“不动产登记全国联网 下一步：开征房地产税？”

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6月中旬，自然资源部透露，全国统一的不动产登记新闻管理基础平台已经实现了全国网络，中国的不动产登记系统进入了全面运行阶段。

据调查统计，目前全国335个地市、2853个县区设立了3001个不动产登记事务大厅，3.8万个窗口、8万多一线登记员工每天为30多万家公司和大众提供不动产登记服务。

自然资源部不动产登记局副局长高永介绍说，将在不动产登记的基础上，有序地开展自然资源统一的确权登记事业。

一旦出现“不动产登记全国网络”的消息，将从外部征收不动产税，甚至“空置税”，作为征税的“技术前提”。 7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在回答记者提问时表示将加快推进房地产税相关政策的措施。 这种表现进一步增加了外界对房地产税的期待。

不动产登记全国网为征收不动产税做好技术准备了吗？ 对房价有什么影响？

很难来的全国网络

四年的网络

“先难后易”先登记住宅和商务类项目

其实，不动产不仅仅是人们日常理解的“不动产”，还包括土地、草原、林地等。 根据可追溯性，从2007年10月1日开始实施的物权法提出了国家对不动产实施统一登记制度。

之后，去年11月，原国土资源部在国务院常务会议上被确定指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记。 会议的决定由分散在多个部门的不动产登记职责综合一个部门负责，“建立不动产登记新闻管理的基础平台，在相关部门之间依法相互共享不动产审查、交易和登记新闻，消除‘新闻孤岛’”。

年2月，原国土资源部领导9个部门建立了不动产登记事业部间联合会议制度，同年3月召开了不动产登记事业第一次部间联合会议，3年全面确立了不动产统一登记制度，4年运营了统一的不动产登记新闻管理基础平台，

从2005年开始的4年间，普通人对不动产登记最切身的是，手中的“房本”静静地变成了不动产票吧。 年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，由该市民申请的“房本”变更为不动产票，遵循“不变”的大体。 也就是说，除非发生交易，否则不会强制更换旧证书，同时“房本”保护的权利不会变动。

除了这样的“可见”变化外，4年间，不动产登记新闻管理基础的建设也在进行中。

年9月，原国土资源部部长姜大明主持了第二十六届部长办公室会议，审议并大体通过了国土资源和不动产统一登记新闻系统简称“国土资源云”建设的总体框架。 会议强调，目前必须尽快推进全国房地产统一登记新闻平台的建设。 “国土资源云”建设的目标是“逐步实现基础设施资源、数据资源、商业应用和服务国的一级大集中或省(区域)二级大集中”。 其应用包括国家、省、地、县、乡五级。

也就是说，“不动产登记全国网络”是各地建立的不动产登记新闻管理基础平台访问国家级新闻平台的过程。

年3月，姜大明表示，所有市县的目标是在年底前访问国家级新闻平台，全面实现注册机构、登记册、注册依据和新闻平台的“四统一”。

武汉中地数字科技有限企业(以下称“中地数字”)参与过湖南等房地产统一登记平台的构建，中地数字总裁万波对《中国经济周刊》记者说，“国土资源云”中包含的复印件非常繁琐，地上部分 全国房地产互联网包含在“国土资源云”的子集中，地上这一部分的数据中，在“国土资源云”这个“大图”中，房地产只是其中的小单元。 ”。

万波进一步解释说，房地产互联网在“国土资源云”中只是应用，住宅登记新闻是房地产登记互联网的一部分，也就是说，住宅登记新闻只是“国土资源云”的子集中的子集。 “不动产概念大，全部不能移动的固定资产称为不动产”他说，从山川河流到文物古迹和高速公路，都被称为不动产，理论上登记在这个网络上。 虽然只是“国土资源云”子集，但是住宅类项目的注册会导致一系列的社会问题，所以最容易接触到普通人的神经。

万波表示，在不动产登记互联网的众多“子集”中，住宅类和商业事务类住宅这一“子集”在实际业务中的“优先级”最高。 “我们的大体是阶段性注册的，最优先注册的是住宅类和商业事务类的项目，毕竟社会关心度最高”。 万波说。

据《中国经济周刊》记者介绍，住宅和商业事务类项目最初注册也是基于“先难后易”的大致内容，比如文物古迹等门类的注册放在后面。 “文物保护单位这一不动产的一部分是国有资产，不发生交易，国家事业单位自己登记即可。 比较简单”万波说。 但是最终，所有门类的房地产新闻都会记录在这个大网络上。

从实现网络到数据细节化是一个漫长的过程。

“现在，苦于不动产登记的数据还不详细，数据的补充和整合正在进行中。 明年的情况预计会变得相当好。 ”。 根据万波分解，房地产中有很多文案和线条，从2010年开始立案的“国土资源云”仅仅4年怎么也做不到“大而全部”。

从年开始，不动产登记全国网络化的过程并不简单。 仅从我国现在的住宅类不动产来看，有军产、公产(政府拥有的房屋)、私产等多种类型，需要分类登记。

思源地产市场快速发展部副社长、首席分解师郭毅对《中国经济周刊》记者说:“有些住宅暂时没有不动产证明书，就需要补偿证。 有些财产权的所属不明确，有必要重新明确。 只有部分纸质版的不动产证明书需要电子化后注册系统。 这些事业在技术上并不难，但这种周期非常长，业务量也很多”。

这在构建不动产统一登记平台的实际事业中得到了验证。 “取得现在的基础数据是个大问题，是把统计主体新闻化。 ”。 万波告诉《中国经济周刊》记者，以县一级平台为例，基础数据电子化障碍主要有两个:一是基础资料不足，必须追述，“特别是房地产测绘数据还没有，这部分去测量”。 二是纸质文件电子化，“县级很多房地产证书没有电子化备案，这部分房地产证书需要电子扫描，一个一个地系统登记很麻烦。 ”。

为县级平台提供房地产数据集成等技术支持目前已成为县级政府对外采购服务中的“香饕餮”。 《中国经济周刊》记者此前登录中国政府采购服务新闻平台，搜索包含“不动产”字样的政府对外投标项目，在“最近一周”的时间内得到了70多件结果，搜索条件为“最近一月”。

万波对记者介绍说:“特别是县级平台，开展了房地产数据整合等基础事业，保障了基础数据的完整性和时间的长短。” 一位业界相关人士据《中国经济周刊》记者介绍，现在很多县市都在做以统计为主体的新闻化工作，历史资料的补充和纸质资料的电子化工作很紧张。

年2月，广东不动产登记局成立。 (长沙新闻网)

我们知道，除了基础数据的缺失，构筑不动产统一登记平台时也存在着“新闻壁垒”这样的问题。 据一位知情人士透露，他遇到过不太协助房地产新闻登记中心建设的地方房屋管理局的问题，他说:“房屋管理局拿到了关于房地产交易的消息，原来在房屋管理局建设的互联网系统上

他说，这样的“新闻壁垒”是由“好处壁垒”引起的，“聪明”的方法是从国土资源部门抽调一部分人，另外从住房管理局抽调另一部分人共同设立不动产登记新闻中心，“住房管理 如果把不动产登记新闻中心直接设在国土资源部门的旗下，房管局不怎么听命令。 ”。

自然资源部于年全国两会后正式成立，万波对《中国经济周刊》记者说，这项改革迄今为止由自然资源部统一行使了发展改革委员会主体功能区的计划、属于住区的城乡计划以及属于原国土资源部的土地计划等功能。 “根据我们的经验，迄今为止属于国土资源行政序列的部门掌握了比较多的空之间的类数据，有详细的土地坐标数据，但房管局行政序列的单位不能比较房屋数据，在相应的区划中放置房屋数据。 经过一系列整合事业，各自的特长互相受益，有助于加快事业的开展。 ”。

除了基础数据取得方面存在问题外，数据是否详细面对的另一个现实问题是“不变”，除非房地产产权发生变更，否则不强制变更为不动产权证书。 中原地产首席分解师张大伟认为，要完成这部分“看不见”的房地产统计，依然需要几年时间。

所有的不动产登记新闻都能查吗？

“不动产登记全国网络”后的查询事业也引起了舆论的关注。 如果所有的市民都上网的话，不是都可以查询不动产所有权的归属和交易新闻吗？

与外部普遍关心的房地产新闻公开查询功能相比，中国社会科学院长城学者孙宪忠指出，法律上充分公开房地产新闻，使大家都能查询有缺陷。 “为了保护交易主体的合法利益和秩序，有必要建立风险防范机制。 只涉及当事人双方的交易，当事人和利益相关者有权查询不动产登记消息。 ”。

中国土地学会前秘书长黄小虎告诉《中国经济周刊》记者:“根据海外经验，房地产新闻系统开放度很高，可以调查房屋户主是谁，在哪里，面积和建筑形态是什么样的。”

年，原国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志表示，年底前“可以全面实现新闻共享，依法提供新闻查询服务”。

其实，年3月实施的《不动产登记暂行条例》已经规定了谁可以查询不动产登记新闻。 具体来说，权利人、利害关系人可以依法查询、复印不动产登记资料，不动产登记机关必须提供。 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复印与调查解决一些事项有关的不动产登记资料。

确保新闻安全是外界关注的另一个问题。 不动产登记平台的另一个优点是构建在私人云而不是公共云上。 私有云是为一个客户单独采用而构建的，提供数据、安全和服务质量的最有效控制，而公共云是第三方提供商可提供给客户的云，通常

“《国土资源云》构建在自然资源部内部的系统中，不是普通人能进入的，可以理解为大规模的局域网。 ”。 万波告诉记者，在构建这项云服务的过程中，中国数字员工只能“做架子”，看不到“架子上放着什么”，“技术人员没有这个权限”。 主体要求保证开放性，保证隐私，即按照国家法律法规保护个人新闻不泄露到外部。 ”。

网上的下一步:征收房地产税吗？ 限制“炒面”吗？

征收不动产税的前提条件是什么？

一旦出现“不动产登记全国网络”的消息，就会从外部联系到房产税的征收，成为全国征收房产税的技术前提。

6月末，香港特首林郑月娥将“空搁置6个月以上，对没有居住或租赁用途的个人住宅单位征收“额外的差额”。 相当于这个单位应课差额租金值的200%，相当于两年的租金，相当于大楼价格的约5%。 ”。 舆论在讨论征收不动产税和“不动产登记全国网络”两者的关系时，香港提出征收“空置税”，引起了一些人对内地是否跟进的预想。

原国土资源部副部长胡存智此前曾写道，不动产统一登记不是征收不动产税的前提，分散登记模式也可以进行征收不动产税的改革。

但是，年12月，国土资源战术研究要点实验室是以“不动产税设计和不动产登记”为主题召开的专业学术报告会，与会者认为征收不动产税是为了解决公平和效率问题的大致上下基于不动产登记新闻管理基础平台的数据

思源地产快速发展部副社长、首席分解师郭毅也向《中国经济周刊》记者明确表示，全国网络明确了公民在全国拥有房地产数量、位置和其他重要消息，明确了全国房地产分布的“基数”和“底牌”，不 “如果只在各地分散管理这些消息，在具体的征收上依然存在很多问题。 ”。 房地产登记全国网络无疑是房产税在全国征收的前提条件，他说:“只有弄清楚全国的情况，才能考虑下一步应该具体怎么收。”

中原地产研究院首席分解师张大伟认为:“不动产登记本身不是政策，但在实现全国网络后，可以实现越来越多更快的楼市控制效果。” 不动产登记全国网络认为是征收不动产税的前提条件，根据这个政策政府的税基从交易环节转移到持有环节，财税的二次分配特征将更加明显。

中国土地学会前秘书长黄小虎表示，征税只是网络连接的附带功能。 “网络的目的不是为了征税，而是为了健全市场经济体制下的物权保护制度，明确“家底”，对各种不动产进行分类保护和管理”。 但是，市场对不久征收不动产税的事前判断不是空孔来风，他还说:“数据很明确，自然地为征税提供了前提条件。”

实际上，从试行房产税政策多年来上海和重庆两地的实际效果来看，房产税对房价的影响似乎很小， 年1月征收房地产税的上海渝两城房价没有平坦化:上海房价从每年的每平方米约14000元上升到每年的每平方米32000元，每年上升到每平方米5万元，中心城区的平均价格为每平方米 征税7年来，征税第二年的年涨幅仅为0.4%，其余年都在10%以上重庆房价的相对稳定不是房产税的功劳，而是土地供应充足、人口少、政策控制和公共租赁住房积极建设等因素的结果。

当然，征收不动产税不仅需要技术上的关闭，还需要法律上的关闭。 “立法先行、充分授权、逐步推进”是推进房地产税立法和实施的大致内容。 “不动产登记全国网”只是一个工具，现在没有全面登记完成，各种政策迅速落地的可能性很小。 ”。 张大伟根据《中国经济周刊》记者的分析，征收房产税除了新闻透明度外，还重要的前提是建立住宅评价动态系统，但该系统目前还没有建立，对税率、税基等问题没有实质性的答案。

你能在网上抑制“炒面”吗？

从万波来看，房地产登记新闻的全国网络很容易被认为与征收房产税有直接关系，理解太片面了。 “不动产登记全国网络”意味着不动产登记的大数据时代已经到来。 在不久的将来，不动产统一登记新闻系统不仅可以进行不动产登记的受理、批准、发行事业，而且城市商品房的价格可以为趋势的解体、供求关系的解体、以及政府进行城市经济建设提供辅助决定。

现在的数据可能还不详细，“不动产登记全国网络”的直接结果是，中国国内所有公民姓名的不动产“一目了然”，对迄今为止的“房哥”“房姐”等炒作来说似乎不是好消息。

黄小虎认为，全国上网后，所有的房地产名称都是谁的，不会直接影响房价，但至少可以间接起到抑制“炒房”的作用。

以广州拥有10套房产的“房姐”为例，全国网络还没有实现时，她在非当地户籍者没有有限购买政策的城市再次购买的话，当地政府无法知道她在其他城市的房地产状况，在当地购买。 全国网络后，当地政府可以清楚地知道她在广州有房地产的情况，这区分了“刚需”和“非刚需”，打击炒房客是很大的利益吗？

黄小虎对记者说，“刚需”和“非刚需”目前没有严格的标准，但至少在异地购买的情况下，当地政府机关可以通过网络咨询该购买者在全国拥有的不动产数量，这是一大技术进步 “是作为‘不必要’对待，还是按照当地的政策进行？ 全国确实也有“不是第一套”的人，但如果在当地的工作和生活需要当地的住宅，就不应该限制那样的交易。 ”。 他说，全国网络的意义仅限于“触底”和“新闻透明”，必须限制炒作的行为或取决于各地方政府颁布的各具体政策，新闻平台的作用只是基础。

郭毅也说，目前，任何地方都没有根据全国是否拥有其他不动产的基准来判定“第一套”的政策，将来应该没有这样的政策。 她认为不动产登记全国网络对房价的影响“比想象的要大”。 “向不动产登记全国网络和民居征收不动产税的消息已经流传了近十年，据我所知，很多人已经出售了名义上冗长的不动产，在现在严格控制的大背景下，这些不动产的上涨空之间

“政策制定不是新闻平台单方面可以促进的。 》万波对《中国经济周刊》记者说，在《炒面》的黄金时代，二三线城市没有对非当地户籍人员的纳税和社会保障的持续时间加以限制，之后而来的“限购潮”对税收和社会保险的缴纳持续时间加以限制，发挥了一定的效果

“不动产登记全国网”后的另一个高度关注的问题与反腐败有关，我国因名义不动产问题“落马”的官员不少。

《中国纪检监察报》称，房地产行业是官员腐败的严重灾区。 官商勾结，多占住宅和办公用房非常普遍。 年以来巡视的21个省中，20个省发现了不动产腐败，达到了95%”。

黄小虎告诉记者，不动产登记新闻在全国网络化后，可以从技术角度“在房间查人”和“在人查房”，这和征收房产税的问题类似，这也不是网上最重要的问题。 “司法机关对新闻查询的诉讼是特殊的，没有这个网络也可以用其他形式进行调查。 这个网不是司法机关案件的前提条件。 ”。

他的山石:在海外不动产登记怎么进行？

新加坡:“在房间里查人”

新加坡政府长期严格限制炒房的行为，提前实施了不动产登记制度。 现在新加坡的房地产电子登记系统基本上可以让所有人知道所有者的名字和国籍，这座房子建成后有多少买家转了手，有无相关贷款等详细消息。 如果有人支付越来越多的报名费，也可以调查房子所在区域的市政计划图，可以评价将来的地铁路线等基础设施建设是否会影响房子的前途等。

新加坡的登记制度可以在某个不动产上询问业主新闻，但一般人不能以某个自然人的名义询问拥有多少套房，涉及个人隐私。 但是，政府可以通过不动产登记制度掌握和理解各公民的个人财产状况，防止个人正常拥有多处不动产。

俄罗斯:直接与税金挂钩

在俄罗斯，任何不动产的销售和购买都必须向俄罗斯联邦国家注册、制图局登记备案，该局审查相关说明文件，确认交易的合法性，购买者对不动产的一切权利在相应登记手续完成后生效。 俄罗斯国家注册制图局将房屋所有者的房地产新闻提交税务机关，作为征税房产税的基础。

俄罗斯也在推进注册新闻的电子化，保证将来俄罗斯市民可以使用高端智能手机和平板电脑查询住宅所有权，全俄罗斯的房地产注册新闻也将整合到统一的数据库中。

英国:促进国内资本流动

英国的不动产登记实际上是土地登记制度，土地上的房屋依赖土地，只在土地权利证明书上写明，没有房屋权利证明书。 最初的土地登记始于1535年，直到1990年底英国在英格兰和威尔士国内开始实施强制土地登记制度。

通常英国人认为强制登记制度可以为土地所有权提供额外的保护，防止非法侵犯土地权益，提供正确的房地产新闻，简化房地产交易的法律程序和手续。 这个制度大大提高了土地直接上市交易的便利性，另外，提高了作为土地抵押品入市的便利性，在一定程度上促进了英国国内资本的流动。

美国:多实行合同登记制度

不动产登记在美国是不动产管理的基本制度，很多地方都实行着合同登记制度，首先用于公示和地方政府的征税。 美国不动产合同登记制度要求登记所有影响不动产权益的文件、合同、抵押合同、租赁合同、不动产征税、法定计划图等。

美国的不动产登记通常由不动产所在县的政府登记事务所负责。 办理登记后，业主的消息都要向政府备案，将来出租和销售房子，不需要住宅生产证明书等文件。 但是，登记的不动产产权并不完全清楚，在不动产交易过程中，仅靠政府登记不能明确住宅产权的状态，还需要其他保障制度。 美国财产权的保障主要依靠三种方法:产权转移合同中要求转让人提供产权保证的代理律师参照登记机关的资料提供法律意见，确认产权真实性的专业产权保险企业购买产权保险。

德国:登记制度帮助总统下马

在德国进行不动产登记的历史有一百多年了，由地方法院的不动产登记局负责，不动产登记局是法院的组成部分，但不管辖通常的民事刑事案件、专司不动产登记，多个地方的不动产登记局在州政府的指导下。 在公开层面，如果能说明与房屋在法律和经济方面的合法关系，只要提供登记号码、地籍单元、住所、全员姓名等房屋登记册的相关情况，就可以在不动产登记局进行查询。

德国的登记制度一方面协助税收政策，另一方面也防止官员腐败问题的繁殖。 德国前总统武尔夫在被媒体发现可疑住房贷款后，不得不宣布辞职，因此在这个过程中不动产登记制度给调查取证带来了便利。

法国:公证人判断和审查的最长期限长达30年

据法国房地产行业人士透露，法国房地产是永久产权，公证人代表国家公务员负责全权登记。 实际上，在买卖和变更不动产的过程中，公证人根据不动产登记情况，对该不动产相关的全方位进行判断和审查，该判断和审查的最长期限长达30年。 公证人30年来认真检查该不动产的所有贷款和赠与情况、买卖纠纷，乃至近邻协议，确保买卖双方的合法利益。 当然，有些房地产购买者从隐私和逃税方面出发，选择成立个人民事企业，用其企业名称购买房地产。

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