政府为什么突然不让我们买房了 看懂楼市五个现状

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自2006年以来，我们研究了中国几轮小房地产周期的过程。这些循环包含一些基本规律:

首先，房地产销售的冲动往往伴随着利率周期的刺激。2008年第四季度、2012年第二季度和2014年第四季度(本轮)开始的几次销售脉冲都是由降息周期推动的。

其次，几乎每一轮强劲的销售势头都是由政策推动的。始于2008年第四季度的周期包括一系列政策刺激，如30%的利率、20%的首付和更低的契税；2012年，四大银行放松了首套住房贷款利率；这一脉搏从2014年第四季度开始，包括“930”和“330”，以及今年年初新的契税营业税政策的推广。

第三，紧急制动规则的政策通常会产生效果。不要认为政策监管会无效。根据历史经验，基本上在每一轮调控政策开始后的2-3个月内，销售增长率将开始呈下降趋势。

第四，工业绩效(发电)滞后于房地产销售的冲动约3-6个月。从实验上讲，房地产销售增长率的上升和下降将滞后，这将导致新的房地产建设和投资的反弹和下降，以及工业业绩的反弹和下降。

五是价格普遍滞后于销量同比拐点，但基本随趋势变化。根据70个城市的价格和高频价格数据，房地产价格的上升趋势与销售量的上升趋势基本一致，在大多数周期中略有滞后。

关于目前的房地产周期，目前的基本情况是:

首先，这是一轮降息周期的尾声。从目前的经济和通货膨胀情况来看，空已经撤回了降息。2014年11月至2015年10月的降息周期本应基本结束。在经济停止快速下滑、通胀率上升的背景下，进一步降息的可能性相对较低。

第二，这一轮销售脉冲已经持续了13个月，基本上等于日历脉冲的强度。2012年的销售脉搏约为11个月；2008年开始的销售脉搏大约是13个月，本轮也持续了13个月(包括2014年第四季度的短期下滑)，时间几乎是一样的。

第三，证实政策方向已经改变。《人民日报》的“中国经济不需要房地产投机者”表明政策已经转向，上海、深圳、南京、武汉和其他城市已经采取了不同的控制措施。

第四，政策没有在全国范围内收紧，一些二、三线、四线城市仍受到“房地产去库存”的影响。由于政策风险变化迅速，增长过快的城市和一些库存压力较大的城市具有明显的政策特征，一些城市仍受以往刺激政策的影响，甚至可能仍会出台区域去库存政策。

第五，政策侧重于需求方面的限制，在信贷、利率和土地供应方面没有强有力的政策。目前调控政策力度仍然适中(据我们房地产集团判断，“时机和力度都很吸引人，照顾和调控都左右为难”)，在信贷和土地供应方面仍然没有实质性的政策。

我们的总体判断是:

1.当前房地产销售脉搏的高峰已经出现，销售增长率将从4月份开始逐渐下降，但全国数据的悬崖式下降不会出现。我们判断3月份的销售增长率(商品房销售增长率超过35%，30个主要城市的房地产销售增长率超过70%)将是这个周期的顶部，之后将逐渐下降。参照前几轮调控，预计未来几个月，上海和深圳的房地产交易量将较3月份的高点下降30-50%，30个主要城市的月平均销售面积将回落至50-70万平方米。

2.房地产销售价格将被回调。根据以往的经验，调控措施实施后，二手房交易量将大幅下降，价格也将随之回调。然而，在2016年2月之后，这一周期出现了一个跳跃，预计不稳定，价格调整的趋势可能会更加明显。以上海为例，外环的平均价格下降幅度可能在20%左右，中环的平均价格下降幅度将超过10%。深圳房价的调整幅度将略大于这个范围。

3.新开工量增速将低于1-2月，但未来两个季度仍可能高于去年第四季度，房地产投资增速将继续小幅回升。由于目前的监管仍在一些一线城市，它不会从根本上否认本轮供应修复后，本轮房地产小周期触底；我们判断随后的新建筑将从1-2月的高水平下降到低一位数，但仍高于去年第四季度约-14%的增长平台。

4.这一轮工业增加值的恢复不会受到房地产监管的阻碍，但第三季度后的复苏势头可能会更加平缓。本轮经济企稳回升有三大驱动因素:一是本轮房地产销售已经达到13个月的脉搏；二是基础设施资产投资增加(今年1-2月新开工计划总投资增速达到41%)；第三，随着通缩(crb指数和ppi)触底，库存补充开始，制造业投资将得到修复。从积极意义上讲，房地产调控起步早，杠杆得到控制，后续严重泡沫引发系统性风险的可能性低。我们判断，3月份开始的工业增加值复苏不会逆转，第二季度经济数据将逐步回升。我们仍然对当前的库存周期持有积极的判断。然而，根据经验法则，工业业绩将落后于房地产行业下滑的影响，而略强于预期的房地产监管将导致第三季度后的复苏斜率更加平稳。