投资客转战各城市楼市 警惕“全民炒房”风险

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最近，一个关于上海房地产市场新政的谣言疯狂地爆发了。尽管这位官员否认了这一传言，但作者认为很难阻止投资者试图进入房地产市场。“假离婚”投资买房的动机还会继续，因为哪里有投资回报，资本就不可避免地流向哪里。目前，房价上涨的预期依然存在，投资者此时入市仍然有利可图，这已经成为投资者继续进入楼市的一个非常重要的原因。

从投资者进入市场的形式来看，不仅是通过“假离婚”来投资购房，而且是通过以公司的形式投资购房、房地产企业员工炒自己的房子、投资购买海外户籍的房子等等。此外，投资者不仅限于在自己的城市投资。与以往不同的是，由于不同城市房地产市场的基本复苏过程不同，投资者的资金也开始根据不同城市的特点在这些城市之间轮换，这进一步推动了这些城市房地产市场的升温，形成了城市之间轮换上升的态势。笔者认为，根据市场发展的不同阶段和投资者进入市场的不同特征，今年房地产市场投资者的进入特征可分为三个阶段:

第一阶段基本上是第一季度。投资者关注一线城市和一些核心二线城市，投资目标是这个城市的优质项目。投资者转移到各个行业寻求价值抑制，希望获得良好的投资回报。

在第二阶段，基本上是从4月到7月，投资者开始在一线城市之间轮换，这个城市的非住宅区也成为了追逐的目标。投资者的活动基本上是在一个经济圈里。今年3月底，北京、上海、深圳楼市新政策出台或严格执行，限制了投资者购房资格。因此，投资者开始转向住宅产品，周边核心热点城市的高品质项目成为他们的追逐目标。例如，长三角经济圈的上海投资者开始转向苏州和杭州，京津冀经济圈的北京投资者开始转向天津、北方三县和廊坊。同时，经济圈内热点城市的房地产市场也带动了周边房地产市场的投资。例如，长三角经济圈苏州火热的房地产市场导致苏州投资者迁往无锡，常州的交易量也受到了推动。杭州的酷热导致宁波和其他城市的交易量活跃。

第三阶段，自8月以来，出现了跨地区、跨经济圈的投资轮换现象。此时，一线城市和核心二线城市(如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等)的房价。)已经被推测。对于投资者来说，此时入市可能存在投资风险，一些敏感的投资者开始转向那些房价。上海的价值仍然很低，未来还会有其他二线城市随着空的崛起，比如长沙、郑州和南昌。据笔者了解，上海的部分投资已经开始向上述二线城市转移。

是什么因素促使投资者转向不同经济圈和城市的房地产市场？

作者认为有以下因素:

首先，货币政策宽松，资本成本低，资产配置需求驱使投资者投资房地产市场。目前，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低。对于高净值个人，有丰富的资金，但没有有效的资金来投资。对资产配置的需求驱使这些人将资金投资于房价不断上涨的房地产市场。从投资顺序来看，首先关注一线城市，然后是一线城市所在经济圈的核心二线城市，然后是一般二线城市。这种投资者的资本轮换导致了不同城市之间房地产市场的兴起。

其次，土地国王推动了对房价上涨的预期，这导致投资者转移到仍处于低价值的城市。今年一季度，随着地王的频繁出现，苏州、南京、合肥等核心热点城市的房地产市场进入量价上涨状态，投资者开始关注这些城市，将本地市场带入“全民炒房”时代。随着武汉、郑州等其他二线城市基本面的改善，地方土地王的出现推动了房价的上涨，投资者也借此机会进入这些仍处于低价值领域的房地产市场进行投资，形成了投资基金的轮换效应。

第三，城市基本面的不同复苏过程导致投资时机出现错误的峰值。随着各城市暂停或减缓土地供应和“去库存”政策的实施，一些二线城市的去库存压力消失，长沙、济南、青岛、天津等城市的投资价值开始显现。此时，空这些城市的价值有了相对较好的增长，而房价仍处于低价值期。投资者开始在这些城市间轮换，这最终促进了这些城市的供需改善，房价也呈现出快速上涨的趋势。

第四，高铁的开通和经济圈与城市之间的产业关联促进了投资者的跨区域轮换。随着高铁的开通，城际交通更加便捷。原来的城际交通由距离测量改为时间测量。同一个经济圈基本上在2小时交通圈内，而中部和东部地区的不同经济圈基本上在4-6小时内。这样，由于产业关系，城市之间的人员流动将更加频繁，这将促进房地产市场投资在经济界乃至整个经济界的旋转效应。

当街上的阿姨们开始讨论投资买房(或买股票)时，风险就来了。

就房地产市场投资而言，资金的轮换导致了房价的快速上涨和不同市场的市场交易量和价格的透支。对于一线城市和核心二线城市而言，在投资者的推动下，房地产市场已经出现周期性高点，房地产市场将进入调整周期。对于长沙、郑州、青岛、济南、重庆等尚未经历快速增长的城市来说，仍有投资价值可寻，但它们也将在下一轮上涨后进入周期高点。

此外，从政策角度看，北京、上海和深圳、厦门、苏州和南京等一些城市因房地产市场过热而出台了调控措施。从政策趋势来看，上述热点城市仍有可能在政策层面上“降低杠杆”收贷，随着监管政策的严格执行，上述城市的短期投资价值在下降，投资风险在增加。

从市场走势来看，如果上述热点城市在9月份左右推出“减杠杆”收贷措施，并严格执行新的楼市政策，市场成交量将不可避免地下降(深圳和苏州已经出现下降趋势和下降趋势)，供应量的增加也将给“金九银十”市场带来一定的不确定性。预计明年上半年市场拆楼周期将进一步上升至12个月以上，部分房地产价格可能在2017年年中下调，尤其是房地产市场大幅增长的中高档房地产和经常出现“地王”的行业可能率先降价。到那时，核心一线和二线城市房价上涨的预期将被打破，投资者将开始退出，核心城市周围的城市也将降温，市场将回归到注重生活和改善的理性市场。

因此，当市场风险到来时，投资者将退出，资金在城市间的轮换效应将结束，市场调整期将正式拉开，房地产市场将进入新一轮的胶着期。