[本地]长沙拿地规则改变 今后部分地块将凭“竞自持”“出嫁”

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10月11日，从长沙市自然资源和规划局获悉，该局联合发布了《长沙市限制地价/地价竞争性自住商品房转让实施细则(试行)》。《细则》规定，出租房屋需要建设的商业和商业用地，将以“限定地价/地价+竞争性自持面积+抽签”的方式进行网上挂牌出让。

业内人士指出，未来长沙的土地拍卖将增加其竞争自持面积，有利于长沙商住用地市场的稳定发展，促进房企的产品运营和服务。据悉，《细则》将于今年10月26日生效，比较有效期为2年。

政策

以限定价格达到最高价格

房企争取自持租赁面积

对于土地出让方式，《细则》确定，土地网上上市时，地价限价土地达到最高限价，无限地价率达到30%。如果两个或两个以上投标人同意当前报价，继续通过竞拍自住租赁住房建筑面积的方式进行投标，网上交易系统将自动变更为竞拍自住租赁住房建筑面积的投标方式。最小招标面积根据所列土地规模确定，招标面积不得

如果投标人不申请自住租赁住房的建筑面积，则明确最先达到最高报价的投标人为最高投标人。自住租赁住房建筑面积达到该地块可建面积的100%后，仍有两个或两个以上的投标人。如果要求继续竞价，应采用现场抽奖的方式，明确胜出者；如果投标人不申请摇号，很明显首先达到自住租赁住房建筑面积100%的投标人为最高投标人。

此外，在商业和住宅用地上建造的租赁房屋的产权应由土地投标人自行维持。自持起始日为取得产权证之日。住宅租赁房屋应当自持10年以上，商业租赁房屋应当自持5年以上。期满后，可向房地产交易主管部门提出申请，经批准后，可上市，按市场价格出售。

在租赁要求上，要遵循“整栋楼”、“整单元”的设计，布局要相对集中。出租房屋及其配套设施应当与地块上的商品房同步设计，并按照土地出让合同的约定开工、竣工、交付。分期开发的项目，开发第一阶段要实施出租屋，要保证出租屋及相应配套基础设施和公共设施同步开工、同步竣工、同步交付。

值得注意的是，《细则》还指出，如果公司未能按照土地出让合同的约定和项目设计文件的要求足额建造租赁房屋，或者租赁房屋的建设进度落后于出售土地上的其他商品房，住建部门将暂停该项目商品房的预售许可或销售备案。公司未经批准非法出售出租房屋的，由住建部门责令整改，可作为不良行为记入公司信用档案，在长沙市信用网网站公示，并通知相关自然资源和规划部门取消关联公司在本市参与土地招标、拍卖和挂靠的资格。

解释

将迫使房地产企业提高产品运营和服务能力

其实早在2000年，北京就率先开启了“限价房、争地价、争自持”的土地出让方式，北京万科率先拿下了首套100%自持住宅小区。此后，上海、广州、杭州等地相继实施“争地自持”政策，这种土地流转模式正成为各城市的重要选择。

一家企业品牌房地产企业的负责人坦言,“自持竞争”意味着游戏规则发生了变化，无形中增加了开发价格，降低了空.的利润一些房地产企业的资金链无法与企业品牌房地产企业竞争。在这种情况下，征地的概率很小，这在一定程度上是对房地产企业衡量项目净利润的能力和后期交易能力的考验。

「不过，这亦有助增加出租房屋的供应，并促进出租市场的迅速发展。经济适用房与商品房的发展紧密相连，增加了出租住房的供应，以满足城市不同的生活需求。”该负责人还表示，从全局来看，“竞争自持”将有助于促进长沙市商住用地市场持续稳定发展。

毫无疑问，成交量高的房地产开发商，开发销售无疑面临着“控股经营”的转型。业内人士指出，这不仅是土地流转从重开发到重经营的选择，也是土地流转过程中政策与市场博弈的结果。“这将迫使住房企业改善产品运营和服务，并积极研究发展租赁住房。模式，更谨慎合理的拿地。”