房价要么崩盘要么涨上天？ 中国可能这样走

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目前，中国楼市已经掀起新一轮狂热。在河北省燕郊，北京七环路外，新房子已经飙升至3万套；上海人半夜去排队买房子离婚；二线城市郑州，仅在几个月内就造出了八个地王，底价为每平方米36900元...

中国房地产市场存在泡沫是不争的事实。面对泡沫，有一种观点认为，中国最终将在日本和俄罗斯之间做出选择，也就是说，要么房价会破裂，要么会飙升。那么，中国将如何选择？

1.日本房地产市场泡沫是如何形成的？

钱师兄曾经写过一篇文章，“深入探究日本房价暴跌的整个故事，你敢买房子吗？””，详细介绍了日本房地产泡沫的起源、膨胀和破裂。

简言之，日本房地产泡沫的形成与战后日本的经济繁荣和广场协议后的货币政策密切相关。

从20世纪60年代到80年代，在美国的支持和自身努力下，日本经济实现了快速增长。短短20年间，它从一个农业小国跃升为世界第二大经济体。

经济的发展和收入的增加刺激了人们对商品房的需求。

1985年，由于日本经济实力的增长和来自美国的压力，日本、美国、德国等五国签署了《广场协议》，日元开始升值。

此后，为了避免日元升值对经济的负面影响，日本央行不断大幅降息，并采取宽松的货币政策。

货币的释放和低利率进一步刺激了日本的房地产泡沫。日元升值吸引的国际热钱激增，加速了日本房地产泡沫的膨胀。

1990年，仅东京的土地价格就相当于美国的土地价格，在bubble/きだよ 0。

日本政府为什么要主动戳破房地产市场泡沫？

日本房地产的空前沿泡沫严重阻碍了日本实体经济的发展，完全背离了“基本农田制度”和“科技兴国”两项国策。

此外，随着中国在20世纪90年代的开放和崛起，日本以前依靠进口原料加工和出口工业产品来促进日本经济繁荣的道路已经走到了尽头。

日本政府深刻意识到，如果日本经济想要重建辉煌，就必须转型并依靠科学技术来振兴国家。然而，房地产泡沫严重挤压了日本实体经济的发展，危及日本的经济转型。

因此，日本政府采取收紧货币政策、大幅提高贷款利率和征收地价税等措施，主动戳破房地产市场泡沫。

2.为什么俄罗斯房价能“升到天堂”？

虽然俄罗斯人口稀少，面积为1700万平方公里，但莫斯科只有一个。

此外，在2000年前后，尤其是自2005年以来，石油和天然气价格一路飙升，俄罗斯人的口袋一天比一天鼓，希望在莫斯科买房。

强劲的需求刺激，以及俄罗斯当局向卢布大量放水，导致莫斯科房价飙升。截至2014年底，莫斯科中心城市的平均房价高达12，000美元/平方米！

据一些专家称，从1991年到2015年，卢布贬值了1万倍。如果以卢布计价，莫斯科的房价在24年内上涨了150万倍！

由此可见，俄罗斯房价之所以能飙到天上去，不仅是因为强劲的需求和巨额资金的释放，还与卢布的大幅贬值密切相关。

为什么俄罗斯没有戳破房地产泡沫？

巨大的房地产泡沫绑架了俄罗斯的银行，严重阻碍了经济发展。然而，俄罗斯没有像日本那样主动刺破房地产市场泡沫，而是做出了相反的选择，通过卢布的大幅贬值维持了房价的基本稳定。

你为什么要这么做？钱哥认为这与俄罗斯自身的条件和经济环境有关。

俄罗斯人口稀少，资源丰富，经济上依赖出口大宗商品、石油和天然气资源。卢布贬值有利于俄罗斯的出口，而俄罗斯有利的自然条件和丰富的资源使其较少受到进口的限制。

此外，俄罗斯卢布贬值有许多先例。例如，俄罗斯人现在使用的卢布是1998年发行的新卢布，与旧卢布的汇率是1:1000，而所谓的“旧卢布”实际上是在1993年改变的。

此外，房地产绑架了银行。一旦房地产泡沫被戳破，大量银行将会破产，这不利于俄罗斯的经济稳定。