楼市“十月围城”后房价怎么走？

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李国平——高策咨询公司董事长

李国平先生，复旦大学学士，清华大学工商管理硕士。2008年，他创立了高策咨询公司，2011年，他成为高策房地产服务机构的创始合伙人，参与了该机构的成立，并担任该机构的首席战略官。他成功策划了多个城市土地经营和房地产项目，是中国著名的城市土地经营和房地产营销专家。

李占军——中国房地产协会首席研究员

中国房地产协会是从事房地产开发经营、市场交易、经纪等企事业单位和地方房地产协会的全国性组织。李占军曾担任上海亿居房地产研究院发展研究所所长、浦东改革发展研究院房地产经济研究中心主任。他参与了上海住房制度改革和浦东新区的开发开放，并完成了一系列重大项目的规划和研究工作。

新闻背景

国庆刚过，各地纷纷出台楼市调控政策，北京和天津率先开火，济南、武汉、合肥和南京紧随其后。仅在9天内，21个城市出台了新的房地产市场监管政策。在这场惊心动魄的集体监管闹剧之后，房地产市场的交易量迅速下降。十一期间，北京新居网签约量同比下降73.7%，南京签约量同比下降50%以上。一位深圳中介表示，自10月4日新政出台以来，许多买家开始观望。已经谈妥价格的客户准备签署合同，但新政出台后，他们暂时改变了主意，停止了购买。

视点细化

21个城市的限购政策会继续扩大吗？

李国平:我不认为冰点已经出现，但它肯定有很大的下降。我们必须拭目以待，尤其是投资者，他们中的一些人没有资格，一些人只是需要，或者是合格的。他必须有几个月的消化期，所以我认为未来是否会继续扩大和增加取决于未来几个月的市场反应。我认为在一定时期内，数量和价格的增长肯定会有显著的变化。

房地产市场的拐点或房价下跌的拐点可靠吗？

李占军:我认为(限购)会有一些影响，但这种影响并没有反映在房价拐点的急剧下降上。会有一些波动和一些价格下降，但这种下降是短期的，小而缓慢。在这种情况下，这些城市的房价上涨了。我个人认为这不能归类为普通人的非理性消费(603883，购买)。我认为所有普通人的家庭。

项目审查

张远:大家好，这里是主要评论。

说到房地产市场，这个国庆节可以说是惊心动魄的。首先，前几个月，房价持续上涨，人们开始疯狂抢房。国庆期间，21个城市的房地产市场跳水之后，市场上的人们都在密切关注房价的走势。本轮房价疯狂上涨的原因是什么？政策监管的效果和意图是什么？先看小块。

小篇:21个城市的调控呼啸着来到楼市，进入了“速冻”模式

国庆刚过，各地纷纷出台楼市调控政策，北京和天津率先开火，济南、武汉、合肥和南京紧随其后。仅在9天内，21个城市出台了新的房地产市场监管政策。在这场惊心动魄的集体监管闹剧之后，房地产市场的交易量迅速下降。十一期间，北京新居网签约量同比下降73.7%，南京签约量同比下降50%以上。一位深圳中介表示，自10月4日新政出台以来，许多买家开始观望。已经谈妥价格的客户准备签署合同，但新政出台后，他们暂时改变了主意，停止了购买。

张远:既然9月30日的限购又卷土重来了，为什么会出现这一轮如此密集的限购政策？

李占军:第一种情况是，从去年第四季度开始，房价的快速上涨确实是由它带动的，影响到一线城市和一些二线城市，从而影响到一些三线和四线城市。这是第一种情况。二是领导高度重视。有关主管部门和地方政府于9月30日召开了一次密集会议，研究制定了统一的措施规则。因此，从9月30日到10月8日，各地都出台了政策。我认为有两个方面:一是市场价格上涨过快，二是政府对此高度重视，召开闭门会议，共同商讨对策。

张远:当时是2010年9: 30，全国46个城市开始限购。这次是针对21个城市，你认为限购会继续扩大吗？

李国平:我认为我们还需要看看效果，因为在我看来，这种所谓的监管与过去不同。不同城市的方式、方法和程度是不同的。有人说北京最厉害，北京最厉害，因为它没有放松，在原来没有限购的情况下涨价了。然而，与原来相比，这一增幅可能不如那些已经无限制购买的人，但突然购买限制可能会更加严格。在其他城市，由于他们都是以态度为导向的调控，说白了，他们不愿意控制价格，但他们害怕现在就开始。然而，在像苏州这样的地方，价格实际上已经有所改善，也就是说，政府不愿意给予更多的关注，所以这取决于效果。如果效果不好，如果价格上涨，可能会带来进一步的加码，有的会增加，有的会延长。如果效果是立竿见影的，我不认为所谓的小块冰点已经出现，这是媒体所说的可怕，但它肯定有很大的下降。我们将拭目以待，尤其是投资者，他们中的一些人没有资格，一些人只是需要它或有资格。他需要几个月的时间来消化，所以我认为未来它是否会继续扩张和增长取决于未来几个月的市场反应。我认为在一定时期内，数量和价格的增长肯定会有显著的变化。

张远:所以它是速冻的。这个词非常生动。

李国平:速冻，我反对这个词，因为在一些地方仍然有交易，城市说在你的7天假期后，价格和数量没有受到影响。

张远:因此，自去年第四季度以来，深圳房价的快速上涨带动了二三线城市房价的表现。例如，天津和合肥都增长了5%以上。在如此快速的限购之后，像李老师所说的刚刚有所改善的房价会迅速下跌吗？

李占军:这一轮快速冻结显示的是交易量的下降，而不是交易价格的上升和交易价格的下降。至于交易价格，我们要等着看市场情况。至于你提到的这些城市房价的快速上涨，与这些城市的发展和人口规模密切相关。像合肥这样的城市在华东地区经济发展很快，人口引进也很多。由于京津冀计划的实施，天津积累了大量的产业，人口也向天津输入，北京的一些功能被转移，这些都是这些城市物价上涨的内在因素。

张远:因此，在这一轮调控中，事实上，一方面，在房价快速上涨的同时，泡沫即将破裂、楼市拐点即将到来的声音从未停止过。此时，已经采用了快速购买限制。你认为房地产市场的拐点或房价下跌的拐点可靠吗？

李国平:我想是的。中国真的是一个特殊的国家。十多年来，世界上任何一个国家都没有房地产，政府不断地、深入地、频繁地进行干预。因此，我们的情况不同于其他人。我一直认为没有一个国家的经济能够逃脱经济规律，但是为什么在中国就不明显呢？这是因为我们有一只看得见的手来干预，所以我们拉的曲线不同于其他人。让我们做一个假设，如果政府这次采取行动，它一定是什么，也就是说，如果它疯狂地上升，将会有一个悬崖般的下降。因此，政府在这个时候采取了行动，在政府采取行动之后，它实际上抑制了加速投机的泡沫。过去，我们没有太多的下降。在市场作出反应之前，政府是先干预的，所以我认为政府的干预会令大家觉得泡沫的破裂最少是被延迟了，或最少没有引起40度以上的高烧，到了40度以上便冷却了。未来，价格和交易量将出现短期停滞，不会像以前那样持续上涨。然而，如果有大规模的下降，我认为没有必要。李先生刚才提到的一些二线城市，实际上是有it支撑的，包括武汉，各种高科技产业，包括其作为大武汉周边地区的聚集，都是有关联的，有实际需要的。然而，由于实际需求导致投资增持和杠杆率上升，现在我们正在降低杠杆率并限制人员。这些可以减缓已经加剧的供需矛盾，但没有必要提及逆转和拐点。因为三线和四线城市没有上升，二线城市也部分上升，所以这一次他们分成了两派。因此，所谓的泡沫理论问题看起来是这样的。政府的行为可能是为了在短期内消除泡沫破裂的可能性，而不是减少这种可能性。

张远:一方面，原来的一线城市没有放开限购，所以这些快速崛起的二线城市有强大的现实支撑。因此，在这一轮第二轮强有力的限购中，它显然比2011年更有经验。因此，本轮限购迅速采取了这样的措施。这对抑制一些城市的房价有明显的效果吗？

李占军:我认为会有一些影响，但这种影响并没有反映在房价拐点的急剧下降上。会有一些波动和一些价格下降，但这种下降是短期的，小而缓慢。在这种情况下，这些城市的房价上涨了。我个人认为这不能归咎于普通人的非理性消费。我认为所有普通人的家庭都是谨慎、理性和关爱家庭的。我看到目前增加价值和保持价值的主要手段是房子。我也看到过去买房的人有吃有喝，没有买房的人心情不好。

从每个城市都有90%的家庭拥有产权房的角度来看，我个人认为普通人还是可以接受并愿意看到房价上涨的。

张远:所以在这个过程中，你也发表了一篇文章，说这一轮房价上涨背后的原因是什么，比如说，有货币原因、心理原因、市场驱动原因、产业结构、投资、需求旺盛等等。我们还发现了一些关于资产信贷量的数据，即住房贷款占各种贷款余额的比例。从2011年到现在，我们看到了持续的增长。此外，我们可以看到，房地产贷款占所有贷款比例的平衡。这包括开发贷款、个人贷款和消费贷款，因此房屋贷款正在上升。这背后的原因是什么？

李占军:我认为有三个原因。首先，明年将是地方政府偿还贷款的高峰期。地方政府希望通过土地转让来平衡债务负担，那么我们看到了什么？土地招标已经公布，无论谁使用它，都将获得更高的议价率。这是政府从债务平衡的角度出发的做法，即在土地拍卖价格高、拍卖数量大、发展快的地方，今天尤其需要通过招标、拍卖和悬挂土地来平衡地方政府的债务。这是第一个方面。

第二个方面是国有企业。我国许多国有企业还没有对体制改革进行真正的改革。今天，我看到国有企业都想变得更大更强，他们可以比别人获得更多更好的信用。他们想变得更大，并能同时获得其他人。当别人收购他时，他们必须有一张好牌，也就是说，他们在为规模而战，但他们觉得自己在过去的几年里不敢拿土地。一些战略保守的企业率先走出去，而那些敢拿土地、敢贷款、敢发展的企业越来越强大。在北京、上海，尤其是上海，大量土地被出售给国有企业，而私营企业拿走的很少。

第三，在我国经济不景气的情况下，银行仍然依靠存款和贷款的利差来维持，所以银行非常重视房地产开发贷款和消费贷款。这是因为坏账减少，所有贷款都有保障，所以房地产贷款是所有银行贷款业务中最好的贷款。它还希望通过房地产贷款，不仅可以收集居民的储蓄，而且居民的未来支出可以锁定在房地产。因此，这三个原因比首付、中介企业的违法违规行为、少数人的谣言引起的市场波动更重要，值得我们高度重视并采取相应措施。

张远:好的，提出了三个核心原因。一是政府的地方债务需要依靠土地转让来继续缓解压力。另一个是国有企业继续做大做强，获得越来越好的低息贷款。另一个是去银行。当经济下滑时，房地产贷款的质量可能仍会更好。在这些方面的综合作用下，从普通买家和投资者的需求来看，在没有其他地方的情况下，买房似乎只有一个办法。

李国平:我想补充一点，刚才李先生也提到，大家都在谈论的货币发行问题，并不是说货币最终流入个人购房，而是说货币发行会导致通货膨胀，这就使大家都认为持有房地产投资会是一个更好的选择。另一方面，我们还有一些实际需求，这与我们目前的房地产增长有关。你会发现，我们仍在谈论上半年的去库存化，但我们没有效果。为什么？因为这与我国城市化结构的不平衡有关，大家都在涌向一二线，一线没有放松限购，价格还在上涨，这与大家的具体行为有关。

为什么第二行也会出现，比如武汉、苏州等。这些实际上都与当地的区域经济发展和产业集聚有关，因此是不平衡的。这一次我们最大的特点是结构失衡。事实上，需求确实在增加。此外，前一段时间，我发现所谓的二胎政策原本是一个孩子，这是一个三口之家，然后有了第二个孩子，这个房子。

张远:各种效果的叠加使得需求有一种极度释放的欲望。然而，当我们看到快速限购、重蹈覆辙、卷土重来时，目前仍有一些城市不在限购范围之内。这些城市还有一定的挤出效应吗？晚点再来。

欢迎回来。除了这21个城市，还有重庆、Xi等城市目前不在本轮限购范围内。因此，这些地方的房价开始上涨，房价也开始上涨。你认为这种做法合理吗？

李占军:有些上涨了，成都也有，但根据1-9月的数据，有些城市现在已经开始上涨了，有些城市，包括刚到的城市，价格基本稳定，甚至略有下降。因此，高度的分化和不平衡也是我们这一轮的特点。就个人而言，合肥、郑州和武汉的价格状况也能推动其他城市的价格。就我个人而言，我倾向于上升更多，有一个有限的范围和稳定性，有些地方可能会随着工业和人口的出口而下降。因此，今天，我们的政府政策应该控制一线城市，二线城市想要稳定，三线和四线城市想要生活。因此，不仅有一个城市和一个政策，而且分类，不同类型的企业采取了不同的对策。因此，在这个问题上，我们一方面要控制过度增长，而对于那些存量大、产业引进和人口引进存在问题的城市，我们也希望进行改革，引进产业进行调整。有相当多的这样的城市，其中一半以上是平坦的，略微下降，下降约三分之一，上升三分之一。我说的是中国近300个地级以上城市。

这种分化状态，在我个人看来，将在未来很长一段时间内存在，也就是说，不可能既获得荣耀又获得损失。

张远:因此，如果我们谈论长期机制，我们仍然希望房地产市场能够健康稳定地发展。如果说一线要控制，二线要稳定，三线四线要活跃，结构分化要刺激、要振兴，你认为这个房地产的长效机制应该是什么？

李国平:不要谈论长期机制。连我都很悲观。很难得到理想的结果。例如，一个像美国这样大的国家已经发展了数百年，而所有的州都是不平衡的。你能使它平衡吗？因此，今天的限购政策也可能导致人们想购买更多不允许购买的地方，寻找机会，创造条件。那些没有购买限制的地方，即使是有刺激政策的地方，也不会购买，这就是问题所在。因此，这也是监管带来的所谓反作用。人们常说一句话，不要害怕监管会压低房价。世界上从来没有人见过人们买不到的东西会掉下来，所以这是一个大问题。因此，我认为长期机制是理想化的。我们要追求一些东西。我们刚才谈到了分类监管，但它的效果肯定不会达到完全平均的理想效果。我认为这是一个结果。

张远:这一轮快速调控显然是突然刹车，那么你认为这一轮强化调控政策会持续多久？它将如何工作？

李占军:我认为明显的影响是10月份，中期影响是四分之一。在这之后，我们将看到明年的效果如何，因为在过去，我们的政策的效果只有四分之一，最长的半年和一年。为什么长期机制是困难的？由于长期机制不能像政策制定那样说出来，需要长期形成，如货币供给政策、土地供给政策和经济适用房政策，这些都是长期机制中的难题。

李国平:换句话说，长期机制不可能一劳永逸，所以仍在动态调整。

张远:好的，谢谢你们俩。