楼市资金难进股市

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国内经验表明，货币宽松周期内房价下跌可能对股市有利，但货币紧缩周期内房价下跌不会使资金重返股市。

国庆黄金周刚过，中国21个城市集中推出了楼市限购政策。

房地产市场监管过重无疑是焦点。投资者普遍担心，在如此多的城市重启限购是否真的能让房价下跌。如果房价下跌，会迫使资本重返股市吗？

从2005年以来的房价走势来看，房价回调存在一定的周期性规律，仅靠行政调控的力量很难扭转这种周期性趋势。自2005年以来，国内房价几乎一直在上涨，每三年左右(2008年9月、2011年9月、2014年5月)会有一次向下调整，但调整幅度不大(每次回调的底部都会向上移动)。此次房地产调控可以借鉴的历史是2010年5月以后各大城市首次发布“限令”的时期。然而，当时，它只形成了两个月的短期抑制房价。事实上，这并没有真正扭转房价上涨的趋势。-“限购令”颁布一年多(2011年9月)后，房价出现了真正的回调，当时央行的货币政策收紧和经济周期叠加

这一轮的房地产调控也是逆势而行，因此要想在短期内取得成效，就必须不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去，每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，但现在距离上一轮房价调整只有两年零四个月。因此，此时启动楼市调控也意味着“逆周期趋势”。结合2010年楼市调控的经验，短期内很难看到效果，除非政策压力不断加大，甚至货币政策收紧。

如果这一轮房地产调控在短期内有效，会不会导致住房资金重返股市？国内经验表明，货币宽松周期内房价下跌可能对股市有利，但货币紧缩周期内房价下跌不会使资金重返股市。2008年9月和2014年5月，两次房价下跌都处于货币宽松周期。在此期间，股市先是下跌，然后上涨，然后急剧上升。不排除住房市场资金流入股市；然而，在2011年9月房价下跌之前，货币政策一直在收紧(2011年7月加息一次)，直到2011年12月5日RRR降息后，货币政策才由紧变松。当时，股票市场在整个房价下跌期间上下波动，表明房市资金没有回到股票市场。

自1998年“房改”以来，中国房价一直处于长期上涨趋势，而过去三次房价下跌都只是短期回调，并没有改变上涨趋势。如果房价有一个长期的下跌转折点，我们在中国找不到任何可以借鉴的历史经验。海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历了房地产的长期下跌转折点。从这两个国家的经验来看，一旦房价出现长期向下的转折点，就会对股市造成伤害。这背后的原因可能是房价的长期下跌将对居民的财富产生毁灭性的影响，降低居民的风险偏好，从而导致所有风险资产的表现不佳。

综上所述，未来可能导致住房资金流入股市的条件是:行政调控导致房价短期下跌，货币政策维持或进一步放松。这个条件实际上相当苛刻。首先，我们必须确保这次房价下跌是短期的下跌，而不是长期的下跌转折点，否则“负财富效应”将导致包括股市在内的所有风险资产的下跌；其次，从央行行长周小川10月6日在20国集团财长和央行行长会议上的讲话可以看出，中国人民银行对房价过快上涨给予了充分关注，进一步放松货币政策的可能性很小，但有收紧货币政策的可能。

面对房地产市场监管的新变化，我们继续保持“慢冲击熊市”的观点，只建议结构性投资机会。主要的机会还将来自与“看得见的手”的斗争，以赚取“监管的时差”——继续推荐建筑、环保和煤炭；与此同时，建议将利润提高的稳定增长行业作为防御——机场和化学药品。