投巨额买房后 遭遇限购限贷咋办？

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限购对象买二手房，但一套房子卖两次。你能收回房子吗？受限制的买家购买第一手的房子，但是他们不能在付款后登记他们的产权。在这种情况下，开发商能收回房产吗？

近日，《先驱报》记者了解到，限购和贷款引发的诉讼案件很多，其中限购胜诉并成功维权，限购败诉并承担损失。买房时我们应该注意什么？限购政策出台后，我们应该如何保护自己的权益？为了解决这些问题，《先驱报》记者请律师对限购引发的典型案例进行解读。

不幸的是:我买了一百万套房子，却意外地遇到了购买限制

买房后，限购政策出台，购房者意外受到限制。开发商有权终止合同吗？为此，林先生和开发商上了法庭。

2013年2月25日，林先生向开发商认购了位于厦门市海沧区的一处房产，并缴纳了预售款人民币5万元。几天后，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由林先生向开发商购买上述房产，建筑面积115.58平方米，总房款157万元以上。

根据合同约定，在合同签订之日，林先生将支付总房款的30.1%，即47万余元；余额110万元将通过申请20年期银行贷款支付。

然而，在林先生买了房子之后，限购政策开始实行。因此，开发商起诉法院，要求终止合同，理由是林先生是限制购买和逾期付款的对象。

争议:引入限购政策后，合同是否可以解除？

开发商诉称，根据限购政策，林先生是限购对象，双方之前签订的《商品房买卖合同》无法履行。同时，林先生未在合同约定的期限内支付购房款，开发商享有单方解除权。因此，开发商请求法院下令终止合同。

“合同不能解除！”被告林先生答复称，其与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是一份有效的合同，应依法受到法律保护。此外，林先生已于合同签订当日向开发商支付了首付款，同时办理了银行按揭贷款手续，在合同履行过程中，无任何过错，全面履行了合同义务。

判决:如果没有购房资格，就决定终止合同

最终，海沧法院作出一审判决，支持开发商的要求，裁定解除双方签订的《商品房买卖合同》。

法院认为，原审被告签订《商品房买卖合同》的目的是，买受人通过买受人和受让人的行为取得争议房屋的物权，物权的取得以所有权登记完成为标志。

本案买受人林先生的住所地不在厦门，至今未能提交购房前两年内逐月在本市缴纳个人所得税或社会保险一年以上的相关证据。根据现行限购政策，被告林先生不具备在厦门购房的资格，必然无法通过履行《商品房买卖合同》取得争议房产的物权，合同目的无法实现。

因此，原告主张解除与被告林先生签订的《商品房买卖合同》，法院予以支持。

律师声明

如果采购限制不能转移，合同可以终止

买房之后，我被“限制”了。我可以取消合同吗？押金可以退还吗？对此，厦门资深律师林民辉表示，限购政策在司法实践中不应被视为合同法中的不可抗力。合同签订后，如因购房限制政策导致购房人无法办理过户，购房人可要求解除合同，退还已付购房款和定金。在这种情况下，如果双方要求终止合同，除非合同中另有约定，他们一般应予以支持。而且，这种情况不属于违约终止，卖方应返还定金或货款。

限制购买和贷款的政策属于“不能归咎于当事人的原因”。根据最高人民法院的司法解释，在本案中，买受人丧失了购房资格，合同的目的无法实现，买受人可以主张解除合同。作为卖方，他也有权以此为由要求终止合同。