国土部透露：长期限购的或将不只是北上广深

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【国土资源部的这份文件透露了一个令人震惊的秘密:长期限购将不会仅限于北上广深】自2011年1月以来，北上广深的限购政策从未撤销。今年，上海和深圳进一步提高了购房限制，要求非本地居民缴纳至少五年的社保。

自2011年1月起，北上广深的限购政策从未撤销。今年，上海和深圳进一步提高了购房限制，要求非本地居民缴纳至少五年的社保。

人们越来越想知道这些大城市的限购政策是否会以及何时会被取消，以便新北京、新上海和新深圳的人们能够拥有自己的房子。

就在昨天，国土资源部发布了一项政策，其中透露了一个令人震惊的秘密:恐怕大城市限购政策在五年内不会撤销，不仅不会撤销，而且限制可能会比以前更严格。

因为这些大城市没有为可能流入的1亿农业人口准备相应的建设用地。此外，不仅北方、广州和深圳，还有更多城市可能开始长期限购。

这意味着，如果取消限购，房价将因供需矛盾进一步升级，并迅速上涨。只要人口向大城市和特大城市转移的总趋势不变，房地产市场就很难退出限购政策。

进入城市的1亿农民名单:不北，广州和深圳

10月10日，国土资源部发布了《关于建立扩大城市建设用地规模和吸纳农业转移人口联动机制的实施意见》。

上述文件发布时，国土资源部还召开了专题新闻发布会，提出2015年至2020年中国新增建设用地总规模约为3900万亩，其中包括1亿城镇居民对各类土地的需求，初步估算为1200万亩。(相当于每人平均80平方米。(

然而，1200万亩的建设用地没有一亩是安排在大城市或特大城市的。根据该文件，原则上，新的建设用地不会安排在特大城市和特大城市的中心城区。

目前，中国有七个特大城市，包括重庆、武汉和天津，还有北方的广州和深圳。这里有九个特大城市，包括南京、成都、沈阳、哈尔滨、杭州、Xi、苏州、佛山和东莞。除了哈尔滨、沈阳、Xi和重庆，其他城市都被纳入限购范围。如果这些城市的建设用地不扩大，或者不调整行政区划就并入周边的县级市，那么就有可能长期限购。

以上海为例。截至去年年底，上海市常住人口为2415.27万人。其中，注册永久居民1433.62万人，外国永久居民981.65万人。根据此前公布的规划，未来20年上海城市建设用地总量将达到3200万公顷，相当于平均132平方米。

如果允许大量人口流入上海而不增加建设用地指标，人均建设用地将大大减少。不仅房价会迅速飙升，而且路上的汽车会更多，交通会更拥堵，地铁里的乘客会更多，甚至前三名医院的排队时间也会更长。

人均建设用地的差距不仅反映了上海突出的供需矛盾，也解释了为什么上海的限购措施和安置条件比其他城市更严格。

事实上，不仅像北京、上海这样的城市，其他城市也存在大量人口流入和严格控制新增建设用地之间的矛盾。

例如，《国务院关于苏州市城市总体规划的批复》要求“严格控制新增建设用地”，中心城区常住人口控制在360万人以内，城市建设用地控制在380平方公里以内。截至2015年底，苏州常住人口为1061.6万人，其中城市人口794.08万人。

正因为如此，苏州新一轮规划虽然比上一轮增加了80.4平方公里的建设用地，但人均建设用地却从2005年的128.6平方米下降到105平方米。如果未来人口进一步流入，苏州的城市建设用地显然将面临更大的压力。

有限结算是另一项房地产法规

深圳比上海更缺乏建设用地。年末全市常住人口1137.89万人，比上年末增加60万人，增幅5.6%。其中，登记人口为354.99万人，占常住人口的31.2%；未登记人口为782.9万人，占68.8%。根据《广东省土地利用总体规划(2006-2020)》，2020年深圳市建设用地总规模要求控制在97，600公顷以内。相当于平均857，700平方米。

虽然深圳近年来通过“填海造地”增加了大量建设用地，但近年来新增建设用地的数量实际上一直在下降。

深圳市发布了《2016年城市建设和土地利用实施方案》，确定全市(包括前海合作区)计划供应建设用地13.5平方公里，其中新增2平方公里。前一年，新增建设用地4.3平方公里。

新建设用地的增长率正在下降，但深圳的安置政策远比北京和上海宽松。45岁以下的全日制本科以上引进人才可以直接落户。此外，根据国家“十三五”规划，到2020年，深圳常住人口的发展目标将达到1480万。

人均建设用地少，人口流入不受限制，这在很大程度上加剧了深圳楼市的供需矛盾，使深圳房价涨幅超过上海和北京，领先一线城市。

此前，北京和上海都设定了常住人口的红线。上海要求到2040年人口不超过2500万，而北京要求六个城市的常住人口每年减少2%-3%。深圳的案例解释了北京和上海在限制购房和移民定居方面的作用。

房地产市场的热点:将转向四大都市周边的中小城市

尽管大城市和大城市的中心城区已经张贴了农民进城的“禁止入内”标志。但是他们周围的中小城市仍然思想开放。

早在去年，就有人整理了2009年至2014年五年间主要城市的人口流入情况，发现人口向三大都市地区迁移。

在13个人口超过100万的城市中，有8个位于三大都市地区，包括长江三角洲的上海和江苏，珠江三角洲的广州-深圳-东莞佛和渤海湾的北京-天津。

在长江三角洲，上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。广州+深圳+东莞+佛山= 796万人流入。渤海湾北京+天津=流入684万人。

尽管大城市已经限制购买并提高了结算门槛。然而，人口向三大都市地区流动的总趋势没有改变。这也成为20多个城市在国庆节颁布楼市调控政策后，三大城市群人口向中小城市转移的逻辑推理依据。

事实上，在调控政策出台之前，外资买家大规模出现在上海与苏州、杭州与南京之间的几个中小城市:昆山、太仓、嘉兴和南通。

今年7月，嘉兴一度成为100个城市房价的领头羊。无锡，长江三角洲都市圈的另一个城市，在九月是第一个。

与许多人的判断不同，房地产市场不会变冷，而是会改变城市和地区，继续牛市。