房价未来会涨还是会跌 你必须关注这五大因素

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至于房价，史先生的这篇文章绝对是斯诺鲍读过的最专业的解读，我将与大家分享！

如图所示，中国大陆城镇居民住房拥有率已达87%，农村地区高达96%。将来会继续增长吗？与一些发达国家相比，美国只有65%，英国66%，德国53%，因为政府提供了大量的公共住房支持。

我要想一想，为什么有这么高的住房拥有率，我们已经说过，黄金时代的房地产已经过去，房地产市场将大大改善。过去发生了什么？

谈到房地产市场的变化，我们不得不说，自2014年以来，政府对房地产的态度已经从持续的抑制转变为一定程度的支持。由于经济衰退，许多地方的房屋库存过高，无法出售。因此，政府的态度已经从压制转变为支持。最近，人们已经看到，他的态度现在正慢慢转向某种程度的压制。

以深圳为例，过去一段时间房价的变化是什么？

南山同比增长率为74%，福田为87%，盐田为78%，宝安为55%，罗湖为40%，龙岗为78%。深圳的增幅约为50%。坦率地说，这是我开始职业生涯以来看到的单个城市增长最快的一次。

上一轮上涨最快的地方是2009年的上海，就在2008年金融危机之后，当时中国政府发布了一项经济刺激计划，上海的房价经历了快速上涨。然而，本轮深圳的增长速度高于前一轮增长最快的上海。

从上海的土地市场来看，我们可以看到一些变化。例如，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以卖地的单价达到了9000，当时的涨幅是50%。2011年，市场下跌，出售土地的单价约为7000英镑，仅增长了17%。2012年市场还很热，土地还只有7500左右，2013年市场开始升温，交易单价达到11000元左右，地价达到35%。2014年，市场疲软，土地平均交易价格几乎没有变化。截至2015年，营业额较2014年增长50%，保险费率达到38%。

你可以看到一个有趣的现象。上海政府非常聪明，在市场热的时候会卖更多的土地。2010年，天气非常热。我卖得更多。如果市场不好，我会少卖。如果市场不好，我会少卖。唯一的例外是在2015年，当时市场非常好，但我卖的土地仍然只有去年疲软时的60%左右。为什么？原因是《新城规划》在2013年底出台，要求超大城市控制用地规模，所以大家都听说在北京和上海，我们开始抓人，还有一个方面就是土地控制。

随着土地市场和住房市场的快速上涨，我控制了土地供应。会发生什么？因此，我们可以看到的情况是，“土地国王”是频繁的。这就是上海过去土地交易的情况。我们可以看到，即使在远郊，也出现了快速的上升，而在市中心，我们可以看到荣鑫在静安区的中心社区拿走了这片土地。名义房地产价格是10万英镑，但不能出售，包括经济适用房。实际预计交易价格为14万英镑，而当时周围的房地产价格仅为89万英镑。与此同时，市场也发生了巨大的变化，在可销售的房子和去化学循环。在市场最冷的时候，也就是2014年底，我们看到上海的可售房屋存量达到了9.2万套，现在还不到原来的一半。在2014年底和2015年初，我记得我们与上海政府就如何解决房地产低迷和如何出售房子举行了一次会议。当时，我记得一个房地产公司的老板说过这样一句话。他说不管人们怎么想，我认为住房市场已经结束了，所以他采取了行动，说我卖掉了自己的房子，去做股票交易。我不知道他的股票交易收入是多少，但他卖的房子后面可能上涨了50%以上。另一家大型房屋公司的营销总监当时也说，我已经经商20年了，这是我见过的最冷的冬天。然而，所有人都没想到的是，在最冷的冬天过后，市场迎来了快速上涨。

这是2007年至2015年上海房地产市场的平均趋势。黄线是其月交易价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。从这张图表中我们可以清楚地看到，每一轮调控都是有效的，而且每一轮调控都在未来3-6个月内对交易产生了深刻的影响，这可能导致了当时的短期价格。然而，从长期来看，监管对交易价格几乎无效，也无法改变房价的上涨趋势。

了解现在和过去，实际上我们最关心的是未来。

让我们来谈谈未来会发生什么，因为每次我们看到短期波动，每次我们看到短期交易的变化，每次我们看到短期政策的调整，当我们追逐它们的时候似乎已经太晚了，所以今天我想和大家分享影响房价走势的五个因素。

第一个因素是经济。

随着经济的增长，每个人的收入都增加了，财富也增加了，所以名义经济增长和实际增长是有区别的(港股0001)。如你所见，1995年，中国的国民生产总值约为6万亿元，2015年，中国的国内生产总值为67万亿元，整整增长了11倍。

在这里，我们会发现有一个不同，那就是我们是被媒体灌输的，过去20年的平均增长率是10%。什么事？这是国内生产总值的实际增长率，但如果将通货膨胀考虑在内，其名义增长率约为15%。不要低估10和15之间的差异。经过20年的复合，这是一个巨大的增长差异。

我们可以看到，1995年人均可支配收入约为4000元，但到了2014年，这一数字达到了约2.9万元，也就是20年，20年的增长约为7倍。我们可以看到它的速度与国内生产总值相似，但比国内生产总值慢。在过去的许多年里，在许多城市，房价可能不会超过国内生产总值的增长，但它可以超过收入的增长，这是房价上涨更快的原因之一。与美国相比，随着国内生产总值的增长，房价正在上涨。到2008年，我们可以看到，房价的增长率偏离了国内生产总值的增长，因此其住房市场崩溃。现在它们又趋于相同。事实上，中国也是如此。

第二个因素是利率。

谈到1998年至今中国人民银行给出的基准利率走势，与我们的许多直觉相反，我们可以看到，在高增长的经济因素背景下，基准利率高于7%的年份只有三个月，中国的利率在大多数年份波动在6%左右。什么意思?

在过去的20年里，中国的国内生产总值平均增长了15%和14%，但基准利率是7%。

这意味着只要你借钱，你基本上就能赚钱。

此外，在基本利率的基础上，房价可以打九五折。每个人都知道谁能以基准利率借钱。国有企业、部分上市公司、知名外资企业和普通民营企业能借到这么便宜的钱吗？不能借它。

让我们看看。蓝线是温州的综合民间借贷利率，黄线是央行的基准利率。我们可以很清楚地看到，蓝线比黄线高很多，基本上整个蓝线的利率都在20%左右。什么意思?你可以考虑一下。如果我们借用信用卡，其年化利率约为每月1.5%，年化利率约为18%，与私人贷款利率相似。

抵押贷款低于黄线，甚至更低，这意味着你可以借抵押贷款，这几乎是普通人分享利息红利的唯一方式。在快速增长的经济中，以如此低的利率借钱赚钱基本上是可能的。

第三个因素是土地。

在前两节中，我们谈到了经济和利率，这两个问题在全国基本上是普遍的。他们解释了房价的上涨，但是他们不能解释房价上涨的差异。因此，在最后三个因素中，我们将谈谈不同地方房价上涨的不同原因。

先看看陆地。

我们对土地最熟悉，包括在许多媒体上，包括许多互联网上，我们都在谈论一种叫做饥饿的土地供应。

北京的房价为什么这么高？饥饿供应土地。

上海的房价为什么这么高？饥饿供应土地。

为什么中国的房价这么高？饥饿供应土地。

你在哪里学的？向香港学习合理吗？这是有道理的，但如果我们看一看事实，我们会发现，说中国全国都渴望土地供应是绝对错误的，因为从土地转让开始，我们可以看到整个土地供应都是这样上升的，而且几乎每年都有大幅增加，但我们怎么能说我们是饥饿的呢？事实上，中国有660个城市，其中一些可以提供饥饿的土地，但大多数不能。

让我们以一个城市为例。我们称它为城市。一个城市有一个市长。他上任后，中国一个地级市的市长平均任期为两到三年。上来后，秘书告诉他，某个市长，我们看到我们历史上供应的土地足够我们开发十年。他怎么样？他有两个选择。第一个选择是有这么多的土地供应，所以我们要么减少土地供应，要么干脆两年内不给一块地。两年后，如果没有土地，市场不会恢复到8点，否则将会出现严重的供过于求。不供应土地有什么问题？如果你不提供土地，你将失去大量的财政收入。

众所周知，中国的中央和地方财政收入是中央政府的权力越来越小，财政权力越来越大，而地方政府的权力越来越大，财政权力越来越小，这意味着市长在两年的任期内可能不能做很多事情。那边有一家企业，我们必须支持它上市。这里有一座桥要修，一个新区要开发，两条高速公路要建。钱在哪里？没有钱，就没有成就，没有钱，城市的面貌就不会改善。

另一个选择是照常供应土地，对于普通城市来说，预算每年都在增加，今年的土地供应不是两年，但也许三年就足够了。那么新市长离任后会看到什么呢？原来我们的土地已经使用了十三年了。我应该如何选择？因此，几乎所有的市长都会做出类似的选择，只要他们能卖地。饥饿的土地供应并不容易，所以我们可以看到，每次中央政府调控，它命令地方政府严格控制土地供应。

在集中统一的情况下，不仅土地供应过剩的城市需要紧张的土地供应，土地供应不足的城市也需要紧张的土地供应，包括北方、上海、广州、深圳等中心二线城市。你可以通过查看过去几年的规定来了解。因此，现在我们可以看到，中央政府改变了调控方式，地方政府因地制宜地进行调控，这是一个进步。

所以让我们总结一下，饥饿供应土地的条件是什么？

首先，执政的首席应该有一个长远的眼光，这并不太难。很多网民会知道我们渴望供应土地，所以我们卖的土地少，赚的多。

第二，要少称历史并不容易，因为我不能决定我的前任是否卖了很多土地。因为90%以上的地方土地供应可能是过剩的，财政上肯定有一些过剩，这实际上是不容易实现的。

最后一个是人口流入。因为在土地供应减少之后，如果我的人口外流速度超过了土地减少的速度，我就没有必要挨饿。就中国而言，事实上，60%或70%的地方都有人口快速外流，大约20%的地方人口可以保持总体平衡，而10%或15%的地方人口有大量流入。

因此，在这种情况下，大多数当地人不容易渴望土地供应。但是有些地方可以做到，比如北京和上海。让我们看看上海的情况。这是2003年以来上海所有商业用地的供应情况。你可以看得很清楚。13年来，相应房屋的销售量每年都超过土地供应量。平均来说，我们可以看到每年的住宅销售面积约为1500万平方米，我所说的只是建筑面积。住宅用地的年供应量约为700万平方米，这大约是售出房屋的一半，只是其中的一半。这是什么意思？这意味着相应的住宅用地供应严重短缺，所以难怪上海的房价会涨得这么快。

让我们看下一张图片。你有什么问题吗？

一定有。如果每年出售的房子超过了他的土地供应量，这些房子是从哪里来的？秘密就在这里。这个秘密是在2003年之前。在2003年之前的十年里，上海也有土地供应。像许多地方一样，以前的土地供应相对混乱无序。但正是这种混乱无序积累了大量的土地，在规范了市场之后仍然可以慢慢进入市场。然而，我们也可以看到一个推论，即这些土地每年都被消费，所以经过13年的消费，它对市场的影响越来越弱。因此，我们可以看到，在过去，我们减少了土地供应，这些库存可以帮助我们。现在，当我们减少土地供应时，价格会迅速上涨。

第四个因素是人口。

我们把整个中国城市分成几个部分。

一线城市是北方、上海、广州和深圳。为什么它们被称为一线城市？因为它可以吸引跨区域的人口流入，例如，北京吸引了来自三个北方地区的人口流入，即北方、东北、北方和西北。上海吸引华东，而广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引跨地区的人口流动，所以它们被称为一线城市。

二线城市是指省会城市和一些单独规划的城市，对该省的人口有很大的吸引力，如厦门，类似于福州，对福建人的吸引力甚至超过福州。在山东，青岛可能和济南一样有吸引力，而大连和沈阳一样有吸引力。

其他城市被称为三、四线城市，其人口持续减少或停滞是正常的。

我们仍然以上海为样本。从1999年到2015年，上海的总人口在过去的16年里增加了900万，有900万人被安置在世界上任何一个大城市，每年流入近60万人，这是一个巨大的人口流入。

人口的大量涌入也带来了对住房的需求。

第五个因素是城市模式。

城市格局是城市规划的一个概念，通常指山、河、湖、海或地理位置的影响。

这里我们谈两点。

第一个是关于城市的行政级别。

事实上，中国的名字作为一个特定的城市有几个含义。第一个意思是，上海和北京被称为直辖市，它们是省级的，而杭州和南京是省会和地级市，但它们比普通的地级市好。第三层是普通地级市，最后一层是县级市。

我们很容易发现，在相同的地点或相同的条件下，房价与城市的行政级别密切相关。为什么？从城市发展史来看，在过去的一个世纪里，人口向沿海地区和大城市流动是一种非常正常的地理现象。然而，在中国，由于这种行政安排，大量资源集中在直辖市，大量资源集中在省会城市。这种变化实际上改变了城市的竞争面貌。省会城市不仅是全省的教育中心，也是全省的经济中心、交通中心、医疗中心和文化中心。越来越多的省会城市集中了当地所有省份的最佳资源，因此不难理解房价相对较高。

让我举一个河南省的例子。河南省所有的地方都在外流。由于省会城市的力量，只有郑州的人口在流入。

其次，我们将讨论城市的产业结构。

一个城市的产业结构是指一个城市中第一、二、三产业的比重。第一产业通常指农业，而农业在中国大陆的比重也很低。因此，一个城市的产业结构主要是指第二、三产业的比重。

我们可以看到，在国内生产总值相近的城市中，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。

我以上海周边的城市苏州为例。众所周知，苏州是一个美丽的城市，有1000多万人口，但它实际上是一个以制造业为主的城市。因此，我们可以看到，虽然它的人均gdp已经超过了上海，但它的房价却只有上海的三分之一。为什么？很难提高装配线上工人的收入，但如果你从事第三产业，如房地产或金融，人们的收入可以增加。

一个成功的银行家是一个普通员工的10倍甚至100倍，而整栋房子的成交量，比如在上海，是一年10万套新房，而且每100个人中只有一个人能买得起，所以收入的增加会推高房价。

因为只有最负担得起的人决定房价，而不是平均收入，请再次注意这一点。

因此，我们只需要判断房价未来应该如何走。