货币与房价：到底谁因谁果？

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首先，我对房地产没有太多的研究，我也不敢发布房价预测之类的东西来吸引我的眼球。但由于对银行业的长期研究，它总是涉及房地产。

因此，我决定用这篇文章来介绍在中国现有的货币分配制度中，货币和房价之间的关系是什么。尽管，总之，我们都明白这两者是相互因果的，货币发行将推高房价，而房价上涨将推动信贷，资金将被投入。但是仅仅知道这个结论是不够的。我们最好了解这一切是如何发生的，然后再去解决它。

这只是对货币的分析，不能回答所有的房地产问题。更多的问题必须由房地产专家来回答。

首先，我们必须首先了解货币体系

第一步自然是理解金钱。在现代信用货币体系下，货币是债权，即“借据”。纸币代表中央银行欠我们的钱，存款代表银行欠我们的钱。同时，中央银行还欠银行钱(以存款准备金的形式)，从而形成二级存款体系。

8月底，全国人民持有货币151.10万亿元(m2)。然而，央行真的没有印那么多钱。它只投入了6.35万亿元的纸币(m0)和21.55万亿元的银行存款准备金(加上一些银行现金，总额并不大)，这两者统称为基础货币。

我们假设一个国家刚刚建立了这样一个货币体系(以前，每个人都以易货或商品货币进行交易，没有信用货币)。然后，首先，中央银行和商业银行都开放了，中央银行首先向商业银行发行100元再融资。因此，在商业银行的资产负债表上，右边的债务比100元的再融资多，左边是央行的额外准备金，它是基础货币。央行的资产负债表正好相反。

此外，我们发现信用货币是由空产生的，因为它是一种债权，并不一定对应于某种客体。现在，整个体系中有100元以上的基础货币。央行完成了基础货币100元的首次发行。

银行持有100元的基础货币，这些货币可以存在中央银行，或者他们可以要求中央银行“兑现”并带回一堆崭新的钞票。这和去银行取钱没什么不同。中央银行是银行的银行。比如说，为了应付以后的取款，我们银行把存在中央银行的100元钱换成了20元的现钞，变成了银行现金(不包括m0，但仍以基础货币计算)。

然后，企业开始借钱给人民。一家企业前来申请，符合要求，公司向他提供了100元贷款。就像以前放入基础货币一样，银行贷款似乎是“由空产生的”，即100元记在企业的银行存款账户上(构成银行的负债)，然后银行自己以100元记录贷款，这是银行的资产。结果，银行的资产负债表变成:

然后，企业必须到外面付款，并从银行提取10元现金。结果，它的存款减少了10元，银行的现金也减少了10元。最终状态是:

这时，中央银行向居民(不包括银行)发行10元纸币(m0，包括广义货币和基础货币)，向银行发行90元基础货币(包括80元准备金和10元现金)，然后银行向企业发行90元存款，也包括广义货币。最后，总金额是100元。

记住，只有企业和居民持有的货币才叫做货币，银行持有的基础货币不属于通常的货币！

因此，中央银行只能发行基础货币(现金和银行存放在中央银行的货币)，然后银行将在此基础上通过向公众发放贷款来发行广义货币(这一环节称为货币衍生)。这是现代最流行的货币制度，即二级银行货币制度。在这个系统中，中央银行的职能是:

(1)确定基础货币的总额

(2)控制银行的借贷行为(从而控制广义货币的衍生)

央行可能首先调整自己的资产负债表，以确定基础货币的总量。中央银行可以调整的科目包括再融资、公开市场操作等。，但是还有一些其他的科目也会影响基础货币，但是中央银行很难主动调整，比如外汇、政府收支。如果非监管主体发生变化，央行只能调整它能够调整和对冲的主体。例如，8月份，外国资产(主要是外汇储备)下降并回到基础货币，而财政存款下降，基础货币也在央行票据到期时投入使用，当月净投资总额为1122亿元。

然后，央行通过控制银行的贷款行为来控制衍生品的数量。例如，央行将设定“法定存款准备金率”。在上面的例子中，如果中央银行规定法定存款准备金率为10%，那么企业只有100元的基础货币(先不考虑借款企业提取现金的情况)，那么它最多只能持有1000元的存款，这意味着它在向企业发放1000元贷款后就不能再放贷了。因此，广义货币控制在1000元以内。

以前，中央银行对银行有很大的控制权，并限制每家银行的信贷额度。此时，法定存款准备金率其实并不重要。不管怎么说，我能借多少贷款已经死了，所以广义的金额几乎是死的。

摘要:

首先，中央银行控制基础货币总量，然后控制商业银行的借贷行为，从而控制广义货币总量。

第二，央行有时无能为力

但现在，央行对银行贷款的控制正在减弱。

除了贷款，银行还可以通过购买公司债券和非标准贷款(事实上，它们是旁路贷款)来发放贷款，所有这些都可以从m2中获得。2012年，非标准配额大幅增加，央行无法控制非标准配额。当时，m2增速失控，最终以“货币短缺”告终。

将来银行贷款的方式会越来越多。在投资和贷款挂钩之后，银行将对企业进行股权投资，它们也将获得资金。央行真的会越来越累。

然而，近年来，出现了一个让央行更难控制的渠道，那就是地方政府！如果银行先购买政府债券(或者通过其他方式为地方政府融资，比如非标准)，政府会花更多的钱(即在政府向企业或个人支付了钱之后)，然后形成居民或企业存款。在这里，政府也相当于一个渠道(或中介)。银行通过政府贷款，整个过程不受中央银行控制，因为中央银行不能控制地方政府。

这个问题也存在于国债和政策性银行债务中，但它们是由中央政府控制的，一般不会失控。地方政府更有可能失去控制。

因此，说央行会放水是有点错误的。

因为银行依靠贷款来盈利，所以他们总是有很大的动机去借更多的钱，如果不允许贷款，他们就会绕过非标准；如果企业有风险，就让它去找当地政府。总之，贷款是银行的事。

在这里，货币供给的内生性提高了。也就是说，货币总量不是完全由货币当局(中央银行)控制的，而是由微观主体(居民、银行和地方政府)的预期和行为决定的。例如，土地投资和房地产将推动货币投资，所以我们不仅有“土地金融”，而且还有“土地货币”。

最后，央行只是提供了mpa，也就是说，全面计算银行的所有贷款行为并加以控制。这是一种简单而粗鲁的管理方法，但没有办法。

3.金钱和房价:谁是原因，谁是结果？

现在，我们必须解释价格上涨是否是由金钱驱动的。

如前所述，从银行贷款将产生一种货币。因此，从这个角度来看，真正推动货币投放的是高房价。例如，有一天，另一个土地国王被拍卖，价格如此之高，以至于一个无畏的开发商拿走了土地，并向银行申请新的贷款，从而形成了一种新的货币。在这里，真正推高房价的不是央行的放水。

因此，首先是房价上涨，然后推动货币增长。

然而，我们应该更仔细地思考，去微观领域，观察开发商的土地拍卖的情节。当政府出售土地时，通常要花费数十亿的土地价格，开发商不太可能准备这么多现金来再次出手。一般来说，他们会先准备一部分资金，然后去金融机构洽谈贷款，然后去土地拍卖。拍完土地后，要求金融机构拿钱并付款。拿到土地后，他们不能去银行申请贷款。因此，虽然贷款行为(即衍生资金的环节)是在土地价格形成之后，但一般来说，开发商必须提前协商贷款，包括金额和利率。

换句话说，开发商在基本确认“可以获得贷款”且利率合适后，将接受高价。买房的人也是如此。理性的购买者必须基本上确信申请信贷没有错，然后他们会接受一个高价格，并签署一份购买房屋的合同(我们的讨论中不包括购买全额房屋的土豪)。

也就是说，虽然货币衍生是在房价形成之后，但货币预期是在房价形成之前。否则，没有人会在不确定能否获得贷款的情况下冒险签署合同。

因此，住房价格的上涨必须基于住房企业或购房者能够获得贷款的预期(而且利率是适当的)。在这里，是货币预期推动了房价。

货币与房价互为因果，最终结果是“金融加速器”(货币越多，房价上涨越多，房价上涨越多)，正反馈可能导致风险集聚。

第四，央行的问题

如果央行怀疑房价过高，害怕积累风险，不希望房价继续上涨，那么央行需要打消人们的上述预期。说白了，货币政策应该紧缩，这样每个人都不能借钱。此外，只要你“期望”你得不到钱，你就能得到。

然而，很难期待管理。过去，人们似乎不相信央行会收紧银根，直到央行真正收紧银根...

因此，在过去几次严格的房地产管制中，最致命的武器是央行的货币紧缩。利器一出来，房价就下跌了。所谓的货币紧缩，俗称货币紧缩，包括提高存款准备金率等。，银行可以借出更少的资金，这是一个总体衡量标准。此外，还有其他有针对性的手段，即所谓的精确打击，包括直接阻止银行向开发商和土地储备中心放贷，或提高个人抵押贷款的利率和首付比例。

然而，这些方法都有缺点。最大的问题是伤害无辜的人。例如，当存款准备金率提高时，银行可获得的贷款量减少，因此银行将首先收缩小微企业的短期贷款(因为它们的谈判地位短且弱，容易收回贷款)，而房地产贷款由于质量相对较好，最不愿意收缩。因此，每次房地产调控总是受到小微企业的影响，这显然违背了政策意图。

因此，在今天经济疲软的背景下，央行显然不敢贸然收缩，还引入了mpa等手段来控制总量。

定向手段是精确打击，它不太可能伤害无辜的人，但它最大的问题是总有办法避免它。例如，如果银行不被允许贷款给开发商，银行将发明非标准。如果你控制了非标准，天知道他们还会发明什么。监管机构很难追踪并修补现有的法规。但这也是目前继续实施的唯一途径。