租房减税难改市场现状 缴税比例不到10%

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月租6500元的房子每年可以节省10000多元的税费

“现在租赁市场是租户纳税的地方，减税直接减轻了像我这样的租户的租金负担。”陈洁刚从上海来到北京工作，她打算在单位附近租一套房子。由于单位为外地来京的员工提供房租补贴，她需要房租发票，在选房子时要特别注意纳税情况。几天前，个人租赁住房的税收优惠政策使她成为直接受益者，并很快在东四环附近选择了一套面积为86平方米的房子。

陈洁粗略计算了一下，她租的房子的月租金是6500元。根据新政策，增值税将从320元左右降至95元左右，每月可节省225元。城市建设税和教育附加费等各种附加税也将从40元左右降至12元。明年年底前，她的增值税和附加税将被减免。此外，在个人所得税减半后，她租房时缴纳的税款将从1040元左右降至520元左右。这样，她每个月可以节省近900元，每年的减免税可以超过1万元。

过去，房屋租赁主要是向地方税务机关缴纳营业税。对于个人住房租赁，国家和地方政府相继出台了一些税收优惠政策。今年5月1日以来，营区改革试点全面展开，个人住房租赁也相应改为缴纳增值税。如何支付租房税？原有的税收优惠政策能否继续实施？这已经成为社会关注的焦点。国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，将营业税改革前的营业税优惠政策延伸至营业税改革后的增值税，允许租赁者继续享受应得的税收优惠，并进一步细化具体规定，给租赁市场一个“定心丸”。

来自山东肥城的张女士在清华校区拥有一套120平米的房子，这是该市典型的学区住宅。租赁市场很热，价格也很高。张女士的房子每月租金1600元，年收入19200元。经税务部门核算，该优惠政策实施后，其房屋每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减少1033元和868.57元，占租金总额的近10%。

“很多租我房子的人都去附近的学校，但是他们在这里学习的时候必须提供租房发票的证明。因此，很多人会在租房时谈论纳税，这样就可以节省税费。双方在租金问题上有更多的谈判余地。”张女士说。

据了解，由于三、四线城市的租金普遍较低，月租金收入3万元的门槛可以适用于大多数租房者。当租赁市场活跃时，会进一步刺激房地产的销售，而租赁和销售的结合更有利于房地产的去库存化。

“根据今年前五个月的数据，我们处理的所有个人出租屋的月租金都不到3万元，这意味着新政策实施后，增值税的免税将达到100%。”淄博市沂源县国家和地方税务联合办公室主任崔爱珍说。

房产中介的税负下降

鼓励专业机构提供更好的服务，改变“转售和轻租”

住在北京东三环某区的林鹏(音译)遇到了麻烦:由于所在地区的房价高，她结婚时只买了一套40多平米的一居室，但她在东北老家的父母最近要来住一段时间，这对年轻夫妇很难住在那里。“家里真的没有地方放床。父母不适合住在旅馆里。我想在附近租一栋房子，但他们只住了两三个月。没有人愿意租这么短的时间。”

在朋友的推荐下，林鹏通过网络短租平台“小猪”找到了一套称心如意的房子(爱记、净值、信息)。“房子和我家在同一个社区，可以在最短的时间内租到。你想呆多久？免费，不用担心房主违约和频繁涨价。”林鹏说道。

林鹏认为，现在租房不放心的一个重要原因是专门租房的中介太少，而且大部分都是房东直接租的。中介机构只是牵线搭桥，他们收到中介费后就不再在乎了，而且租期至少应该是一年。如果有更多的专业和标准化的租赁机构，使租赁更加方便，每个人的租赁意愿都可以得到提高。

这次发布的《意见》明确提出要发展房屋租赁企业，提高房屋租赁企业的规模、集约化和专业化程度。同时，6%的增值税税率适用于提供房屋租赁经纪服务的房地产中介机构，在所有增值税税率中属于较低的位置，体现了国家鼓励中介机构发展的政策意图。根据营改增实施方案，房地产中介机构小规模纳税人的税率可直接从征收营业税时的5%下调至增值税税率的3%，税率下调40%。

“在目前的租赁市场中，个人住房租赁占90%以上，而中介企业一般只扮演住房信息提供者的角色，市场参与度较低。一些出租人为了节省代理费而直接联系承租人。一旦出现租赁纠纷，解决办法非常有限。”淄博约翰扬房地产有限公司经理李爽表示，随着新政策的实施，房屋租赁税大幅下降，这使得中介机构可以先租房后转租。中介机构可以提供额外的服务，如物业管理、卫生和清洁、纠纷解决等。服务内容越来越多，市场参与度越来越高，“单一信息平台”正在向“综合服务平台”转变，这为转型中的房地产中介公司提供了一个潜在的大市场。