中国房地产市场泡沫到底大吗 仍是较好长期投资品种

本篇文章980字，读完约2分钟

从全球比较的角度来看，判断房地产市场估值是系统性高估还是低估以及是否存在明显泡沫的最重要方式不是市值/收入比(租金收益率)或市值/收入比(房价/收入比)，而是市值/gdp。市场价值占国内生产总值的每一种资产都有一个全球平均值。如果某项资产在一国国内生产总值中的比重明显偏离全球平均水平，我们可以进一步研究它是发展阶段、发展模式还是国家特征。如果这些因素仍然明显不正常，那么这些资产可能被明显高估或低估。

房地产的总市场价值占全球国内生产总值

从全球来看，房地产市场价值/国内生产总值的正常水平约为260%，其中住房市场总价值约占房地产市场总价值的82%，发展中国家住房市场总价值/国内生产总值几乎与发达国家相同，都在213%左右(见表1)。因此，判断一个国家的房地产市场是否存在明显的泡沫，取决于其房地产市场总价值/gdp是否明显高于260%；一个国家的房地产市场是否存在明显的泡沫取决于其房地产市场总价值/国内生产总值是否明显高于213%。

表1 2004年全球主要资产占国内生产总值的比例

注:2004年，全球国内生产总值为422，703.09亿美元，经合组织成员国为326，758.09亿美元，新兴市场国家为95，945.00亿美元。

中国房地产总市值

到2015年，中国城市人口为7.7116亿，城市住宅平均建筑面积为35平方米，城市住宅总面积为269.91亿平方米。2015年12月，商品房销售额为12758.65亿元，商品房销售面积为19242.2万平方米，商品房平均销售价格为6630.55元/平方米(商品房销售额/商品房销售面积)。考虑到活跃的商品房主要是一手新房和二手新房，所有商品房的平均价格应低于当月商品房的平均销售价格。假设打九折，2015年12月商品房平均价格约为5967.50元/平方米。城镇住房市场总价值为161.07万亿元乘以商品房平均价格。

到2015年，中国农村人口为6.0346亿，农村人均住宅建筑面积为37平方米，农村住宅总面积为223.28亿平方米。农村房屋的平均价格约为城镇的1/5，因此农村房屋的平均价格为1193.50元/平方米。农村房屋总市场价值是农村房屋总面积乘以农村房屋平均价格，即26.65万亿元。

中国住房市场总价值为187.71万亿元，这是中国城镇住房市场总价值加上中国农村住房市场总价值的总和。