上海楼市新政半月成交腰斩 踩点买房者陷两难

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上海有史以来最严格的新政策只实施了半个月，市场正在呈现出另一番景象。

根据嘉里研究中心的数据，从3月21日到3月27日，上海二手房的日均成交量为10.3万平方米，从3月28日到4月3日，日均成交量急剧下降至4.5万平方米，比上个月下降56%。

《21世纪经济报道》记者最近走访了一些中介机构。销售人员普遍反映了预期的变化，游客数量下降了5-60%。"市场趋势已经改变，这是最明显的降温."销售员陈颖(化名)表示，这样的新客户对未来转换成交易并不是很有影响力。

业内资深人士陈凯超指出，一线城市已经进入了存量房屋交易的主导时代；上海首次在人口净流入为负的情况下严格监管房地产市场。当实际需求(至少是租赁需求)下降时，市场预期下降，这必然会推低成交量和价格；深圳北部房地产市场增长的驱动力结构发生了根本性的变化，新的调控主要是为了改善需求，这是本轮房地产市场复苏的第一推动力。

近日，《21世纪经济报道》记者走访了多家中介机构，销售人员普遍反映了顾客期望的变化，游客下降了5-60%，浦东部分门店甚至下降了7-80%。"市场趋势已经改变，这是最明显的降温."销售员陈颖(化名)表示，这样的访客数量对未来的交易不会很有影响。

在上述三种力量的影响下，上海的营业额正面临下降。

首先，二手市场的冷却轨道

从二手房网上签约数据的下降可以看出市场降温的轨迹:上海中原地产数据显示，3月20日至3月24日，上海二手房网上签约数量为11220套，3月25日新政实施后，3月25日至3月31日，网上签约8915套。

新政前一个月，累计住宅成交量为5.5万套，非常火爆。据上海二手房指数办公室介绍，在“3·25”新政之前，在强有力的改善置换的推动下，中部高端住房的挤出效应和外围住房的短缺导致了上涨的声音，整个城市再现了总体上涨的格局。其中，改善的客户交易占60%以上，一些首次客户害怕以高价退出市场。一些业主不断涨价，而另一些业主则因为害怕低价出售而毫不犹豫地毁约。

在“3.25”新政后的一周内，营业额下降了20%至40%，该行业的房屋数量下降了30%至80%，中非户籍租户减少了约60%。新政后，违约案例数量急剧增加，退房数量超过30%。截至2016年3月31日，全市二手房上市数量为132，248套，比上个月增长7.5%。

上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，一些新项目进入市场并不排除价格会低于市场预期。对于一些新址来说，周围二手房的价格并不低，税费可能会比新房高，所以这些项目的价格会相对稳定。一般来说，房屋企业的定价会跟随市场，价格的定制会简单合理。

然而，上述嘉里研究报告指出，在过去一周的热卖房产中，仍有更多项目的房价在上涨。此外，在上海的嘉定新城、松江四景等热点地区，基准项目的价格在最近几周比3月份的月平均涨幅高出4%。

土地市场的变化也很明显。2016年，上海商品房的土地供应比去年增加了169公顷。虽然政府提出增加土地供应，但实际表现显示土地供应仍然不足。今年一季度，土地交易面积63.49公顷，同比下降67.8%，交易金额205.68亿元，同比下降33.4%。然而，值得注意的是，尽管土地交易面积有所下降，一季度住宅用地交易面积为37.67公顷，同比下降63.7%，但土地交易量仅小幅下降6.8%。

上海中原市场研究中心高级经理龚敏指出，土地供应的增加是否会按计划实施还有待验证，在交易降温的影响下，土地价格回调的可能性会增加。

陈凯超还指出，从调控的角度来看，政府的主要意图是抑制一线城市房价飙升，防止房价飙升后出现“悬崖式”下跌。然而，一线城市房地产市场的“冻结”肯定会推动二线、三线和四线房地产市场降温。

陈凯超指出，“上海3月25日”和“深圳3月25日”，包括未来可能出台的北京规定，在某种程度上是对2015年过度自由放任的一种矫枉过正。为避免监管对居者有其屋和经济转型升级的合理需求的意外伤害，后续监管应加大政府土地供应价格的自律，控制开发商和业主的涨价行为；我们应该有效地控制房价的上涨，让它温和地释放出来。

买家处于两难境地

值得一提的是，在3月25日新政实施之日在网上签约但不符合新政要求的买家陷入了两难境地:他们不愿意退房，因为这些买家可能需要几年时间才能满足新政的要求。由于对房价上涨的心理预期，不愿退房；交易中心的进程不能下去。如果你不退房，目前，买家只能继续与中介和卖家僵持。

这里有许多第一手的建筑，不确定是否要退房的房子是不可能计数的。然而，根据3月25日网上签约的2495套一手住房和2398套二手房，参与退房的住房数量并不小。

尽管房地产市场正在疯狂消退，但外国买家的心态并没有改变，他们仍然想买房，住在上海。根据3月25日宣布的新政将从3月25日开始实施的消息，许多业内人士认为政策回旋余地不大。

燕姿(化名)是一位80后母亲。丈夫和妻子都在其他地方登记。她从未买过房子，因为她的社会保障支付期不到24个月。因为上海没有房子，燕姿的女儿正在上私立幼儿园，比公立幼儿园贵得多。因此，尽管年初房价飞涨，刚刚符合旧政策要求的郑晓燕还是加入了购房大军。然而，新政实施后，由于网上签约未能在3月24日24: 00前成功，燕子被直接挡在了门外。

像燕姿一样，有相当多的买家因为社会安全问题而需要被拒之门外。此外，在购买之前，他们通常会经历第一手卖家的价格暴涨，他们中的大多数人都希望完成交易，因为他们预计房价会上涨。

新政的部分影响还包括交易链的波动。例如，张明(化名)在3月19日签订了一份存款合同，并支付了20万元的定金。当时，双方同意在3月30日支付超过80万英镑的首付款。张明和他的女朋友计划3月24日回老家，3月25日拿到结婚证。3月24日晚，张明接到中介的电话，突然说购房资格考试提前了，结婚证之前进入系统不算数。25日上午，张明和女朋友去领证，中介说系统是25日记录的。然而，当新政在同一天出台时，张明积累了六年的税收，但连续少了四个月。现在张明想买的房子的主人已经买了要换的房子，所以他暂时不能退还20万的定金。张明的20万元已被空.停赛

因此，易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，相关部门在打击投资投机的同时，应关注农民工的住房问题。大力发展租赁市场不仅是避免限购的政策，也是一种务实的做法。

柯睿研究中心的分析师杨克威认为，一线城市供应短缺的基本面保持不变，房价短期内不太可能下跌。但是，由于政策的收紧，交易规模将会缩小，前期的惯性将会耗尽。之后，今年年中，一线城市将出现新一轮的萎缩；二线城市的政策仍在扩大。虽然一些热点城市已经开始出台房价调控，但力度相对有限，市场人气有望持续。然而，武汉、成都、合肥等近年来城市建设快速、人口基数大的单中心城市，市场规模有进一步突破的可能。上海和深圳的各种产品的需求比例相对稳定，股票需求释放后交易量会真正下降。

他指出，两到三个月后，当最热的一批“本地需求”释放出来时，新政将真正发挥作用，届时上海和深圳将面临真正的结构性衰退。