从抵押融资到直接入股 房地产信托展现新玩法

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在经济下行的压力下，信托公司也在积极寻求房地产信托领域的转型。

近日，证券时报信托百劳会记者注意到，五矿信托、平安信托等公司对房地产信托业务的介入，逐渐从传统的抵押融资转变为“股权投资+独立管理”的新模式。

业内人士认为，通过将信托基金投资于房地产项目公司，信托公司可以避免与银行在抵押贷款融资方面的浅层次业务竞争，还可以关闭基金运营，确保资金不被挪用，资金的退出路径更加清晰。

房地产项目公司股份

8月30日，阳光城(000671，Buy) (000671，sz)披露计划实施融资计划，五矿信托以3.47亿元的价格收购其全资子公司长沙众帆房地产有限公司20%的股权，期限不超过12个月。到期后，阳光城以3.47亿元的价格全部回购上述股权。

阳光城表示，此次交易旨在增强阳光城地产的匹配能力，进一步提高其经济效益，符合公司和全体股东的利益。

事实上，信托基金直接投资房地产项目公司已经逐渐成为信托行业的一种趋势。

7月15日，房地产公司华夏幸福(600340，BUY) (600340.sh)披露，平安信托计划设立一个不超过20亿元人民币的信托计划，向华夏幸福的子公司怀来晶宇房地产开发有限公司增资。增资后，怀来靖宇的注册资本增加至9.9亿元，其中靖宇房地产持有其50.51%的股份，平安信托持有其49.49%的股份。

平安信托介入后，怀来靖宇改变了公司治理和监督方式，设立了股东会和董事会，董事会设三名成员；平安信托委任一名董事，并有权监督怀来晶宇的日常运作。例如，怀来晶宇必须每季度向平安信托提供经营财务报表；如果费用超过季度支付计划的10%，应事先获得平安信托任命的董事的书面同意。

6月28日，平安信托还与香港上市公司建业地产(00832.0)达成增资协议。平安信托成立信托基金，通过该基金向建业地产及其子公司建业凯丰投资5亿元。增资完成后，建业地产和平安信托分别持有建业开封60%和40%的股权。

有利于资金的安全

自去年以来，许多二、三线房地产信托项目都遭遇了赎回危机。信托公司采用以前的抵押贷款融资方式，他们不知道中小型房地产公司在到期还款之前无法偿还贷款。信托公司不得不提起诉讼来收回贷款。然而，这个过程既费时又费力，甚至可能无法收回贷款和利息。

“股权参与这种模式的优势在于，信托公司可以派人参加融资性住房企业的决策会议，监督资金的使用和项目的进展，甚至在一些重大问题上拥有一票否决权，这可以加强信托公司与金融家之间的沟通。尽早发现项目中的问题，及时解决问题。”葛尚金融研究员范迪强调，充分的研究是必不可少的。

中铁信托副总经理陈驰表示，由于房地产企业负债率较高，房地产信托业务从以往的抵押融资转向股权投资+独立经营，是行业转型的方向。

根据陈驰的分析，信托公司通过尽职调查和投资分析，与信誉高、经营能力强的房地产企业合作，利用信托资金对项目公司进行投资。它有四个优点:第一，它可以避免抵押贷款融资与银行的浅层业务竞争；第二，可以关闭资金的运作，以确保资金不被用于其他目的，并提高安全性；三是销售收款账户可以锁定，资金的退出路径更加清晰；第四，房地产企业的专业经营能力和信托公司的综合金融服务能力可以结合起来发挥作用。