不限购的低价房真便宜？买完让你损失上百万！

本篇文章3298字，读完约8分钟

在像北京和上海这样的大城市，如果你是外地居民，你最不愿意买房。因此，老司机荣360方富军(音译)20年来一直专注于房地产研究，他经常被朋友问及什么样的房子可以买，什么样的房子便宜。

你明白安居乐业的紧迫性，但当你想想，只有三种房子更便宜。一种房子是商业公寓，另一种是通过司法渠道拍卖的房子，第三种是杀人的房子。鬼屋太可怕了。我们暂时不谈这个。让我们仔细谈谈另外两种便宜房子的情况。小的损失几千万，大的花钱，但房子还是别人的...

首先，商业和住宅公寓

许多人认为商业和住宅公寓不仅限于购买，但他们可以以同样的方式生活。虽然产权短，但价格便宜，更不用说一些商业和住宅公寓仍然用于人民的水和电。除了不能安定下来并从公积金贷款外，商业和住宅公寓似乎是那些没有资格购买普通住房的人的一个好选择。

然而，在实际过程中，许多购房者意识到，当他们决定自己的购买意向甚至支付定金时，他们被骗了。你为什么这么说，因为商品房的税费太高了。

总的来说。二手房交易的卖家需要缴纳:增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要支付契税和印花税。

也许如果你这样列出来，你可能不知道它是多少。为什么我们不举个例子，然后计算一下呢？

假设胡小姐五年前以200万元的价格买了一套60平米的商品房，入住时缴纳了6万元的契税和4万元的公共维修基金。2016年，房子被售出，网上签约价为450万元。上述房屋的原值及相关费用具有法律效力。胡小姐转让这套房子需要缴纳什么税？各自的税收是多少？

首先，像二手房一样，有增值税、个人所得税和印花税。

其中:

增值税:(网上签约价格-原始购买价格)×(1+5%)×5%

250万\( 1+5%)×5% = 11.9万元

个人所得税:(网上签约价格-原购买价格-契税-本次交易增值税)×20%。这里应该指出的是，不管商业和住宅公寓的年限如何，契税的税率都是3%。

(450万-200万-6万-11.9万)×20% = 46.42万元

印花税:450万×5/10000 = 2250元。

你害怕了吗？这些费用已经计算为119，000+464，200+23万= 585，500元，你可以在北京买厕所的钱

这还没有完成，最关键的时刻即将到来。商住公寓税费高的原因是普通房屋缴纳的土地增值税不需要缴纳，计算方法也比较复杂。具体计算方法如下:

仍以上述情况为例，扣除项目为:原价200万元+当期增值税11.9万元+原价契税6万元+本次交易印花税2250元+年增值50万元(原价200万×年5×5%)= 268.125万元

增值额:房地产转让收入450万-扣除项目268.125万= 181.875万

增加值/扣除值= 1818750/2681250 = 0.68(0.5 < 0.68 < 1)

适用税率:40%

因此，土地增值税为1818750×30%-2681250×0.05 = 411562.5

加上之前的税费，胡小姐仅购房的费用为411，562.5+585，500 = 997，100元！

由此可见，购买商住公寓的税收压力是巨大的，付出的代价是相当“悲惨”的。

“既然商住公寓的税费这么高，我们去看看拍卖行吧。毕竟拍卖价格低，而且法院拍卖的房子应该有担保……”我相信很多朋友会在这个时候发出这样的声音，但荣360又不得不在这里泼一盆冷水，因为拍卖行真的很可能只是看起来很美。

大多数人无法填补法国拍卖行的空缺

随着今年房价的飙升，法国拍卖行似乎已经成为一个新的投资目标，并开始进入越来越多的投资者和购房者的共同视野。

因此，在谈到房屋拍卖的风险时，荣360觉得，作为一个普通的购房者，有必要知道什么是房屋拍卖。

法国拍卖行是法院对拍卖行的简称，是指被法院强制拍卖的房屋。当债务人(所有人)不能履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，以债务人的名义拍卖房屋，并以拍卖所得清偿债权。在这个过程中被拍卖的房子就是所谓的拍卖行。

举个例子:小宋把他的房子抵押给银行借钱做生意，但是他的人品不好，他不能为他的生意失败买单。此时，银行需要向法院申请拍卖小松的房子来偿还她的贷款。小宋的房子变成了一个法国工作室。

拍卖室的处置过程一般如下:

法院查封→第三人离开房地产评估报告→第一次拍卖→第二次拍卖→第三次拍卖→出售→债务偿还→司法裁决→所有权转移。

由于国内司法程序的周期相对较长，法院通常需要一年甚至两年才能查封第一次拍卖，所以法国拍卖行第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价格。如果是第一次拍卖，法院将开始第二次拍卖，第二次拍卖的价格一般为第一次拍卖价格的80%~90%。如果在第二次拍卖中再次循环竞价，法院将启动第三次拍卖，第三次拍卖的价格一般为第二次拍卖价格的80%~90%。如果是第三次拍卖，法院将不再委托拍卖行拍卖，而是由法院直接出售。

近年来，中国主要城市的房价上涨过快，法国拍卖行的起拍价相对较低，不受购房资格的限制，因此参与竞拍的人数不断增加，如果三次拍卖后都没有人拍过房子，就算作卖房。出售分为两个阶段:第一阶段是投资者自由投标，出价最高者获胜；在第二阶段，投资者自由报价，如果债权人对投资者的报价满意，交易就可以完成。如果出价被重新出售，财产将直接偿还给债权人。

如果房屋拍卖顺利，没有产权纠纷等问题，实际上拍卖房屋所要缴纳的税费是相当少的，具体如下:

契税:由买受人承担，住宅1.5%，单元3%，非住宅3%；

合同印花税:买方0.03%；

权证印花税:买方承担，5元/本金；

交易费:每平方米3元，全部由开发商承担；

登记费:买受人承担每套80元，每套非住宅300元；

测绘费:由买方承担，生活费25元；1: 500非住宅房屋地籍图，每张65元，1: 1000地籍图，每张92元，1: 2000地籍图，每张120元；

抵押登记费:纯公积金贷款100元，组合贷款和商业贷款200元；

公证费:不足50万元的，按房价的0.3%计算，不足200元的，按200元计算；500，000-500，000的0.25%；

预告登记费:每件50元。

事实上，法国拍卖行背后隐藏的风险不容忽视，例如:

1.隐藏费用

拍卖行除了要支付法院拍卖价格外，还需要支付拍卖费用、契税和中介服务费。这部分成本相对固定，约占拍卖价格的10%。

此外，相对不确定的费用包括:财产本身的欠款，以及转让需要支付的其他税费。欠款和其他税费需要在实地调查和收集证据后获得。

此外，拍卖行还要求买家在拍卖后10至15天内付清全部款项。这对许多买家来说是一个巨大的压力。

2.潜在的争议

在获得司法裁决后，投资者实际上拥有财产的所有权，可以出租或出售。然而，如果你想申请银行按揭或出售物业，买家还需要得到房产证。办理房产证的第一步是检查税收。

税务检查前购买的发票是一个非常重要的证明，但问题是，大多数司法拍卖不会考虑这方面。说白了，法院不会在乎你当时买房子花了多少钱，是否有发票，只要符合拍卖条件，就会一视同仁。

买受人需要亲自到拍卖行领取司法裁决、协助执行裁决、拍卖材料、房地产评估证明等材料，然后在房地产交易中心调出产权转让信息，再到税务局获取发票信息。如果拍卖的财产是第一手的房子，需要从开发商那里获得发票。如果找不到开发商，该房产的附加扣除额将计算为0，这可能会影响该房产的税额。也就是说，如果没有发票，增值税税率将是50%。

简单算一算，没有发票，商店买100万，拍卖300万，增值税100万。因此，开封后，许多人听数百万的税，根本不支付他们。他们持有作为财产证书的法律文件，这被委婉地称为财产权已经得到确认。这种手术的后果是什么？商店投入使用后，会遇到各种各样的问题，因为它没有房产证，以后可能会被查封，因为从登记的角度来看，这个房产是属于别人的。

事实上，拍卖行的投资优势是显而易见的，它能以远低于市场价格的价格获得房地产。然而，缺点也很明显，这需要投资者投入巨大的精力。对于办公室工作人员来说，直接购买法国拍卖行可能并不合适。我忘了说，如果你在找代理，还有一大笔佣金要交给中介。这是一个取之不尽的洞吗？