这个做了20年房地产的大佬说：现在别着急去抢房！

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世界银行行长陈劲松(002285，BUY)指出，虽然买房仍然是一种保护资产的投资，但年轻人买房时不应该追逐热点，房地产作为一种投资也不是没有风险，具体情况需要具体分析。

作者:陈劲松，世界银行行长

对年轻人来说，风险最小的事情就是努力学习，努力工作，投资自己，找到一个好爱人。

首先，机会之窗会一扇一扇打开

最近，深圳的顶级豪宅，尤其是顶级豪宅中的公寓卖得很好，但低端公寓卖得很差。就财富的基尼系数而言，深圳的房价比深圳普通人的工资高出很多倍。这就是收入与房价的比率，这实在是不合理和疯狂的。原因是有些房价不是基于你的参照系。那些购买所谓顶级公寓的人是财富金字塔中的顶尖人物。

北至广州和深圳，尤其是深圳，房价一直符合国际一流水平。如果我们达到这个水平，我们应该看看美国给了我们什么样的提示，美国也是一个大国，发展了这么久。我认为这次去美国有几大收获:

首先，每个人都认为深圳、北京和上海没有新房子，资产方非常焦虑。这不对。纽约到处都有建筑工地，老城非常受欢迎。我还去看了纽约的几个新住宅项目。如果一个城市现在不买，将来就没有供应了。这不存在。旧城改造和城市更新将提供大量的房产/房间。那么，第一手建筑就要结束了吗？不完全是。纽约有许多第一手的建筑。事实上，我们在纽约看到的，我们能在其他城市看到吗？不行。所以，和中国一样，世界不是平的，房地产也不是平的。

其次，我们看到新的青年群体正在迅速崛起。新区是年轻人的聚集地，这与旧大厦区形成鲜明对比，旧大厦区在纽约最为明显。纽约的一些新区聚集了大量精力充沛的年轻人，比如翠贝卡区和布鲁克林区。它们曾经是屠宰场和平民区。现在最时尚的公司都在那里，比如谷歌；哪里有最好的美术馆，比如惠特尼；最漂亮的餐馆在那里，现在房价上涨了。

同时，当我们看看旧区，例如上东区的中央公园附近，我认为下降是一片混乱。里面有一些老人。房子、大理石和罗马圆柱的风格完全过时了，年轻人不愿意去。这是一代人的城市和一代人的新城区的观点。

因此，年轻的朋友们说:“在旧区的那个好住宅区，土豪把价钱压得这么高，我这辈子没有希望了。”我告诉你，新区会比旧区更热、更冷、更贵。

这个新区在深圳明显吗？不明显。我认为深圳的一些旧区，比如翠贝卡，和深圳的清水河很相似，因为它们是屠宰区。清水河和华侨城现在的差价是多少？差异太多了。事实上，正是在这样的领域里，已经取得了巨大的发展。这表明年轻人将改变深圳的城市面貌。不仅仅是深圳，所有的城市都一样。当你去那些你已经租了很长时间的房子并且住在村子里的地方时，有很多年轻人正在改变那个地区的面貌。因此，会有新的发展或新的房地产的巨大机会，这不是一个小机会。我总是说“机会之窗会一扇一扇打开”，它会永远在那里。你不必急于进入市场并抓住它。

二、房价的基本规律

例如，房价会永远上涨是真的吗？对与错。我要马上投资一套套房吗？什么时候是最好的投资？一年内房价的趋势是什么？我们经常遇到这样的问题。因为很难一一说出具体的问题，让我们来谈谈法律。

首先，全球房价的基本规律是一波一波上涨。当你去纽约、洛杉矶和香港时，日本的大回调已经基本停止。日本是一个非常特殊的例子。我们在包括中国在内的其他国家在最初30年里所看到的基本上是一波接一波地上升。

我们如何在涨潮的低点买入？去低点买房子需要很大的勇气。我想谈谈这一波在什么阶段有什么特征，会发生什么。

首先，从最低点开始，房价从最低点开始有几个特点:1。萧条，交易量很低；2.开发商的土地价格较低，没有人需要它；3.谁在买房子？紧急需求，如婚姻需求，是完全用户。他算了一下账目，发现租金回报率是合理的。他付了一点按揭，这才是真正的用户。

然后，随着用户的不断介入，开发商房子的交易量也在增加。这时，开发商发现它卖得很好，开始进入成长期，成长期一般是萧条时期的三倍。这一增长期一般都是缓慢上升的，开发商的土地价格仍然很便宜，因为大家都没有确认它是否行得通。因此，这是开发商购买土地的最佳时机。此时，买家是用户加上长期投资者，而不是投机者。因为他很富有，他觉得房地产是安全的，而且这个比例已经开始上升。这段时间很长，一般来说，有三四年，甚至四五年。在这个时期买房是最好的时机，因为房价上涨缓慢。你不能在低点购买它，因为它挑战了人性，但它对用户和长期投资者在缓慢增长时期是最好的。