北京楼市新政或引发违约潮 高杠杆家庭：实在吃不消

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《中国商报》的一名记者最近发现，北京市场出现了买方取消订单或计划取消订单的情况。

一夜之间，从是否高价购买的纠结到是否违约的两难境地，这是北京“930”楼市新政后许多购房者正在经历的心态变化。

《中国商报》的一名记者最近发现，北京市场出现了买方取消订单或计划取消订单的情况。我爱我家房地产经纪公司最近向本报提供的分析报告称，估计有20%-30%的客户会取消或推迟换房计划。链家研究所的研究报告还指出，北京新楼市调控对北京二手房市场的短期影响之一是违约和纠纷案件明显增加。

高杠杆家庭:“我负担不起”

"算了吧，这两个套房的首付款超过了150万英镑。"9月30日晚，十一长假前，钟鸣一夜未眠，房地产市场的突然调控打乱了这个“80后”家庭的购房计划。

为了方便孩子将来上学，今年9月，钟鸣在北五环和北二环卖了两套“老小”，又买了两套质量较高的学区。利用市场优势卖掉两栋未售出的房子，换上令人满意的新房子。正当她高兴的时候，她和她的家人突然提高了买房的门槛。

9月30日晚，北京出台了新的楼市政策，要求北京首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%(自住商品房，限价房等政策性住房除外)；有一套住房的家庭，如果为了改善居住条件而再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，无论贷款记录如何，首付比例不得低于50%，非普通自住住房首付比例不得低于70%。

钟鸣只是简单计算了一下，她刚刚与房主和中介签订的两栋房子的首付款一夜之间增加了近160万元，因为它们都是非普通的房子。另外，考虑到目前的政策环境，北京的房价上涨可能会失去支撑，她突然觉得自己是在高点买入的。

“这有点尴尬。”钟鸣告诉记者，购买这两个套房的杠杆非常高。两套房贷款金额超过600万元，超过150万元的额外首付款缺口无法在短时间内填补。碰巧两栋房子都没有转让，所以她只能选择违约。钟鸣咨询了为她提供中介服务的房地产中介机构，得到的回答是，此类“在途订单”的买家无需付款，也不会损失押金和中介费用。

10月8日晚，北京东四环外一家房地产经纪公司的经纪人张宁告诉记者，他刚刚办理了注销手续。受新政影响，该小区二手房首付增加了50万元，买方表示买不起，于是三方取消了合同。他的中介公司最终将中介费退还给了买方，买方先前支付给业主的保证金也被退还。

在未来，“终止”可能不是一个单独的现象。“它已经开始观望，买家和卖家都在观望。”叶巍我爱我家集团品牌中心主任孔丹在10月8日表示，在房价上涨过快之前，房主后悔卖掉房子后会违约。现在，政策一出台，客户就违约了。他工作的“我爱我家”集团提供的分析报告称，估计有20%-30%的客户会取消或推迟换房计划。链家研究所(Chain Research Institute)的研究报告也指出，新政对二手房市场的短期影响之一是违约和纠纷案件明显增加。

“如果房子满意，算了吧。”

“算了，还是算了吧。”9月30日晚，北京出台了新的房地产调控政策，这让北京朝阳区的居民琳妮和于思思有些恼火，他们正在为“十一五”做准备。这对夫妇刚刚完成了计划了半年的“从小到大”的住房计划。9月初，他们在中介店与业主签订了一份三方购买合同，在五环路外购买了一套总价为1100万元的二手新四居室公寓，并在两周后出售了东三环唯一的旧两居室公寓。

对于琳恩和余思思来说，换房是彻头彻尾的“只是改变”。双方都是在北京工作的“外来者”，而且他们要生第二个孩子，所以他们只能牺牲通勤的便利和该地区的改善。然而，从今年春节后的秋天开始，他们喜欢的房子从900万元涨到了1100万元。

从数据来看，在琳恩和余思思的看房期间，一线城市的房价明显上涨。穆迪最近给本报的报告指出，今年6月，一线城市房价强劲上涨，同比上涨30.7%，7月份同比上涨29.2%。关于北京，中信证券(600030，Buy)(港股06030)[-0.19%资本研究报告]房地产行业研究小组10月8日的一份报告指出，根据Home.com连锁公司披露的二手房日成交数据，今年8月北京二手房参考平均价格为51558元/平方米，比上个月上涨4.32%，比去年上涨36.17%。在北京房价上涨最快的10个区中，房价同比平均涨幅高达91%。

更衣室对琳恩和余思思来说是一大进步。考虑到每月的供应能力，他们将新房贷款控制在450万元左右。为此，他们需要为新房子准备一笔近700万元的首付——除了卖房子的收入和夫妻过去五年的所有积蓄外，他们还让父母帮忙凑了一些。

9月份买房时，琳妮和于思思也很担心。他们长期关注房地产市场，对“9.30新政”有所预感。然而，他们决定买这所房子的主要原因是因为它很合适:“看了半年后，很难找到他们喜欢的房子。对我们来说，房子可以先满足需求，价格合适，而需求没有得到满足。”

尽管有心理准备，“9.30新政”对“非普通住宅”的政策是“有点激烈”。价格调整是购房者最担心的问题。“过去，我们认为，经过监管和控制后，房价不会大幅上涨，而是会恢复稳定。不过，经过这一调控政策，非普通住房的价格很难说。”琳妮告诉记者，根据总价1100万元，如果他们新买的房子的总价调整回来10%，将会有110万元的损失。

他们算出了这样一个账户:买房时，他们付给卖家50万元定金，外加不到30万元的中介费。即使钱不能归还，总损失也不到80万元。如果房价未来调整10%，违约是值得的。但是房价会有10%的调整吗？他们没有结论。“更重要的是，二手房不同于新房，价格已经下降，房子可能会消失。”余思思的担心是，他找了半年多才找到自己喜欢的房子。如果他违反了合同，下次再看房子就要另费力气了，这不值得。

“你越了解人们，就越应该知道这是一个不清楚的账户。只有找到一个心理平衡点。”琳恩告诉记者，目前，夫妻的想法是“不要忘记你的主动性思维”，把住房需求放在第一位，放弃违约，先住上一套合适的房子。有了这种心态，即使将来房价有所调整，也会更容易接受。

10月4日，北京二手房市场份额最大的房地产中介公司链家在其微信公众账户上发布了《链家对近期房地产调控政策的解读与承诺》，提醒买家:“在瞬息万变的市场和焦虑的情绪中，冷静思考，理性决策。根据链家研究所发布的最新数据，2016年北京的月营业额达到15000 ~ 20000台，是历史常规水平的1.5倍，单个月甚至超过3万台。这表明需求释放很快，并已透支到一定程度。同时，目前的可销售库存仅为常规水平的40%，处于极低水平，并且仍在下降。据该研究所称，这表明市场处于相对不合理的状态。

桓温，一位35岁的北京法律工作者，最近也在换房。他告诉记者，他买卖的房子没有转让。新政出台时，他觉得自己还没有落在水里。他说，他现在只有一个上诉，他应该尽快完成这个过程，获得贷款，并结束这次极度焦虑的换房子之旅。此外，在北京一家大型上市房地产开发商工作的27岁的曹鑫(音译)告诉记者，他的焦虑在于，他买的二手房已经在网上签了字，但他原本计划在国庆前出售的一居室公寓尚未出售，因为他当时不愿出售。他说国庆期间来看房子的人不多，但中介告诉他要有信心。

“换房子真的很难，但是房价从疯狂到稳定是有好处的。至少我的那些建议人们在各种晚宴上买房的同学们终于不再喋喋不休了。”琳恩最后告诉记者。