你猜未来10年 北上广深谁的房价涨最凶？

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你一定认为那是上海，因为它已经在超级城市化的进程中走在了前列；边肖的一个同事站在北京。他看到的是我们国家不能忽视的行政力量；然而，边肖认为深圳将是未来十年最具爆炸性的房地产市场。

我们必须向学生询问这个问题。

房地产本质上是一项人口业务，人口净流入意味着很强的承受能力。小学生人数的真实变化是人口流动性的一个真实指标——全国小学入学率接近100%，这个数字仍然是通过“清点人数”来计算的，不是通过抽样调查，也不是通过估计。

小学生数量的变化与城市的吸引力和房价的波动密切相关。每个孩子的背后都是一个家庭，他们的父母是建设城市的骨干，他们自己是未来的"韭菜"！

从全国来看，“00后”的人口比“90后”少3000万左右。从2008年到2015年，小学生人数下降了6.19%。这可能是我们大规模去库存化运动的一个剪影。

它在哪里生长？在过去的七年里，深圳小学生的增长率达到了惊人的47.6%，几乎是过去七年的一半。一线城市的增长速度最快，几年内达到100万不是问题。自去年以来，这已成为深圳房价飙升的必要条件。

上海和北京的小学生增长率确实很高，分别达到35.24%和28.79%，但仍赶不上深圳。广州仅增长了8.69%，这在一定程度上解释了广州过去几年的房价增长率远低于深圳北部和一些二线城市！

从更长的一段时间来看，由于不断的移民，深圳的小学生人数是四个一线城市中唯一一个自改革开放以来从未下降过的，而且这个线图越来越陡！

数据来自《深圳2015统计年鉴》

在北京和上海，计划生育政策和人口控制政策的影响非常明显，已经走出了一个类似的波浪式的起伏，总体趋势仍在下降。就连正在崛起的北京也比深圳更稳定。

数据来自2015年北京和上海统计年鉴

数据来自2015年北京和上海统计年鉴

小学生的数量是一个窗口，通过它我们不必过多地谈论经济趋势、产业布局、科技创新和气候条件……我们可以直观地看到，未来10年深圳的住房需求将会很强劲，房价再次上涨是不可避免的。此外，深圳近年来一直在大力增加注册人口，这是在中国稳定当地家庭的一个重要途径。

此外，深圳的土地供应已经很紧张，要么是填海造地，要么是深深信任惠荣成，但10年能生产这么多土地和房屋吗？至少就目前而言，它远比北京和上海困难。

这是一个长期的判断。在中国房地产市场的背景下，当市场好的时候，深圳会涨得更多；当市场疲软甚至下跌时，深圳将能够更快地复苏。

只要我们坚持这个基本判断，即使王采看到统计局10月上半月的数据显示深圳房价下跌了0.3%，也是不公平的。相反，它应该被视为一个洗牌的机会，一个看房的时间窗口，等待真正有价值的房子在市场上脱颖而出。

如果你想买房子，你应该迅速观察和比较。至于观察哪些方面，王采在昨天的看房课上已经说得很清楚了，等着你的行动吧！