投资客开始卖房寻找替代品——不炒楼了 那咱炒点啥？

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监管和控制的突然风暴让许多房地产投资者感到恐慌。

近日,《经济导报》记者从采访中了解到，许多地方出台的限购限贷政策已经收紧了房地产投机者占据的空空间。考虑到政策的连续性和市场的透支，寻找机会出售一些住房资产正被列入许多“兄弟姐妹之家”的计划。

然而，作为十多年来国内市场最稳定的资产，房地产市场的卖家也在遭受下一轮资产配置。股票市场，黄金，实体，海外投资...谁将成为对抗通货膨胀的利器？在资本的暗流下，谁将成为下一个投资高地？答案正在慢慢揭晓。

准备退出房地产市场

“当然，房地产市场还没有达到顶峰，但是越晚，投资收益的增长率就会越低。因此，现在确实有必要找到一个更合适的投资选择。”11日，在济南一家金融机构工作的张凯(化名)告诉《经济导报》记者，他有四套房子，其中两套是投资配置的。目前，这两套已挂在中介机构。“有一个合适的价格。就卖了它。”

张凯早在2004年就开始关注房地产市场。当时，他已经工作了近10年，由于商业原因，对房地产领域的趋势很敏感。“当时，北京和上海的房地产投机气氛已经上升了一段时间。虽然国家已经逐步出台了有针对性的政策，但一些房地产行业的资深朋友告诉我，中国房地产的黄金时期才刚刚开始，很快就会从一线城市蔓延到二三线城市。”

自2005年以来，随着国家相继出台房地产市场投机政策，一线城市房地产市场进入短暂低迷，而同期济南房地产市场表现稳定，进一步增强了张凯投资房地产市场的信心。随着工作的积累和向亲戚朋友借钱，他一次付了两栋房子的首付。“当时，济南很少见到像我这样激进的房地产投资者，我的亲戚朋友也不太理解，尤其是在股市牛市之后，这往往被认为是一个负面案例。但现在看来，我当时的选择是正确的。”

据张凯介绍，他投资的两处房产的平均价格约为5000元/平方米，总买价加税近200万元。五年后，这两处房产的价值翻了一番。在同一时期，a股市场走出了过山车市场，上证综指飙升至6000点以上，然后暴跌至2000点以上，市场投资者惨遭杀害和抛弃。“不管怎样，我周围的股票都不赚钱。”他说。

作为一名房地产投机者，张凯认为，尽管调控政策会对房地产市场产生影响，但一、二线城市住房需求的强劲增长给了市场强大的支撑。“2011年，当济南开始限制购买时，我有点害怕，就卖了一个。不过，经过一段时间的观察，我发现济南的住宅市场还有很多潜在的需求，很多外国投资者也在关注，所以我通过一些渠道购买了两套房产。”

《经济导报》记者了解到，张凯的做法是通过假离婚的方式将房产平均分配给妻子和妻子，从而避免了第三套房限购政策。目前，上市出售的两处房产都是在2011年之后购买的。“我买的时候是9000元每平方米，现在中介价是18000元每平方米。”

尽管第二次投资的潜在收益再次“翻倍”，但张凯的心态远不如第一次投资平和。“这不是稳步上升。大部分增长集中在今年。它太快了。我感觉像是透支了。”他说，无论市场突然上涨，还是政府果断的调控政策，他都有一种风吹草动的感觉。“2012年，我在上海的一位客户拜访我，他说济南的房地产市场在经历了多年的低迷之后肯定会爆发，但那是最好的退出时机。”

张凯表示，他退出的原因并不是害怕因为房价下跌而亏损，而是房地产升值的速度赶不上国内通胀，这使得他的资产面临缩水的风险。“过去，我们用租金偿还抵押贷款，然后享受每年近20%的升值。将来很难从房地产市场实现这种收入。因为一方面，价格基数高，增长有限；另一方面，政策收紧对房地产投资有很大限制。房地产投机成本高，投资多，收益难实现。”

不过，张凯也表示，出售房地产后，他手里的钱会转移到哪里的问题让他非常苦恼。“银行财务管理的回报太低，尽管信托和私人债务更高，但风险太大。从短期来看，保护资产并不困难，但要找到一个长期稳定回报的项目需要很多时间。”

调查实体项目

与只专注于房地产市场的张凯不同，在济南一家私营企业工作的王辉在资产配置方面可以被形容为“奸商”。自2009年以来，其资金已多次转移到房地产、股市、期货等领域，但收益并不理想。

“在开始投资股市并获得少量利润后，我发现市场繁荣程度越来越低，很难盈利，于是我转而投资房地产。”自2014年以来，a股经历了一轮牛市，他们匆忙卖掉房子进行股票交易，结果却赶上了大幅下跌。最后，我发现资产已经回到了起点。”王辉感叹道，虽然近年来市场上的各种资产都有了很大的增长，但当他走错一步的时候，就远远落在了后面。

不过，王辉也从自己的经历中找到了投资经验。他告诉经济先驱报记者，股票市场，房地产市场和商品市场多年来显示出一定的资产轮换效应。“例如，在房地产市场经历了一段时间的火爆之后，出台了限购等政策，资金开始通过各种渠道撤出；随后a股市场开始走好，成交量和个股创出新高；当然，在此期间，也有一些大宗商品价格暴涨暴跌，就像近年来的黑色金属一样。”

证券公司和基金机构的数据也显示，在房地产市场从疯狂到严格监管的时期，a股基金的储备力量正在逐渐充实。相关统计显示，近三个季度以来，私募基金产品的数量和规模逐渐增加。截至2016年8月底，基金行业协会已注册了17，085名私人基金经理。已有39，704只私募基金备案，认购规模为8.03万亿元，与目前的公募基金规模相当。

国源证券(000728，BUY)的一份报告指出，如果房地产市场的疯狂局面结束，基金将寻求新的领域，这将不可避免地有利于股市。该行表示，自下半年以来，在流动性充足的背景下，抬高股市底部将是股市的基本特征。在流动性充足的背景下，股市的估值水平也将得到有利支撑。

值得注意的是，与股市、期货等资本市场相比，低迷的实体经济也被许多投资者视为房地产资产的替代品。

张凯告诉《经济先驱报》记者，他通过朋友视察了许多实体项目，甚至包括海外业务。“例如，越南的一个农业项目和一个替代加工项目的年回报率超过15%。但是，考虑到海外投资政策变化等不确定的风险，我不能参与公司的运营，所以我不敢投票。但类似项目的吸引力仍然很大。”

据悉，目前，一些海外市场已经比中国更早显示出复苏迹象，且凭借汇率优势，投资收益可观，但对于普通投资者来说，了解项目和沟通渠道有限。

事实上，早在今年2月诺亚财富发布的《2016年高端财富白皮书》中就指出了一个现象，即尽管房地产市场火爆，45%的富人(可投资资产超过1000万元的高净值个人)故意降低投资性房地产(包括房地产基金)的配置比例。80%的富人计划增加海外投资的配置比例，其中45%选择主要在中国香港配置海外资产，42%主要在北美配置海外资产。

"拥有一定财力和精力的投资者现在可以关注实体经济了."张凯说，他现在最感兴趣的是消费服务业，“比如餐饮、娱乐等。”因为中国的消费结构在不断升级，我身边的人对消费品的‘精品’要求越来越高，这方面的未来市场也非常广阔。”

此外，一些受访者表示，与陷入困境的传统制造业相比，互联网和虚拟现实等新技术在中国的应用带来了巨大的市场活力和投资价值。一家风险投资企业的负责人告诉《经济先驱报》记者，即使10个新兴项目中只有一个成功，它带来的收入也能覆盖所有投资支出，并带来可观的利润。当然，这也要求投资者仔细观察相关行业。

“中国的结构性减税、供应方改革和其他政策给了实体经济一个修复和增长的空空间。”国创展博宏观研究部首席分析师李瑞华也对《经济导报》记者表示，对于关注长期利益的投资者来说，中国新一轮改革政策和产业升级步伐将有效化解实体经济的投资风险，全球经济环境已经度过了最艰难的时期。此时，正是选择合适的行业，逐步布局真正的行业的最佳时机。