2013年至今 北京购房者年龄从30岁推延到了33岁

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根据链家研究所的数据，自2013年以来，北京购房者的高峰年龄从30岁左右推迟到了33岁左右，越来越多的居民选择住在租赁市场。

面对北京高房价，发展租赁市场被认为是缓解住房压力的重要手段之一。

《21世纪经济报道》记者发现，由于越来越多的人买不起房，北京在2016年开始扩大公共租赁住房的目标群体，新的保障措施如“老年公共租赁住房”和“青年公共租赁住房”开始出现。

另一方面，2016年底，北京推出的四块自持商品房地块被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试，因此受到广泛关注。

北京市国土资源委员会相关负责人表示，这是北京市的一项创新举措，旨在鼓励和引导开发企业利用已建或新建房屋开展租赁业务。

北京的改革经验或许值得我们学习，如何让过去混乱的租赁市场真正成为居民生活的主要支撑。

公共租赁住房保障群体扩大

近年来，随着北京房价的上涨，北京购房年龄被推迟了。根据链家研究所的数据，自2013年以来，北京购房者的高峰年龄已从30岁左右推迟至33岁左右，越来越多的居民选择留在租赁市场。

特别是“低端安全、中端支撑、高端市场”一直是北京楼市的调控目标。因此，作为北京市保障性住房建设的重要组成部分，公共租赁住房建设发展迅速。

《21世纪经济报道》记者发现，北京对经济适用房的支持力度正在加大，针对的是相对低收入群体，如职场新人和老年人。

今年5月，北京市住房和城乡建设委员会启动了一项针对无房新就业人员的公共租赁住房分配试点项目。三个试点项目共有490套住房，试点租户是18-35岁、有资格在北京购房的人。

11月30日下午3点，北京最大规模的约2.6万套公租房进入市场进行配租。彩票涉及20个项目，包括中央批发市场的市政剩余土地和25，859套住房。

值得注意的是，在上述公共租赁住房分配的市政协调项目中，北京首次推出了“老年公共租赁住房”和“青年公共租赁住房”。

其中，老年公共租赁住房应符合所有家庭成员均年满60周岁的条件；申请公共租赁住房的年轻家庭不仅应具备公共租赁住房的轮候资格，还应符合家庭结构为单身家庭且年龄在35岁以下的条件，并与同等资格的家庭或在北京无住房且35岁以下无公共租赁住房轮候资格的单身家庭一起申请。

此外，北京市住房和城乡建设委员会也表示，它将为符合购房条件的非北京籍青年工人提供1500套特别配租套房。

在土地供应方面，根据北京市国土资源局的数据，《21世纪经济报道》计算出，2016年北京出售的住宅用地中，公租房所需面积约为22.18万平方米，约占当年出售的全部住宅用地和规划建筑面积的11.91%。

12月7日，长期关注房地产经济的中国人民大学商学院教授邝大伟认为，与金融杠杆泛滥的房地产市场相比，租赁市场价格能更好地反映经济基本面。下一步如何规范租赁市场，保护租户利益，降低租金，是通过租赁市场解决住房问题必须考虑的问题。

自给自足的房屋进入租赁市场

今年6月，住房和城乡建设部提出，到2020年，中国将基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则清晰、政府监管有力、权益保障充分的房屋租赁法律法规体系，推进城镇居民特别是新市民住房目标。

因此，除了公共租赁住房保障群体的扩大，2016年底北京企业推出的四块商品房地块被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试，引起了广泛关注。

这些地块起源于9.30调控后的北京土地市场新政。这一政策要求企业在出让过程中，在自住商品房达到招标价格后，对自住商品房的面积比例进行招标，比例较高的为投标人。与此同时，北京市发布公告征求公众意见，建议这些地块的持有期为70年，单次租赁期不超过3年，租赁价格由双方根据市场水平共同商定。

换句话说，这些自给自足的房子将长期出租。

易居研究院智库中心研究主任严跃进12月7日表示，北京的自持住房政策实际上是在积极落实住房和城乡建设部今年出台的租赁市场发展政策，是供应方结构改革的指南。这种住宅项目有其后续发展的机会。这不是一个简单的“租不起就租”的逻辑，而是一个更灵活、更实用的租赁模式。

这种模式也得到市场的认可。12月7日，深圳小冠科技有限公司总经理何军表示，由于房地产调控导致一线城市存量房已达到一定水平，买卖市场是短期的，在中国的租赁市场上，实际上一些机构和开发商选择了自持物业，经营长期租赁房，一些房企甚至将此作为下一阶段的重点。

何军在接受《21世纪经济报道》采访时表示，这种住房的主要对象是商务人士和白领，他们在核心地区有出勤需求，但负担不起核心地区的高房价。北京方面试图出台政策，让企业在商品房地块上实现自我维持，可以说是一项受市场推动的改革措施，今后有必要继续跟进安置、教育和医疗等配套政策。

然而，与深圳等地开发商的自我维持模式不同，北京模式的一个主要问题在于企业的财务压力。中原地产首席分析师张大伟12月7日表示，北京四块自持地块的资本投资约为200亿元。按年资本成本的6%计算，年资本成本高达15亿元。与此同时，以一套60平方米的地块为基础，这些地块可以产生约8400套住房，每套住房每年需要分摊17万元的资本成本。在现有的租售比例下，这个成本显然是难以承受的。

今年年初，住房和城乡建设部副部长倪虹在接受记者采访时表示，与住房交易市场和保障体系相比，租赁市场相对落后。

未来，公共租赁住房和自供租赁住房都需要进一步发展，其政策探索一直在进行。