首付贷杠杆高达10倍 监管层叫停但“马甲”品种仍在

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尽管监管部门已明确发布禁令，但消费贷款和装修贷款等“背心”品种仍在为购房首付款提供资金

“去库存化”是中央政府今年确定的五大经济任务之一。今年以来，中国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付比例、调整房地产契税、提高个人二手房交易价值。

政策效果需要被揭示，效果是热的和冷的。新政策的出台给房地产市场带来了一些新的迹象:深圳、上海和北京等一线和二线城市的房价迅速上涨，而库存压力较大的三、四线城市的房价涨幅不大。随着一线和二线城市房价的飙升，一些风险因素正在萌芽。许多购房者使用担保公司和房地产金融公司提供的“首付贷款”进行首付，客观上增加了购房者的还款压力和风险。如何在“去库存”的同时避免新的风险？农民工在和平生活的梦想中还面临哪些困难？开发商如何看待当前的市场变化？现在是投资三四线城市的好时机吗？从这个问题出发，我们推出了一系列关于“稳定去库存”的调查报告，结合房地产市场的新趋势，倾听买家和开发商的声音，了解三、四线城市商品房的库存情况，提出“去库存”的建议。

编辑

买房时，首付款从哪里来？

谁用首付

许多中介机构和p2p公司参与首付贷款，并利用信贷杠杆降低购房门槛

王娟是北京的一名银行职员。毕业几年后，她想在北京买套房子定居。经过几个月的辛苦和纠结的看房，去年年底，王娟选择了一套总价约180万元的二手房，首付54万元，首付30%。

我原以为进展顺利，但我没想到在支付首付时会遇到麻烦。在提前给房主10万元定金后，王娟还准备了剩余的44万元首付。但此时，房屋中介表示，这44万元应该先放在他们的资金监管平台上，不能直接支付给卖家。这是“确保买卖双方的利益”。而卖家渴望得到现金。

中介分别与买卖双方进行了沟通，给出了一个“平衡的方法”:王娟的首付款可以由中介下的担保公司全额质押，然后再贷给卖方一笔相同金额的现金。这样，卖家可以直接得到现金。虽然王娟要付贷款利息，但利率不高，三个月的利率是0.5%。更重要的是，他可以成功地买下他最喜欢的房子。

王力可胡安，被迫支付首付的人可能不是大多数，但最近监管机构暂停首付引起了市场的广泛关注。事实上，首付贷款出现于2014年，近年来发展迅速。在一些城市，买家甚至可以花几万美元买一套房子，其背后的风险不言而喻。

谁在使用首付贷款？

中原地产首席分析师张大伟表示，使用首付贷款的集团主要集中在两类:

首先，我想买一栋房子。以前的房子必须卖掉，但有一个时间差。我需要资金来扭转局面。我可能需要过桥。我想到首付，大约占30%到40%；

第二，在一些城市，有一些购房者投机融资，因为他们买不起房子，他们利用信贷杠杆降低门槛。“然而，很难判断购房者是自住还是投资。”张大伟说。

那么，谁提供首付贷款？

根据调查，提供首付贷款有两种主要方式:

一是一些房地产中介与开发商合作，这是由中介或售楼处向买家推荐的。中介机构自己提供小额信贷服务，或者充当中介机构，寻找合适的金融机构提供贷款；

二是一些互联网金融平台和小额贷款公司与房地产开发商和中介机构合作，特别是一些点对点贷款平台(p2p)，它们利用自己的“优势”，主要从一些个人投资者那里提供资金。

一般来说，向p2p公司申请首付的门槛相对较低。以银谷普会为例。申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料。提供的信用证明越多，可贷金额就越高。月利率为1.7%-1.8%，或2.3%-2.4%。你必须登记资金的去向。资金可以用于首付，但在与银行沟通时，应说明是用于装修或个人消费。又如，平安方浩推出的优质抵押贷款，如果有抵押品，可提供高达70%的抵押贷款价值；如果没有抵押品，可提供高达30万元的抵押贷款价值。

如果你不能偿还贷款怎么办？

北京京融佳担保公司账户经理林端表示:“很多首付贷款都是由担保公司担保，由银行发放，但贷款的目的是个人消费，银行不会被告知这些贷款是用于首付的。如果没有，我们会帮助客户在银行申请延期，银行会同意的，因为我们公司在银行有存款。2到3个月后，你就可以筹集资金了。最终，它是无法偿还的。你不能卖房子吗？但我还没有遇到它。”

风险大吗

首付使杠杆率达到10倍，高杠杆率放大了不合理的需求，这很容易导致房地产市场的泡沫

买不起房的人有资格买房，而提供首付机构的资金来源存在很多不确定性，这是可以想象的。

“可以说首付的风险非常高，因为其背后的资金来源存在很大的不确定性，涉及的机构很多，无法完全控制和核实。”张大伟说。

根据张大伟的说法，普通抵押贷款会在房屋登记簿上留下另一个产权证的抵押，因此不能无限期抵押，但首付贷款更多的是一种信用贷款，不需要确认权利或登记他人的权利。在极端情况下，首付贷款可以在许多地方重复。此外，首付贷款不像银行的消费贷款，后者可以在中央银行系统中找到资金流。一旦市场出现更多不可控制的风险，负面影响将非常大。

以首付20%购买100万元的房子为例。一般来说，买家需要80万元的银行贷款，支付20万元，并且有5倍的杠杆。有了首付贷款，买受人可以再贷款10万元作为首付部分，贷款总额为90万元，自付只需要10万元，杠杆变成10倍。

“在如此高的杠杆率下，一旦房价下跌，投机者就会出现资金缺口，无法偿还贷款，风险就会转嫁到银行身上，给经济带来不稳定。”深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松说。

中国建设银行上海分行副行长孙伟(报价:601939，BUY)表示，首付购房时，没有本金或只有少量本金。赌注是房产会一直上涨。如果房子倒塌，它可能会被放弃，这为投机者提供了方便，降低了他们的成本，但也给真正的贷款机构带来了风险，这也将影响银行。

深圳一家银行的相关负责人表示，一旦抵押贷款违约，银行将拍卖抵押财产。如果出现大规模违约，银行将需要出售大量房地产。当这些房产进入市场时，它们将不可避免地导致房价下跌。随着房价下跌，买家将拭目以待。抵押财产不能出售，银行只能以不变的降价出售，这最终导致房地产市场的崩溃。降价还将导致银行资金缩水，最终影响储户和实体经济。

“首付贷款帮助购房者放大杠杆，这很容易导致投机，人为地扩大不合理的需求，并有可能形成当地的房地产泡沫。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为，考虑到房地产贷款在整个金融体系中占有相对较高的资产比例，如果房地产市场出现局部泡沫，很容易给金融体系带来危害。

“对于金融机构而言，这种变相绕过银行首付门槛的做法，导致许多人存在投机需求，无力偿还贷款，这也为风险控制埋下了隐患。此外，首付贷款的出现刺激了许多没有能力和意愿买房的人，吸引了越来越多的人投资，但却忽视了房地产的整体泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫，将会给贷款人和购房者带来巨大损失。”曾刚说。(欧阳杰谢陈伟群剑锋)

首付款，如何解决风险？

停止有效吗

不良记录可以打包，产品成为首付，很难判断资金的流向，也很难实现“一刀切”的控制

房地产市场配置背后隐藏的风险，如首付贷款，已引起相关监管机构的关注。3月4日，深圳市金融办致函相关行业协会，要求对深圳市首付或其他高杠杆按揭贷款进行全面调查，并进一步研究新兴金融机构“增加杠杆”的风险。3月18日，深圳互联网金融协会发布通知，严禁开展“众筹、炒楼”新业务，并立即停止募集和清理现有业务。任何企业不得通过更名或转为线下融资的方式继续开展业务。

随着监管的加强，首付真的会减少吗？

3月21日，记者来到北京市朝阳区中天房地产有限公司，询问是否提供首付贷款。工作人员接待了记者，并表示可以提供首付贷款服务:如果客户需要首付30万元，在北京没有房产，中介公司可以帮助包装身份向银行申请无担保的信用贷款，但不能告诉银行贷款是用于首付，而是用于消费或房地产装修。

根据公司员工的说法，客户只需提供个人工作证明、银行流程、信用报告、学历证明和公积金卡。即使对于信用记录不良的客户，中介公司也可以通过内部渠道“打包”，确保客户可以一次性成功申请银行贷款，但“打包”需要收取服务费。

以30万元现金贷款为例。当中介公司帮助客户向银行借款时，3年期贷款的年利率为10%。按照等额本息还款法，即30万元的现金贷款分36期偿还，每期需偿还1.05万元，总还款额为37.8万元，其中中介公司收取2%的中介费，即6000元。

记者随后询问了几家互联网金融公司。据了解，很多贷款公司推出的贷款产品，如97按揭网、博民易贷、易贷网等，仍然可以起到“首付”的作用。

以E-Loan.com为例。3月21日，记者在p2p平台上申请了45万元的信用贷款。在询问了记者的收入和工作情况后，平台工作人员说:如果条件满足，可以贷款。

据该工作人员称，E-Loan.com可以通过与几家小额贷款公司合作，同时帮助客户从数十家公司借钱。虽然小额贷款公司的额度是有效的，但他们仍然可以一次借几十万元。“你可以买房子付首付，也可以买车，你想怎么花就怎么花。”

“例如，年轻人想买房子，但是如果他们付不起首付，他们就会向亲戚朋友借钱。很难判断从哪里借钱或借钱的用途。”中原地产首席分析师张大伟表示，一些以不同名称包装的首付贷款产品不能排除黑箱操作的可能性，但很难找到并识别它们。特别是，一些通过消费贷款和其他产品借入的资金无法跟踪其资本流动，可能仍会流向房地产市场，因此很难从监管层面全面控制首付贷款。

有什么方法可以纠正它吗

模糊地区需要加快出台政策来改善监管，银行应该更加关注客户首付资金的来源

“应尽可能限制互联网金融创新的灰色地带，不应进行投机。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为，首付贷款的出现，尤其是通过p2p公司发放的首付贷款，只是显示出一些领域缺乏监管。为保持无系统性风险的底线，有必要使互联网金融创新的监管措施更加有效，并使其沿着合规性和合理性的轨道发展。

“有数据显示，深圳去年的首付贷款规模在25亿至30亿元之间，但我认为应该不止于此。”深圳房协常务副会长陈爱谦认为，一些伪装成消费贷款和信贷贷款的首付贷款很难被发现和调查。然而，仅仅依靠政府命令停止首付是不现实的。

陈爱琼认为，首付目前并未受到监管，但互联网金融法律法规仍存在一些模糊之处，这就要求政府加大相关政策的出台力度，逐步完善监管。

“如果你想停止首付，你应该首先明确要求银行和中介等正规机构不要参与。”张大伟表示，一些p2p平台之前没有资格发放首付贷款，因此无法确认资金来源，资金使用存在风险。针对互联网金融专项整治活动，相关部门应配合p2p平台清理整顿房地产中介、房地产开发企业及其金融业务。

此外，银行自身应增强风险防范意识。曾刚认为，银行应该加强对客户首付资金来源的监控和关注。原则上，银行应加强贷款审查，评估借款人的偿付能力，并坚持贷款发放标准。

目前，中国建设银行上海分行明确要求按揭贷款人应提前签署一份声明，承诺首付款将是其自有资金。然而，银行家们坦率地承认，银行在发放贷款时不可能停止首付，因为银行没有所有的信息。只有使信息对称，我们才能真正防止首付的出现。

据交通银行深圳分行相关负责人介绍(报价601328，BUY)，目前银行在发放购房贷款时，会对贷款人的首付款进行详细核实，一旦发现首付款产品被使用，将不允许抵押。银行将从多个层面对贷款申请人的首付款进行审核，包括面对面审核和电话审核，从侧面了解首付款的主要收入和来源，同时审核申请人的账户流量，通过流量判断申请人的资金收入，查询是否有可疑资金流入。"此外，申请人必须用他名下的借记卡支付首付款."(记者王冠路)

有多少种抵押贷款方式？

目前，常见的抵押方式有三种:公积金贷款、商业贷款和公积金组合贷款。买家应该选择什么样的贷款方式？

公积金贷款

选择公积金贷款每月还贷的压力相对较小，支付的利息也较小。如果买家想得到一个较低的贷款利率和贷款金额不大，公积金贷款应该是第一选择，但贷款时间较长，所以最好是那些急着买房子要考虑到这一点。与此同时，一些开发商在住房市场拒绝购买住房公积金贷款，所以那些谁考虑购买住房公积金贷款必须注意。不同的地方对贷款金额有不同的要求。详情请咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京市个人和家庭最高贷款限额为120万元，上海市缴存住房公积金家庭最高贷款限额为第一套房个人60万元，家庭120万元。

商业贷款

办理商业抵押贷款时，贷款审批周期一般为2周，前提是所需贷款信息完整，不同银行的进度可能会有所不同。目前基准利率为4.9%，借款人最长贷款期限可计算至借款人65岁，最长不得超过30年。虽然商业贷款利率相对较高，但还款速度快，手续简单。如果购买者未能支付公积金或支付时间不长，他可以选择商业贷款。据Yinxian.com分析师介绍，由于银行优惠政策的不同，各银行的商业抵押贷款首付和利率也有不同程度的涨跌。在申请商业抵押贷款时，贷款银行也应该“货比三家”，选择最好的。

公积金组合贷款

例如，如果住房总价格为100万元，贷款额为70万元，但公积金最高限额仅为50万元，那么剩余的20万元可用于商业贷款，组合贷款的贷款总额不应超过70万元。对于组合贷款，如果购买者的贷款额很大，并且预期贷款额已经超过公积金贷款的可贷款额，他们可以选择组合贷款。但是，由于公积金贷款和商业贷款的限制，个人贷款一般只在超过当地政府规定的公积金贷款最高限额时才使用，这将使贷款处理变得复杂，并减缓贷款速度。简而言之，购房者必须注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。

尹率网分析师建议，在选择购房贷款之前，购房者需要评估自己的资产，包括全面评估家庭现有的经济实力。经济实力包括存款和可变现资产；对家庭未来的收入和支出做出合理的预期；注意你的还款能力和可贷金额，这是确定可贷金额的重要依据。