

自2012年下半年以来，中国经济增长缓慢。随着美国量化宽松政策的结束和美元进入加息周期，这种压力更加沉重。这已经成为新一轮房价上涨的直接原因。

从2014年3月到2015年3月，“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海，显神通”。从2015年3月至今，政府直接拯救了市场。在本轮房地产逆转中，恒大地产是“最大的赌注”和最成功的。

上升的原因:1 .自2014年底以来，中国央行已六次降息，六次下调RRR利率。目前，商业抵押贷款利率低于2009年；2.广义货币m2增速大幅反弹，一度回到14%的高位；3.除了北京和三亚，大多数城市的限购订单被取消或放宽；4.国家鼓励购房，甚至鼓励个人购买更多的房屋，为社会提供租赁服务(除了一些热点城市，如一线城市)。

为什么“一旦出现危机，房价就会上涨”

1.中国的城市化尚未完成，房地产在其他产业中的主导作用仍然巨大。此外，政府税收对土地和住房的依赖程度很高，所以每次经济危机时，政府都会出台各种政策刺激房地产价格上涨。

2.中国的主要投资者是政府和国有企业。“铁公基+房地产”是最受欢迎和最熟悉的提振经济的方式。由于银行过剩产能和坏账的累积，这种增长模式每隔几年就会酝酿一场危机。

3.危机爆发时，政府最容易想到的事情就是放松货币政策(而中国有最好的条件这样做)。当流动性溢出时，实际通胀率上升，货币开始寻找安全资产。由于缺乏诚信和严格的监管，中国的股票市场不能长期作为一个资金池，所以它将不可避免地流向房地产。过去，所有城市的房价都上涨了，但现在房子太多了，这只能是由人口不断增长的城市的房价上涨造成的。

4.除非“大众企业家精神和创新”真正被激活，否则货币将敢于流向实体经济和金融市场，m2(印刷货币的速度)的增长率(是gdp增长率(财富增长速度)的两倍)将逐渐放缓。否则，危机将每隔几年出现一次，这将推高一波房地产价格。当然，为了保持与国外其他大城市房地产价格的价格比较关系，人民币汇率将会持续贬值，也就是说，莫斯科房价模型将会重复，而不是东京模型。在过去的20年里，以旧卢布计算，莫斯科的房价上涨了150万倍，但旧卢布对美元贬值了1万倍。

5.中国房地产走出莫斯科模式的关键是建立真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键。

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