住宅成交下滑明显：影响将持续69个月？

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11月25日，中国金茂在上海虹口竞标一处商业用地，总成交价为25.55亿元，底价为45153元/平方米，地价为18.82%。到目前为止，该公司今年已经收购了约200亿元的土地，几乎每块土地的总价格都超过了20亿元。

中国金茂的价格几乎是去年同一地区地块价格的两倍。住宅用地市场也是如此。11月25日，广州举行了一场土地拍卖，同一地区的地价较前22天有所回升。

然而，在以往楼市的调控下，各地新二手房市场的整体交易量逐月下降，非调控城市的交易量下降与调控城市基本一致。据分析，22个城市的调控影响了中国主要城市的市场状况。

一些业内人士认为，住房供应市场的传导将在1-1.5年后反映出来，届时住房企业将在调控周期内增加土地储备。中原地产市场研究部分析师卢文喜指出，对于许多地方成交量减半、房价未降的现象，土地市场将对楼市产生传导影响，但这要到明年才会体现出来。他指出，自2003年以来，上海的土地供应逐渐减少，这表明房价很难降下来。

房地产市场继续降温

从近年来的土地交易和新房供应中不难看出，它们是成正比的。

根据中原地产市场研究部的数据，2013年上海的土地周转量为847万平方米，2014年为660万平方米，2015年为406万平方米，2016年前11个月为273万平方米；相应地，2014年的供应量为1247万平方米，2015年为1202万平方米，2016年11月1日为706万平方米。

显然，当那一年的土地流转量很小时，第二年的新房供应量也减少了，反之亦然。11月上半月，中国主要城市的营业额持续下降，54个城市共签约153，600台，连续两个月环比下降。房地产代理商的销售业绩基本上是9月份的一半。

《21世纪经济报道》记者通过咨询中介的门店和开发商发现，在新政的影响下，一、二线城市的成交量较9月份同期下降了40%以上，市场迅速降温。与十月份相比，十一月份的气温继续下降。

经过一个月的调控，在一些城市集中签署限制末班车的效果后，市场逐渐开始看到调控导致的交易减少。统计显示，上半年一线城市的营业额下降了23.5%。

据一位业内人士透露，2014年市场也有调整的迹象。由于“调整时间太短”和房企资金充裕，房价下跌的可能性很低。"除非市场萧条超过一年."

监管的影响持续6-9个月

在全国资产短缺的背景下，一、二级房地产市场以其资产稳定性吸引了大量投资资金，从而推高了土地价格和住房市场价格。但现在，这种上升正面临着监管和控制的压力。

一些分析师认为，在逐渐失去财富效应后，投资于一、二线房地产的资金可能会流出。随着内地融资渠道的收窄，海外融资的难度也越来越大。

在过去几年的人民币升值中，居民的财富和可支配收入将随着人民币的升值而增加。住宅作为一种高价消费品，吸引了大量的消费者。当房地产供应在短期内难以增加时，房地产需求的增加将推高房价。上述知情人士指出，这将明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，外资也将流入中国房地产市场。

但他也指出，一旦人民币汇率开始波动，特别是在调控的压力下，买房的趋势开始改变。

根据统计局公布的70个主要城市的数据，之前明显上涨的7个城市的房价在10月下半月开始下降。监管让非理性市场迅速降温。

据上述人士称，2015年3月30日开始的资金大潮使楼市持续火热，从2016年9月30日的新政开始，在22个城市的严格控制下，楼市降温，10月是一个短期的转折点。

根据业内许多机构和人士的意见，预计这一监管周期将至少持续6-9个月。20个城市的空客房将降价10%以上。