30年后的上海“外环”是合肥？

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常熟今年的房价比去年同期上涨了127.46%，但马鞍山的房价比去年同期下降了。

同样，昆山的房价大幅上涨，绍兴的房价却在下跌。

它们都位于长江三角洲城市群的中心城市，如马鞍山、常熟、昆山和绍兴。为什么房价如此不同？

从上海市政府8月22日发布的《上海总体规划(2016-2040)》(草案)中，我们可以看到一些谜团:

根据规划草案，未来上海将与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山合作，形成一个90分钟的交通圈，建设上海都市圈。

如何理解？如果把整个长江三角洲看作一个城市，很明显昆山和常熟属于内环，而扬州和马鞍山属于外环。

如果我们再这样走出去，远至合肥、南京的城市，与“上海都市圈”的大城市相比，基本上只能扮演上海虹桥、迪士尼音乐区域公园的角色。

按照目前高铁的速度，300公里以内的行程基本上可以在90分钟左右完成，100公里以内的公路行程可以控制在90分钟以内。因此，以200米和300米为尺度，长江三角洲按距离分为内环、中环和外环，可分为:

距离上海200公里以内的主要城市-

太仓54公里，昆山68公里，嘉兴94.9公里，苏州96.1公里，常熟103.6公里，南通124.6公里，无锡133.5公里，湖州148.7公里，杭州172.3公里和常州175.4公里。让我们把这个距离称为内环。

距上海200-300公里的主要城市

绍兴206.5公里，宁波216.3公里，镇江248.5公里，义乌283.6公里，这个距离叫中环。

超过300公里的城市-

南京300.2公里，扬州349.3公里，芜湖350公里。让我们称这些城市为外环。

从这个角度来看，本文开头提到的“常熟与马鞍山”和“昆山与绍兴”的价格差异如此明显，原因是否一目了然？区别在于位置值。

别以为邦先生在吹牛。我们正在谈论的超级城市效应值得思考。

“超级中心”正在使周围的城市继续升值

长三角城市群规划明确赋予上海在长三角地区无与伦比的中心地位。

另一方面，上海的土地开发强度远远超过了世界同类城市，这意味着上海的建设用地规模在未来只会“缩小”,每个人只能在现有土地上找到发展的空，工业将转变为高附加值、低用地的工业经济。

然而，随着上海的产业转移和人口溢出，以上海为中心的长三角城市群将会发展起来。目前，五个次中心大都市地区的势力范围划分如下:

苏锡常都市圈:包括苏州、无锡和常州。全面加强与上海的功能对接和互动，加快沪苏通、Xi长泰的跨江融合发展。

南京都市圈:包括南京、镇江和扬州。提升南京中心城市功能，加快南京江北新区建设，促进与合肥都市圈的融合发展。

杭州都市区:包括杭州、嘉兴、湖州和绍兴。加快建设杭州国家自主创新示范区、跨境电子商务综合实验区和湖州国家生态文明先锋示范区。

合肥都市圈:包括合肥、芜湖和马鞍山。在推进长江经济带建设中，充分发挥东西联系、丰富创新资源的优势，增强合肥的辐射带动功能。

宁波都市区:包括宁波、舟山和台州。从高起点出发，建设浙江舟山群岛新区和江海多式联运服务中心、宁波港(601018，买)经济圈、台州小微企业金融服务改革创新试验区。

然而，上海辐射的上述大都市区的发展动力是不平衡的(暂时不考虑城市本身的发展动力)，因此相应地，房价的表现也是不平衡的。

太仓离上海很近，它的价格上涨很快。常熟距离上海约100公里，与去年相比房价涨幅最高，嘉兴房价涨幅更快。然而，位于“外缘”的马鞍山和台州的房价相对平稳。

当然，长江三角洲城市的真正价值绝不是画内圈、中圈和外圈那么简单。与上海的距离只是诸多因素中的一个锦上添花，而该地区的工业、基础设施和人口才是真正重要的因素。